Dégâts des eaux : comment accélérer l'indemnisation ?

Nous avons déclaré un sinistre des eaux venant de ma terrasse, depuis le mois d'août 2007, mais rien n'a été fait malgré un compte rendu d'expert. Nous avons changé de syndic, depuis mars 2009. Nous avons informé celui-ci que nous ne pouvons faire intervenir notre assurance maison afin d'y effectuer les travaux intérieurs tant que le problème extérieur n'était pas réglé. C'est d'autant plus préjudiciable que notre projet de revente de l'appartement reste pour le moment en suspend compte tenu des dégâts dans notre chambre et chez ma voisine du dessous. Il a bien était précisé sur le compte rendu de l'expert que cette infiltration d'eaux provenait du joint d'étanchéité de ma terrasse et qu'il appartenait à mon syndic de faire marcher leur assurance pour y effectuer les travaux. Nous les avons de nouveau relancé par courrier, le 20 janvier dernier. Aucune réponse, aujourd'hui, de leur part. Cette situation devient insupportable. Pouvons-nous faire bloquer nos charges de copropriété au dépôt de consignation et quels recours avons-nous pour que la situation se débloque ? Vers qui doit-on se tourner pour bloquer nos charges ?

Réponse de l'expert

En matière de sinistres incendie et risques divers, les problèmes posés par le cumul d'assurances dans les immeubles en copropriété sont réglés par la Convention du 13 décembre 1993 dont les modalités ont été harmonisées avec les Conventions applicables aux sinistres dégâts des eaux (CIDRE et CIDE COP). La convention CIDE COP s’applique aux sinistres dégâts des eaux survenus dans un immeuble en copropriété. La convention CIDRE s’applique dans les autres cas.

Ainsi dans le cadre de ces conventions, la prise en charge des dommages incombe à l'assureur garantissant le "lésé" qui est déterminé en fonction de la nature des biens endommagés. Selon le principe directeur retenu dans les conventions de sinistres dommages, le "lésé" est l'occupant pour les dommages aux embellissements et l'immeuble pour les dommages aux parties immobilières privatives et communes. La convention prévoit par conséquent :

  • que l'assureur garantissant les biens mobiliers du copropriétaire occupant lésé ou celui du locataire ou de tout autre occupant lésé prend en charge les dommages aux embellissements conventionnellement définis ;
  • que l'assureur garantissant la copropriété prend en charge les dommages aux parties immobilières privatives conventionnellement définies et ceux affectant les parties communes.

La saisine de l’assureur de la copropriété, par le syndic, est indispensable pour déterminer la cause de la fuite. En effet, pour la mise en œuvre de la convention précitée, les experts mandatés doivent établir un procès-verbal de constatation relatif aux causes et circonstances du sinistre ainsi qu’à l’évaluation des dommages.

La détermination de la cause permettra d’exercer les recours à l’encontre du responsable du sinistre.

En outre, en dehors des recours propres à l'assurance, la responsabilité du syndic pourra être engagée.

En effet, le syndic peut voir sa responsabilité recherchée pour faute, qu'il soit désigné par l'assemblée générale des copropriétaires ou qu'il soit bénévole, en raison de ses carences (arrêt de la Cour d'appel de Paris, 19ème chambre section B, 19 septembre 2002).

La responsabilité civile du syndic est susceptible d'être engagée lorsqu'il commet une faute dans l'exercice de ses fonctions, et que cette faute est génératrice d'un préjudice. Il s’agit d’une responsabilité de nature délictuelle (article 1383 du code civil) puisqu’il n’existe pas de lien contractuel direct entre un copropriétaire et le syndic de la copropriété (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mars 1976).

Ainsi, un copropriétaire ayant été directement et personnellement lésé par une faute délictuelle ou quasi délictuelle du syndic pourra agir contre lui comme toute victime d'un fait délictueux à l'encontre de l'auteur du dommage (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 9 juillet 1985, décision n° 83-12960). La jurisprudence estime que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire à propos des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 25 janvier 1994, décision n° 92-16203).

En tout état de cause, un copropriétaire qui arguerait de fautes de gestion du syndic, devra en rapporter la preuve.

Avant d’engager un recours en justice, il est préférable d’adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic afin de le mettre en demeure de s’exécuter et de lui demander réparation du préjudice subi en raison de sa négligence dans l’exercice de sa mission.

A défaut d’intervention du syndic suite à la réception de la mise en demeure dans le délai imparti, sa responsabilité peut être engagée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, si la demande excède 10 000 € (devant cette juridiction, l'assistance d'un avocat est obligatoire), le tribunal d’instance si la demande n’excède pas 10 000 € mais est supérieure à 4 000 €, et le juge de proximité si la demande est inférieure à 4 000 €.

Par ailleurs, concernant le règlement des charges, les copropriétaires ne peuvent se dégager unilatéralement de leurs obligations et se soustraire à leurs obligations. Ainsi, un copropriétaire ne peut ni refuser ni différer le paiement des charges quand bien même il subirait un dégât des eaux causé par des parties communes (arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 16 octobre 1996). Les juges considèrent que l'exception de compensation comme d'ailleurs l'exception d'inexécution ne peuvent être invoquées (arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 10 juillet 2007, décision n° 06-12576 et du 19 décembre 2007, décision n° 06-21012).