Crédit immobilier : les garanties financières

Crédit immobilier : les garanties financières

Un prêt immobilier s’accompagne non seulement d’une assurance, mais aussi d’une garantie financière. De quoi éviter la vente du bien en cas de défaillance de l’emprunteur.

Personne n’imagine prêter une somme d’argent à un inconnu sans s’entourer de garanties. De même, lorsqu’une banque vous octroie un crédit immobilier sur plusieurs années, elle doit se prémunir contre votre éventuelle insolvabilité donc exiger une garantie. Il en existe trois sortes :

  • l’hypothèque,
  • le privilège de prêteur de deniers (PDD)
  • et le cautionnement mutuel.

1. L’hypothèque : rodée mais coûteuse

La souscription d’une hypothèque s’applique aux biens neufs ou anciens.

En cas de défaillance de l’emprunteur, un accord à l’amiable est recherché avec la banque pour  éviter de vendre le bien. Si le prêt le prévoit, l’emprunteur peut, par exemple, stopper tout ou partie de ses échéances ou les diminuer de moitié pendant une période donnée.

L’hypothèque reste onéreuse, car elle nécessite un acte notarié et une inscription au bureau des hypothèques.

  • Le notaire facture des émoluments proportionnels au montant du prêt (de 0,38 % à 1,59 %).
  • À cela s’ajoute le salaire du conservateur des hypothèques (0,05 %)
  • et la taxe de publicité foncière (0,715 %), dont sont néanmoins exonérés les prêts à taux zéro et à l’accession sociale.
  • Si vous revendez votre bien avant d’avoir fini de rembourser le prêt ou moins de deux ans après, vous devez verser au notaire des frais de mainlevée de 0,4 % à 0,7 % du montant du prêt.

2. Le privilège de prêteur de deniers : uniquement pour l’ancien

Le privilège de prêteur de deniers (PDD) ne concerne que des biens immobiliers anciens.

Comme avec l’hypothèque, la banque recherche des solutions (report des échéances…) pour apurer le passif de l’emprunteur, avant de se saisir du bien pour le vendre.

  • Pour la banque, cette garantie a l’avantage d’être prioritaire sur le paiement des autres créanciers (alors qu’une hypothèque peut bénéficier à plusieurs créanciers à la fois).
  • Pour l’emprunteur, cette garantie n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière, mais des frais de mainlevée sont facturés en cas de revente du bien avant la fin du remboursement du crédit.

3. La caution mutuelle : la formule la plus souple

La caution mutuelle, utilisée pour des biens neufs ou anciens, peut être établie par acte sous seing privé (sans notaire).

  • L’établissement bancaire demande à un organisme de caution de se porter garant.
  • En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme s’engage à se substituer au débiteur, avant de se retourner contre lui pour récupérer les sommes versées.
  • En cas de revente anticipée du bien, l'emprunteur n'a aucun frais de mainlevée à débourser.

L’emprunteur doit payer :

  • une commission, définitivement acquise par la société de cautionnement,
  • et une somme affectée à un fonds mutuel de garantie (FMG). Une partie de cette somme est parfois restituée une fois le prêt soldé.