Dans quels cas revenir sur un achat immobilier

Dans quels cas revenir sur un achat immobilier

La signature d'une promesse de vente ou d'un compromis vous lie. Mais, dans certains cas, vous pouvez revenir sur votre engagement : des délais de réflexion et de rétractation sont prévus.

Le coup de foudre pour une acquisition immobilière ne doit pas vous amener à prendre des décisions à la hâte. Ni vous faire signer des documents dont vous ne connaissez pas la portée. Mieux vaut en effet vous accorder le temps de la réflexion avant la signature plutôt que de tenter de rompre votre engagement. Néanmoins, le cas se produit parfois.

Selon la raison qui vous amène à revenir sur votre signature et le contrat que vous avez signé, la tâche sera plus ou moins ardue.

Vous changez d'avis

Vous changez d'avis et souhaitez renoncer à la vente : tout dépend du type d'engagement que vous avez contracté.

La loi Solidarité et Renouvellement urbains (loi n° 2000-1208 du 13 décenbre 2000, J.O. du 14), assortit le contrat préliminaire de vente (promesse, compromis) de délais de réflexion ou de rétractation. Le premier délai de réflexion de 7 jours précède la signature de la promesse ou du compromis de vente. Après cette signature, vous bénéficiez à nouveau d'un délai de retractation de 7 jours.

Les conditions dans lesquelles vous pourrez revenir sur votre engagement d'achat immobilier après ce délai diffèrent selon la nature du contrat que vous avez signé.

S'il s'agit :

  • d'une promesse unilatérale de vente, votre changement d'avis vous coûtera votre indemnité d'immobilisation. Rien à voir avec la réalisation d'une condition suspensive qui, elle, permet de vous dégager de la vente sans perdre le montant immobilisé ;
  • d'un compromis de vente, le vendeur peut vous obliger, au besoin devant les tribunaux, à verser le prix total du bien ;
  • d'un contrat de réservation (pour l'achat d'un appartement situé dans un immeuble en l'état futur d'achèvement), le vendeur s'engage à vous réserver le logement décrit dès sa réalisation. De votre côté, vous vous engagez à conclure la vente et à verser un dépôt de garantie au promoteur. Vous disposez d'un délai légal de sept jours pour vous désister, ce renoncement n'entraînant ni frais ni indemnité. Au-delà de cette période, votre engagement est irrévocable.

Notre conseil

Pour les immeubles déjà construits, préférez, dans la mesure du possible, la promesse unilatérale. Moins contraignante que le compromis de vente, elle vous laisse le temps de la réflexion, et, plus exactement, le retour en arrière a moins de conséquences.

Un évènement prévu dans les conditions suspensives se réalise

Crédit, permis de construire ou certificat d'urbanisme refusés… : si un événement prévu dans les conditions suspensives se réalise, vous pouvez annuler le contrat.

La réalisation d'une vente immobilière est souvent soumise à l'accomplissement de certains faits. C'est la raison pour laquelle les promesses unilatérales, les compromis de vente ainsi que les contrats de réservation contiennent le plus souvent des conditions suspensives.

Destinées à protéger les futurs acquéreurs, ces clauses ont pour effet de suspendre la vente à la réalisation d'un événement à venir. En un mot, si l'événement prévu dans la condition suspensive ne se réalise pas, la vente ne pourra se faire et le contrat sera annulé.

Cependant, pour qu'elles soient valables, ces conditions doivent nécessairement avoir pour objet un événement futur et incertain.

Vous n'obtenez pas le crédit souhaité

La clause la plus courante, notamment parce qu'elle est obligatoire dans la promesse unilatérale et le compromis de vente, est la condition relative à l'obtention d'un crédit. Imposée par la loi du 13 juillet 1979, dite "loi Scrivener", elle s'applique dès lors que le futur acquéreur recourt à un emprunt, sauf si celui-ci indique de manière expresse dans le contrat qu'il renonce au bénéfice de cette clause.

Le contrat de réservation n'est pas soumis à cette obligation, mais il est sage de le prévoir. Toutefois, l'acquéreur potentiel a tout intérêt, le cas échéant, à mentionner que l'achat se fait sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt.

