Décès du propriétaire avant la vente d'une maison : les héritiers peuvent-ils contester la transaction ?

Je devais acheter une maison le 30 décembre 2009 mais le vendeur est décédé le 27 décembre 2009. Il a laissé un testament fait chez un notaire et déposé à l'étude avec ses deux neveux (qui sont d'accord pour nous vendre le bien) mais il y a d'autres neveux. Est-ce que les non bénéficiaires peuvent contester ce testament ? En cas de non contestation, pensez-vous qu'une signature pour la vente de ce bien pourrait être réalisable pour fin février ou la 1ère quinzaine de mars ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article 895 du code civil "le testament est un acte par lequel le testateur dispose, pour le temps où il n'existera plus, de tout ou partie de ses biens ou de ses droits et qu'il peut révoquer".

Les legs obéissent aux règles de droit commun pour sa validité et aux règles de forme des testaments.

Par conséquent il est possible de remettre en cause un testament en se fondant soit sur une insanité d’esprit, soit un vice du consentement, soit une incapacité, soit lorsque le testament n’a pas d’objet ou de cause (ou si l’objet et la cause sont illicites) (article 901 du code civil)
Il est aussi possible de contester un testament sur sa forme (article 970 et suivants du code civil).
La révocation judiciaire ou la caducité d’un legs ont pour effet de faire retomber les biens dans la succession.

Pour disposer d’un héritage par testament, il est nécessaire de faire une distinction :

  • lorsqu’il s’agit d’un legs pur et simple, la transmission de la propriété de la chose léguée s’opère de plein droit au jour du décès du disposant (article 1014 alinéa 1 du code civil).
  • un legs peut également être affecté d’un terme ou d’une condition, si le legs est affecté d’un terme, le droit du légataire existe dès le jour de l’ouverture de la succession, mais l’exercice de ce droit est retardé à la date prévue par le testateur.

Si le legs est affecté d’une condition résolutoire, il est traité comme un legs pur et simple, mais se verra rétroactivement anéanti par la survenance de la condition.

A l’inverse, si la condition est suspensive, le légataire n’a aucun droit sur le legs, dont l’objet reste dans la succession du testateur et est dévolu provisoirement aux héritiers (s’il y en a) ou aux légataires universelles (s’il y en a). Si la condition se réalise, le legs rétroagit à la date d’ouverture de la succession.

Il est donc utile de s’informer sur le type de legs que contient le testament car cela peut influer sur la date du transfert de propriété des biens légués.

En règle générale, des formalités doivent être accomplies avant la mise en possession du légataire, pour permettre de vérifier la régularité de son titre.
La saisine est le droit pour certains successeurs du défunt, héritiers ou légataires, de prendre en possession des biens dépendant de la succession et d’exercer des droits et actions du défunt sans à avoir à solliciter d’autorisation de qui que ce soit (cohéritier ou juge).

Lorsque le légataire est en même temps héritier, il a la saisine et n’a donc jamais à demander la délivrance de son legs, même s’il ne s’agit pas d’un legs universel.
Lorsque le légataire n’a pas la qualité d’héritier, celui qui tient ses droits uniquement d’un testament n’a pas la saisine et est tenu pour prendre possession des biens qui lui sont léguer de solliciter des héritiers ou d’autres légataires la délivrance de son legs (article 1004, 1011 et 1014 alinéa 2 du code civil).
Il existe toutefois une exception importante en faveur du légataire universel : la loi lui accorde la saisine à condition qu’il n’existe pas d’héritier réservataire (article 1006 du code civil).

Dans ce cas, de deux choses l’une :

  • si le légataire universel a été institué par testament authentique, il n’a aucune autorisation à solliciter pour entrer en possession des biens : l’intervention du notaire garantit à priori la qualité de son titre ;
  • si le légataire universel a été institué par testament olographe ou mystique, il doit obtenir du président du tribunal de grande instance du lieu d’ouverture de la succession l’envoi en possession pour exercer pleinement ses droits (article 1008 du code civil).

Ni le légataire à titre universel, ni le légataire particulier n’ont la saisine (sauf s’ils ont également la qualité d’héritier). Ils doivent donc demander la délivrance de leurs legs aux héritiers ou légataires saisis, dans les mêmes conditions qu’un légataire universel.

Pour que la transaction soit sécurisée, il sera nécessaire que les légataires vérifient si le transfert de la chose léguée a eu lieu et si une mise en possession est nécessaire.
Si ce n’est pas le cas il sera ne sera pas possible de "signer la vente".