Dégât des eaux : comment prouver que le propriétaire n'est pas responsable d'un sinistre antérieur à l'achat du logement ?

Je viens vers vous afin que vous m’aidiez à résoudre le problème qui se présente à moi concernant un appartement 2 pièces situé à Paris que j'ai mis en location. En effet, j’ai reçu une lettre recommandée de mon syndicat de copropriété datée du 18 avril 2011 qui m’a informée que mon voisin du dessous avait entamé des travaux et que, s’apercevant que les poutres situées sous son plafond étaient endommagées, il m’incombait de remplacer ces poutres. Dans le règlement de copropriété, il est stipulé que les poutres et les solives qui soutiennent mon plancher m'appartiennent. Le syndicat m'a donc joint les devis qui lui avaient été adressés et qui s'élèvent à 15 000 €, ainsi qu'un "rapport d'avis et de conseil" d'un cabinet d'architecte qui indique que les poutres sont probablement endommagées suite à un "ancien dégât des eaux". Or, je suis propriétaire de ce logement depuis moins de 6 mois et je ne suis au courant d'aucun sinistre. J'ai ensuite reçu une deuxième lettre recommandée du propriétaire de l'appartement du dessous qui me sommait de commencer les travaux avant le 13 mai 2011, sous peine de "prendre toutes dispositions nécessaires pour remédier à la situation". N’étant pas responsable de l’ancien sinistre, et n’ayant pas les sommes nécessaires aux travaux, je souhaite savoir s’il y aurait un recours.

Réponse de l'expert

Le vendeur d'un bien immobilier est, comme tout vendeur, tenu de garantir l'acheteur contre les vices cachés qui affectent le bien et le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus (article 1641 du Code civil).

Le défaut doit être occulte, de nature à échapper à un examen attentif et sérieux, ne pouvant être décelé que par des recherches appropriées ou des vérifications minutieuses faites par un expert. En effet, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du Code civil).

La Cour de cassation précise par ailleurs que l'acheteur n'a pas l'obligation de solliciter l'avis d'un homme de l'art afin de connaître l'état réel de l'immeuble (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 mai 1989).

Le caractère occulte du vice a été affirmé dans un cas où les fissures dans le mur étaient masquées par des vignes vierges et celles existant dans le sol du séjour, par une épaisse moquette (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 juillet 1998).

Le vice doit porter sur une des qualités de la chose vendue. Ont ainsi été considérées comme de vices rédhibitoires des fondations défectueuses (Cour de cassation, 31 janvier 1966).

De plus, pour que la garantie joue, il est nécessaire que le vice ait été antérieur à la vente au moment du transfert de propriété. L'antériorité existe lorsque le vice était en germe dans la chose vendue. Il appartient au tribunal d'apprécier, en cas de litige, si son développement ultérieur était inévitable, normal ou s'il a obéi à des faits inhabituels.

S'il existe des vices cachés répondant aux conditions précitées, l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire) ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par experts (action estimatoire) (article 1644 du Code civil).

En cas d'annulation de la vente, lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose vendue, non seulement il doit restituer le prix qu'il a reçu mais il est tenu, en outre, de tous les dommages-intérêts envers l'acquéreur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 octobre 1997). La restitution du prix entraîne également le remboursement de tous les frais occasionnés par la vente (article 1645 du Code civil).

Si l'acheteur opte pour une action en réduction du prix, le vendeur sera tenu de verser à l'acheteur une somme dont le montant est fixé par expert ainsi que des dommages-intérêts s'il était de mauvaise foi (Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 juillet 1997).

L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), devant le tribunal de grande instance. L'assistance d'un avocat est obligatoire dans cette procédure.

Il convient toutefois au préalable de relire l'acte de vente signé lors de l'achat de la maison. En effet, il n'est pas rare que le vendeur s'exonère de toute responsabilité en cas de vice caché affectant le bien vendu dans une clause rédigée par exemple de cette façon : "l'acquéreur prendra l'immeuble dans l'état où il se trouve avec tous ses vices apparents ou cachés, s'il y en avait, sans pouvoir élever aucune réclamation ou prétendre à aucune indemnité ou diminution de prix en raison desdits vices ou défauts".

