Dégât des eaux après la vente d'un bien : quelles indemnisation ?

Nous avons subi un important dégât des eaux en 2004 qui a fait l’objet d’une expertise judiciaire, dont le rapport fut rendu le 31.01.08. L’assurance m’a proposé une indemnité au titre des dommages matériels garantis par mon contrat. Mais s’agissant de la part non couverte par la garantie de mon contrat, mon assurance m’a donné son accord de prise en charge des frais d’avocat pour assigner le tiers responsable dans le cadre de la garantie défense et recours, afin d’obtenir la réparation financière par le tiers responsable du dégât, sur la base de la proposition d’évaluation du montant des travaux de remise en état déterminée par l’expert judiciaire. Seulement, nous avons vendu en cours d’expertise, en 2006. Il n’y a pas eu (volontairement, les responsabilité n’étant pas déterminées et mon assurance n’ayant pas pour adhérent l’acheteur) de clause de substitution dans notre acte de vente, l’expertise étant en cours au moment de la vente, et il fut spécifié dans l’acte de vente que "les vendeurs gardent la perte ou le bénéfice de la procédure liée au sinistre", tandis que les nouveaux propriétaires se sont engagés "à renoncer à toutes démarches ou procédures liées à ce dégât des eaux". Mais après étude du dossier, l’avocat nous dit que les adversaires risquent de répliquer que c’est aux nouveaux propriétaires de faire les travaux puisque nous ne sommes plus propriétaires et qu’en conséquence, nous ne pouvons plus prétendre aux indemnités de remboursement des travaux liés à ce dégât des eaux. Ce risque est-il fondé ? Pourtant c’est nous qui avons subi ce préjudice à l’époque et nous gardons le préjudice financier de celui-ci, c’est pour cela que les acquéreurs ont déclarés renoncer à tout désordre lié à ce dégât des eaux. En quoi le fait que nous ayons vendu nous priverait du droit au versement des indemnités qui viennent seulement d’être déterminées (4 ans après le dégât des eaux) ? L’avocat veut produire notre acte de vente pour expliquer cette situation, mais je me demande si cela ne risque pas de nous nuire. Que prévoit la loi en cas de sinistre et où une vente intervient en cours d’expertise ? La loi prévoit-elle que nous perdions effectivement le bénéfice des indemnités auxquelles nous pouvions prétendre en tant que sinistrés en 2004 au motif que nous avons vendu ? L’argument est-il valable ? Comment nous défendre ?

Réponse de l'expert

Un vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et garantir la chose vendue (article 1603 du code civil) et celle d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige (article 1602 du même code). De cette dernière obligation, découle un devoir d’information à la charge du vendeur. Le manquement à cette obligation de renseignement engage la responsabilité de ce dernier et se résout sous forme de dommages et intérêts.

La jurisprudence, partant de la théorie générale des contrats, a considérablement développé l’obligation d’information. En vertu de cette obligation, chacune des parties est tenue de porter à la connaissance de l’autre les éléments nécessaires à la conclusion et l’exécution du contrat.

Mais, si une partie est tenue d’une obligation de renseignement, son contractant est tenu de s’informer lui-même avant de conclure la convention et prendre les précautions d’usage. Ce n’est que dans la mesure où ce dernier se heurte à une impossibilité ou à une difficulté objective d’obtenir l’information, que l’autre partie a l’obligation de le renseigner. Ainsi, par exemple, en matière de vente, l’acheteur n’est tenu de se renseigner sur la chose vendue que “ s’il avait toute faculté pour le faire ” (cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 1972). Pour le reste, il doit s’en remettre à son vendeur.

Le manquement à l’obligation d’information peut être sanctionné de diverses manières.

Ainsi, il peut conduire à l’annulation de la convention s’il est à l’origine d’un vice du consentement. Il s’agit le plus souvent d’une nullité pour dol prononcée sur le fondement de l’article 1116 du code civil. Plus précisément, l’annulation s’appuie sur la réticence dolosive consistant à taire sciemment une information dont on connaît non seulement l’existence mais aussi l’importance pour le cocontractant. Il appartient à la personne qui invoque la nullité pour dol d’apporter la preuve du défaut d’information et de son caractère déterminant pour elle, c’est-à-dire que si elle avait eu connaissance de cet élément, elle n’aurait pas conclu la convention ou, tout du moins, à des conditions différentes.

Enfin, le manquement à une obligation d’information engage la responsabilité du débiteur. La faute du cocontractant tenu de s’informer est, le cas échéant, prise en compte pour exonérer totalement ou partiellement le débiteur de sa responsabilité.

Enfin, s'agissant d'obligations d'origine délictuelle ou quasi délictuelle (fait illicite commis sans intention de nuire, causant un dommage à autrui et obligeant son auteur à le réparer), la cour de cassation décide que la vente d'un immeuble n'emporte pas de plein droit la cession au profit de l'acquéreur des droits et actions à dommages et intérêts nés en raison de dégradations causées à l'immeuble (3ème chambre civile, 25 janvier 1983).

Les deux principes fondamentaux du droit des contrats, force obligatoire et effet relatif, s'opposent à toute transmission automatique des obligations contractuelles.
En principe donc, les obligations créées par le vendeur à propos de la chose vendue ne sont transmises à l'acquéreur que par une convention expresse de cession (cour de cassation, chambre commerciale,15 octobre 1968).