Crédit immobilier : combien coûte un remboursement anticipé ?

Crédit immobilier : combien coûte un remboursement anticipé ?
Vous voulez rembourser votre crédit avant son échéance ? Faites bien vos calculs. - © Zocha-K

Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier entraîne souvent des frais : indemnités dues à la banque, voire frais de mainlevée des hypothèques.

Vente du logement, nouvelle rentrée d'argent… C'est l'occasion de rembourser par anticipation votre prêt immobilier en totalité ou en partie afin d'alléger vos échéances. Une facilité prévue et encadrée par l'article L. 312-21 du Code de la consommation, qui dispose que le contrat de prêt peut toutefois interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial du crédit, sauf s'il s'agit de son solde.

Trouver un compromis

Des indemnités de remboursement anticipé sont la plupart du temps prévues dans le contrat de prêt que vous avez signé. Le prêteur peut prévoir une clause lui donnant droit à une indemnité de remboursement anticipé, dont les limites sont fixées par l'article R. 312-4 du Code de la consommation à 3 % au maximum du capital restant dû ou à un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, calculé à partir du taux moyen du prêt. Le montant le plus faible des deux sera retenu.

Ainsi, pour un emprunt de 100 000 € contracté en 2004 sur vingt ans au taux fixe de 5 %, un remboursement anticipé la septième année vesr calculé de la façon suivante :

- Capital remboursé (= capital restant dû, puisqu'il s'agit du remboursement total) : 75591 €.

- Intérêts sur le capital restant dû = 2267,73 € (75591 x 3%)

- Intérêts sur six mois : 1889,78 € (< 2 267,73 €, correspondant à 3 % du capital restant dû).

C'est la formule capital restant dû + intérêts sur six mois qui est retenue : 75591 € + 1889,78 € = 77480,78 €.

Si le crédit a été souscrits après juillet 1999...

Cependant, pour les crédits souscrits à partir du 1er juillet 1999, la banque ne peut vous réclamer d'indemnités si le remboursement anticipé est motivé par la vente de votre logement à la suite d'un changement de lieu de travail, du décès ou de la cessation forcée d'activité de vous-même ou de votre conjoint.

Si la banque avait pris une hypothèque...

Toutefois, si votre banque avait pris une hypothèque (ou un privilège de prêteur de deniers) sur votre bien pour garantir son prêt, lors de la vente du logement, vous devrez demander la mainlevée de cette sûreté, ce qui entraîne des frais. Pour reprendre notre exemple, ils s'élèvent à environ 610 €.

Si vous remboursez votre crédit sans vendre...

En revanche, si vous remboursez votre emprunt sans vendre votre bien, vous pouvez faire l'économie des frais de mainlevée d'hypothèque. Votre bien continuera d'être grevé de cette sûreté pendant la durée initialement prévue par votre prêt plus deux ans et s'éteindra ensuite naturellement.

Négociez un emprunt sans indemnités

Un conseil : si vous savez, en empruntant, que vous risquez de devoir rembourser beaucoup plus vite que prévu, tentez d'obtenir un emprunt sans indemnités (les indemnités des prêts à taux révisable sont souvent réduites, voire inexistantes).

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Des alternatives au remboursement

Si vous vendez votre logement en dehors des cas d'exonération d'indemnités de remboursement anticipé et rachetez un autre bien, vous pouvez éviter ces "pénalités" en faisant transférer votre prêt sur le second bien. En revanche, vous ne pourrez éviter les frais de mainlevée d'hypothèque sur le premier logement et les frais d'inscription sur le second.

Si vous ne vous situez pas dans le cadre de la vente de votre bien immobilier, l'option pour le remboursement anticipé lors d'une rentrée d'argent n'est donc pas toujours économique. Dans certains cas, il vaut mieux placer la somme d'argent dont vous disposez et continuer à rembourser mensuellement votre crédit. Il faut faire le calcul au cas par cas.