Les autres conditions suspensives

D'autres conditions suspensives peuvent également être prévues à cette occasion. Il s'agit le plus souvent :

  • de l'octroi d'un permis de construire ;
  • de la délivrance d'un certificat d'urbanisme ;
  • de la vente préalable à l'achat d'un bien actuel que possède l'acquéreur…

Notre conseil

N'hésitez pas à demander, si besoin est, qu'une ou plusieurs conditions suspensives soient rajoutées au contrat. Cela peut vous éviter bien des déboires.

Un nouvel élément apparaît au moment de la signature

Erreur, servitude, hypothèque…, un nouvel élément apparaît au moment de la signature.

Vous pensez acheter un bien immobilier en tout point conforme à vos vœux. Pourtant, le jour de la signature de l'acte authentique, vous découvrez avec stupeur un élément essentiel qui peut tout remettre en cause.

Il peut s'agir d'une erreur sur la nature, la qualité ou la consistance du bien, d'une servitude inconnue auparavant, d'une hypothèque, etc.

Autant d'éléments qui peuvent altérer le bien dans sa valeur ou dans l'intérêt que vous lui portiez.

Exemple : vous croyiez acheter un appartement en duplex composé de deux lots, et vous vous apercevez lors de la signature qu'un des lots appartient en fait aux parties communes de l'immeuble.

L'annulation

Dans de telles hypothèses, vous pouvez, si vous le désirez, demander l'annulation de la vente devant le tribunal de grande instance sur la base du vice du consentement.

En l'absence de certaines données, il n'est, en effet, plus possible de choisir en toute connaissance de cause.

Notre conseil

Même le jour de la signature de l'acte authentique, vous pouvez encore faire des découvertes. N'hésitez pas à demander tous les renseignements à votre notaire, il est aussi là pour vous expliquer tout ce qu'un profane ne peut pas connaître.

Un vice caché antérieur à la vente est découvert

Un vice caché antérieur à la vente est découvert. La garantie varie en fonction de l'ancienneté du bien.

La découverte d'un vice caché peut, dans certains cas, vous permettre d'annuler la vente d'un bien immobilier. Il doit s'agir d'un défaut grave, caché et inconnu de l'acheteur, et antérieur à la vente.

Attention néanmoins, plusieurs distinctions sont à faire.

Vous achetez un bien immobilier neuf ou de moins de 10 ans.

Dans ce cas, vous êtes couvert par la garantie décennale pour les vices de construction. Toutefois, si le bien est neuf, vous disposez également de la garantie de parfait achèvement et de la garantie biennale. Le vice caché est ici considéré comme un sinistre.
Vous devez donc contacter votre assurance qui le prendra en charge.

Vous achetez un bien immobilier de plus de 10 ans.

Attention ! Lorsque vous achetez votre bien à un particulier, le contrat stipule quasi systématiquement que le vendeur s'exonère de la garantie des vices cachés (sauf respect des dispositions légales sur l'état parasitaire, l'amiante et le saturnisme).

Votre seul recours est de prouver que le vendeur connaissait le défaut avant la vente. Vous pourrez alors intenter une action devant le tribunal de grande instance pour demander la restitution du prix versé ainsi que des dommages et intérêts (article 1645 du Code civil).

En revanche, les vendeurs professionnels, tels les marchands de biens, ne peuvent pas s'exonérer de cette garantie. Mais vous ne disposez que d'un bref délai à partir de la découverte du défaut pour intenter l'action en garantie des vices cachés.

Dans un premier temps, mettez le vendeur en demeure de réparer. Si vous ne parvenez pas à une entente rapide, vous pouvez l'assigner devant le tribunal de grande instance. Vous devez être assisté d'un avocat. Vous pourrez demander l'annulation de la vente et le remboursement des sommes versées ou encore de bénéficier d'une réduction du prix.

Notre conseil

Avant tout achat, n'hésitez pas à demander l'avis d'un expert qui vous renseignera sur l'état réel de votre future acquisition.

Pas de versement d'argent avant l'expiration du délai !

Dans les transactions entre particuliers, il n'est pas rare que l'acheteur verse un dépôt de garantie au vendeur avant l'expiration du délai de rétractation. Une pratique interdite, mais qui peut survenir en présence d'un vendeur âgé qui ignore la loi. Le problème est que l'acheteur qui se désiste devra souvent aller en justice pour récupérer les sommes versées.

D'où l'intérêt de passer par un notaire pour signer une promesse ou un compromis de vente.