Une telle clause est selon la jurisprudence valable. Toutefois, elle ne peut être opérante que si le vendeur ignorait lui-même le vice (article 1643 du Code civil). Les juges peuvent même ordonner une expertise afin de vérifier si le vendeur avait eu connaissance du vice avant la vente (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 mars 2003).

A fortiori, la clause perd-elle son efficacité lorsqu'il y a véritable dol (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 mai 2001).

La nullité de la vente peut en effet être prononcée pour dol sur le fondement de l’article 1116 du Code civil. Le dol est une cause de nullité lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manœuvres l'autre partie n'aurait pas contracté.

Tous les agissements malhonnêtes visant à surprendre une personne en vue de lui faire souscrire un engagement qu'elle n'aurait pas pris si on n'avait pas usé de la sorte envers elle, peuvent être qualifiées de manœuvres dolosives (Cour d'appel de Colmar, 30 janvier 1970).

Les juges sont souverains pour apprécier la pertinence et la gravité des faits allégués comme constitutifs du dol. Un simple mensonge peut constituer un dol (Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 novembre 1970).

Une vente contractée par dol n'est pas nulle de plein droit : l'acheteur qui invoque un vice du consentement lié au dol doit agir en nullité devant le tribunal de grande instance. L'assistance d'un avocat est obligatoire dans cette procédure.

Le tribunal de grande instance territorialement compétent est, au choix du demandeur, celui du lieu de situation du défendeur (le vendeur) ou du lieu de situation de l'immeuble (article 46 du Nouveau code de procédure civile).

Il convient toutefois, avant d'engager une telle procédure, de tenter une démarche amiable auprès du vendeur afin de trouver un arrangement. Si cette démarche demeure infructueuse, alors seulement la procédure pourra être engagée.

Par ailleurs, il incombe au syndic de copropriété, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien, et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (article 18 de la loi de 1965).

Il a même été décidé que le syndic peut commander la réalisation de travaux urgents sur des parties privatives sans en référer aux copropriétaires à l'étranger. Mais le coût des travaux ne doit pas être laissé à la charge du syndicat qui peut donc agir en répétition de l'indu (Cour d'appel de Paris, 23ème chambre, section B, 16 décembre 1999).

Plus généralement, convient-il de distinguer entre travaux d’entretien et travaux d’amélioration : de l’importance des travaux découle l’importance du contrôle du syndicat des copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale.

En effet, la réalisation de certains travaux nécessite l’autorisation des copropriétaires en assemblée générale. En revanche, dans le cadre de sa mission d’administration de la copropriété, le syndic est susceptible d’engager, à lui seul, les menues réparations et l’entretien courant, dans la limite d’un montant global de travaux au-delà duquel l’avis préalable du conseil syndical est obligatoire (article 21 de la loi).

Cependant, en dehors de cette hypothèse, les décisions concernant des travaux d’amélioration d’une partie commune et la répartition des charges induites par ces travaux relèvent d’une décision de l’assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi, tant qu’elle ne modifient pas la destination de l’immeuble ou les modalités d’utilisation des parties privatives par l’un des copropriétaires : doit être réunie la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix. Toutefois, si le projet n’obtient pas la double majorité mais la majorité des membres du syndicat représentant au moins 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale, une seconde assemblée peut être réunie par le syndic en vue de l’adoption du projet à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée (articles 26 de le loi et 19-1 du décret du 17 mars 1967).

Par ailleurs, les travaux d’entretien sur les parties communes relèvent d’une décision de l’assemblée générale prise à la majorité simple de l’article 24 de la loi, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.

Dans ces circonstances, les travaux d’amélioration s’entendent des transformations apportées à l’un ou à plusieurs éléments d’équipements existants ayant pour effet d’en changer la forme ou d’accroître le confort de l’immeuble ou de ses occupants (arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 mars 1991).

