Créer une société civile immobilière (SCI) en famille

Créer une société civile immobilière (SCI) en famille

La société civile immobilière (SCI) familiale permet aux membres d’une famille d’être propriétaires et de gérer un bien immobilier commun. Une alternative à l’indivision intéressante.

La SCI facilite les transmissions

Vieille de plus de deux cents ans, la société civile immobilière (SCI) séduit toujours autant. Elle permet de détenir à plusieurs un bien immobilier (terrain à bâtir, résidence secondaire, appartement à louer) et de le gérer en toute souplesse, de manière stable et efficace. Toutefois, dans ce montage juridique, le bien appartient à la société et non aux associés, qui ne sont propriétaires que de parts sociales. La liberté de décision est alors moins grande.

Malgré cet inconvénient, la SCI affiche de nombreux avantages. Elle présente un véritable attrait pour les familles qui souhaitent investir dans l’immobilier. Son organisation flexible favorise la transmission du patrimoine et autorise de nombreux montages selon la situation particulière de chacun. "La SCI permet d’organiser la succession avec beaucoup plus de souplesse", explique Me Philippe Durand, notaire à Gardanne.

Elle fait aussi bénéficier d’avantages fiscaux dans certains cas. Par exemple, transmettre un bien à travers une SCI peut être plus intéressant que de le faire directement, car seules des parts sociales sont transférées. Enfin, lorsqu’elle n’est constituée qu’entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, elle peut, comme n’importe quel propriétaire particulier, conclure un bail d’une durée de trois ans (contre six ans pour les SCI non familiales).

La SCI, une alternative à l’indivision

L’autre grande vertu de la SCI, c’est de constituer une alternative intéressante à l’indivision. Cette dernière peut résulter, par exemple, de l’achat en commun d’une maison par un couple, ou provenir de l’héritage d’un bien immobilier par une fratrie. En indivision, si le couple se sépare ou si l’un des enfants veut récupérer sa part d’héritage en liquidités, la vente du bien est souvent inévitable. Si le bien appartient à une SCI, aucun des associés ne peut en exiger la dissolution.

Par ailleurs, les décisions peuvent être prises plus aisément puisqu’en SCI elles relèvent le plus souvent de la majorité et non de l’unanimité, ce qui est le cas en indivision.

Comment constituer une SCI

Reste que la constitution d’une SCI demande un certain formalisme. Elle se fait par acte sous seing privé entre les associés ou par acte notarié. Aucun minimum n’est imposé pour le montant du capital social, ni pour la valeur nominale des parts sociales. Enfin, elle doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale et immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Une SCI doit comporter au moins deux associés. Chaque associé a l’obligation d’effectuer un apport, sous peine d’entraîner la nullité de la société : celui-ci peut être en numéraire (une somme d’argent, qui peut être d’un euro symbolique) ou bien en nature (un immeuble, par exemple). Rien ne s’oppose à ce que des enfants mineurs soient associés à une SCI.

"Mais attention ! Avoir des enfants mineurs comme associés nécessite pour certains actes, tels que la vente ou l’emprunt, l’accord du juge des tutelles, souligne Me Durand. Mais comme la SCI permet aux parents de transmettre petit à petit la propriété d’un bien immobilier à leurs enfants tout en gardant la main sur sa gestion, la formule a du succès."

La distribution des parts de la SCI

"Le tout est de garder un pouvoir fort", conseille Philippe Bonnet, gérant de ses quatre SCI familiales. Les décisions dans le cadre d’une SCI sont prises via un vote. Mais plus un associé possède de parts sociales, plus il a de poids. "C’est pourquoi la distribution des parts doit faire l’objet d’une attention particulière, notamment en fonction des raisons qui ont présidé à la constitution de la SCI", indique Guillaume Duprez, auteur de l’ouvrage "Comment gérer une SCI, 2009-2010".

Le pouvoir se répartit entre le ou les gérants, que la SCI a l’obligation de nommer, et les associés. Le choix du gérant (il peut être associé ou extérieur à la SCI) est important, car son statut lui permet de prendre certaines décisions et d’effectuer certains actes sans avoir à réunir l’accord des associés, qui lui ont donné mandat pour représenter la société.

De l’importance des statuts de la SCI

Du fait de ces pouvoirs dont le gérant peut user de manière autonome, il est fondamental de peaufiner la rédaction des statuts de la SCI. Les associés sont totalement libres d’y inscrire les actes que le gérant peut accomplir seul et ceux, au contraire, pour lesquels il aura besoin de leur autorisation.

Les statuts, signés par l’ensemble des associés, doivent mentionner obligatoirement les apports de chaque associé, la forme de la société, son objet, son capital social, sa durée, son siège social, ainsi que ses modalités de fonctionnement et le système de répartition des résultats. L’objet social fixant les pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers, il est prudent de ne pas le définir trop largement, afin de ne pas laisser penser aux tiers que le gérant dispose de pouvoirs que les associés n’ont pas expressément souhaité lui donner.

En pratique, les associés ont un droit d’information et de contrôle : ils peuvent consulter tous les documents concernant la société (contrats, factures, livres comptables, courriers…) et poser des questions au gérant. Ils ont également le pouvoir de révoquer le gérant pour des motifs précis.

Le droit de retrait pour sortir d’une SCI

Par ailleurs, les associés demeurent libres de céder leurs parts sociales, soit à leurs coassociés, soit à des tiers. Cette cession de parts reste soumise à l’agrément de tous les autres associés. Cependant, les statuts peuvent assouplir cette obligation d’agrément dans certaines conditions. Si l’agrément est refusé, les parts doivent être rachetées par les associés eux-mêmes ou par un tiers qui aurait leur faveur. Dans tous les cas, la vente doit être réalisée par écrit. Et la vente de la totalité des parts d’un associé entraîne automatiquement sa sortie de la SCI.

Un associé peut en effet souhaiter quitter la société pour diverses raisons : mésentente avec les autres associés, refus des associés majoritaires de verser régulièrement les dividendes… Il a alors la faculté d’exercer son droit de retrait, sous certaines conditions prévues dans les statuts. Si ces conditions ne sont pas réunies, il peut saisir le tribunal en vue de faire reconnaître les justes motifs de sa volonté de retrait. La fin de l’aventure pour l’associé qui se retire se traduit par le ­remboursement de la valeur de ses parts ou la restitution de ses apports en nature.

SCI : les frais à prévoir

Les formalités que l’on doit remplir lors de sa constitution ne sont pas les seules contraintes qui pèsent sur la SCI : tout au long de son existence, elle devra organiser des assemblées générales, en rédiger les procès-verbaux, tenir une comptabilité, adresser aux services des impôts une déclaration de résultats… À cause de cette lourdeur de gestion, la constitution d’une SCI peut ne pas convenir à tout le monde.

D’autant qu’elle n’est pas gratuite : des frais d’enregistrement et de publicité sont à prévoir. Son intérêt se détermine donc en fonction de la situation de chacun par une étude personnalisée et approfondie. Si le passage devant notaire n’est pas obligatoire, il est cependant recommandé, les montages étant complexes à réaliser suivant les situations familiales et le but poursuivi. Comptez au total (tous frais compris) de 1 000 à 2 000 €, suivant les cas de figure, pour la constitution d’une SCI.