Cependant, la question a pu se poser concernant les travaux de réparation nécessitant le remplacement des équipements existants. Il convient alors de vérifier si les travaux sont envisagés du fait de leur vétusté uniquement ou s’ils sont caractérisés par la nécessité d’y apporter des caractéristiques particulières supplémentaires.

Dans cette hypothèse, les juges du fond ont retenu que les travaux de faible importance ou de faible coût devaient être assimilés à des travaux d’entretien (arrêt de la cour de cassation du 22 juin 1994).

En tout état de cause, les juges du fond apprécient souverainement le caractère des travaux mis en cause en fonction des circonstances qui leur sont rapportées.

Comme précédemment mentionné, pour que le syndic puisse prendre l'initiative de faire effectuer des travaux, ceux-ci doivent nécessairement présenter un caractère urgent. L’on pourrait considérer qu’il y a urgence lorsque le défaut de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent. Les juges du fond doivent préciser les conditions dans lesquelles les travaux ont été décidés (cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 décembre 2001).

En outre, les travaux envisagés doivent permettre de préserver la sécurité des personnes, de même que la salubrité et la solidité de l’immeuble. La jurisprudence offre de multiples exemples de tels travaux : on peut citer la réparation d’un collecteur d’égouts (cour d’appel de Paris, 8e chambre A, 1er juin 1981), le remplacement d’une chaudière (tribunal de grande instance de Paris, 12 octobre 1974), la réfection de souches de cheminées menaçant ruine (tribunal de grande instance de Paris, 7 janvier 1976), le remplacement de l’installation électrique vétuste ou défectueuse (cour d’appel de Toulouse, 10 décembre 1987), les travaux prévenant les dangers d’un stationnement anarchique des véhicules (tribunal de grande instance de Versailles, 21 février 1979), la réfection de l’étanchéité de l’immeuble (cour d’appel de Paris, 23e chambre A, 14 juin 1983), les travaux palliant une insuffisance du système de chauffage compromettant l’habitabilité des lieux (cour d’appel de Paris, 19e chambre B, 30 avril 1981) ou l’achat d’extincteurs dont les immeubles collectifs doivent être obligatoirement pourvus (cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 novembre 1995).

En tant que représentant de la collectivité, le syndic qui ne serait pas suffisamment diligent en ne prenant pas les mesures qui s’imposent, engagerait sa responsabilité (cour d’appel de Paris, 3e chambre, 2 juillet 1959; cour d’appel de Paris, 18 novembre 1999), sauf à demander qu’il ne disposât pas de provisions nécessaires pour en assurer le financement (cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 mai 1991).

La Cour de cassation a reconnu que le syndic avait le droit et même le devoir d’exécuter, nonobstant une décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux reconnus indispensables à la conservation de l’immeuble (cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 février 2002).

En cas d’urgence, le syndic peut d’office solliciter du juge des référés la possibilité d’accéder aux locaux où doivent être réalisés les travaux (cour d’appel de Paris, 14e chambre B, 1er février 2002).

Lorsque le syndic use de son pouvoir d’initiative, il doit en informer les copropriétaires (par lettre, affichage, dépôt d’un avis dans les boîtes aux lettres...) et convoquer immédiatement une assemblée générale (article 37, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 ; cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er février 2005).

A défaut, le syndic n’est pas en droit d’obtenir le remboursement des sommes dues par les copropriétaires (cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 janvier 1999).

L’obligation de convoquer l’assemblée sur-le-champ dispense le syndic, en raison précisément de l’urgence, d’observer le délai de 21 jours mentionné à l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Cette obligation doit être respectée rigoureusement, que le syndic soit professionnel ou bénévole, et alors même que le montant des travaux est modeste (cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 janvier 1999).

Il a d’ailleurs été jugé qu’un léger retard ne pouvait lui être reproché à condition qu’il n’en résulte aucun préjudice (tribunal de grande instance de Marseille, 23 novembre 1978). Par la suite, soit l’assemblée prend acte de l’urgence et ratifie les décisions du syndic à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit elle conteste l’initiative du syndic ; dans ce dernier cas, le syndicat reste engagé à l’égard des entreprises auxquelles il a été fait appel, bien qu’il puisse se retourner par la suite envers le syndic.