Crédit immobilier : avec ou sans apport personnel ?

Crédit immobilier : avec ou sans apport personnel ?

Acheter un logement ne nécessite pas forcément une solide épargne pour boucler son budget. Comment procéder sans apport personnel ?

Soutenu par une forte demande de logements et des taux de crédits qui n'ont jamais été aussi bas, le marché de l'immobilier est en pleine expansion. Les loyers étant eux-mêmes à la hausse, de nombreux locataires souhaitent devenir acquéreurs.

L'apport personnel n'est pas indispensable

Pour financer leur première résidence principale (on parle de primo-accession), les jeunes empruntent en moyenne 130 000 euros en province et 200 000 euros en Ile-de-France, sur une durée de remboursement de plus en plus longue, la durée moyenne étant de vingt ans. L'importance des montants en jeu rend difficile la constitution d'un apport personnel conséquent, "traditionnellement" égal à 20 % de l'achat envisagé.

Mais aujourd'hui, les banques n'exigent plus l'apport d'une épargne personnelle dans un projet immobilier et financent volontiers la totalité de l'acquisition. Elles peuvent même, dans certains cas, aller jusqu'à englober les frais de notaire dans l'opération. Avec des taux variant entre 3,9 % et 4,5 %, il ne faut donc pas hésiter à s'engager et à demander un financement intégral de l'opération.

Emprunter, un bon moyen d'épargner

En effet, les établissements prêteurs savent qu'il est très difficile de se constituer une épargne tout en devant supporter des charges de loyers de plus en plus élevées. Par ailleurs, face à de si faibles taux de crédit, les placements actuellement proposés sur le marché offrent des perspectives de rendement qui ont bien du mal à faire pencher la balance en leur faveur.

En effet, les taux de rémunération offerts sur des formules sans risque comme le livret de développement durable (qui remplace le Codevi depuis 2007) et rapporte depuis le 1er août 2011, 2,25 % par an, non imposables, ou le compte épargne logement (1,50 %), sont peu attractifs. Pas suffisamment en tout cas pour justifier une épargne pendant cinq ans en vue de constituer un apport personnel : les intérêts acquis pendant cette période ne pourront pas rivaliser avec la hausse des prix au mètre carré que l'immobilier aura peut-être connue entre temps.

Concernant les Plans d'épargne logement, souscrits depuis le 1er mars 2011, il faut compter une rémunération brute de près de 2,50 %, mais ils bénéficient au-delà de leur rémunération, d'une prime versée par l'Etat. La condition de versement de cette prime et son montant plafond dépendent de la date de souscription de votre PEL et de l'objet du prêt épargne logement. Pour les PEL souscrits avant le 1er mars 2011, le plafond est fixé à 1 525 euros. Pour les PEL souscrits à compter de cette date, et si le montant minimum du prêt est de 5 000 euros, la prime est en principe de 1 000 euros. Celle-ci peut atteindre 1 525 euros s'il s'agit de l'acquisition d'un logement vert. 

Evaluer la conjoncture

En outre, différer un achat immobilier pour prendre le temps de se constituer une épargne reviendrait aussi à prendre le risque de devoir acheter à un moment où les taux de crédit auront eux-mêmes augmenté. Compte tenu de l'état actuel du marché immobilier, acheter constitue aujourd'hui le meilleur apport personnel, avant une nouvelle hausse des prix et un éventuel redressement des taux.

Enfin, sachant que, statistiquement, neuf primo-accédants sur dix revendent leur logement au bout de sept ans, ils se seront constitué "à crédit" un apport personnel pour leur deuxième acquisition.

L'apport personnel au service de la négociation

 

Qu'il soit le fruit d'économies personnelles, de coups de pouce de la famille, d'une épargne salariale ou de la revente d'un premier achat immobilier, l'apport personnel, lorsqu'il existe, n'est pas neutre dans la constitution d'un nouveau plan de financement. Il permet, notamment, de négocier un meilleur taux de crédit avec sa banque. 

Cependant, la question se pose de savoir s'il faut conserver son épargne ou "piocher" dedans pour acheter. Bien entendu, il n'existe pas une réponse unique. Il faut examiner chaque situation, calculette en main. 

Ainsi, par exemple, 10 000 euros placés sur cinq ans avec un rendement annuel moyen de 5 % en intérêts composés (taux obtenu sur de nombreux contrats d'assurance-vie) procurent des intérêts de 2 852 euros. Un emprunt de même durée pour la même somme de 10 000 euros coûte 1 104 euros d'intérêts, avec un taux de 4,2 %, haut de fourchette aujourd'hui et largement négociable à la baisse. L'économie réalisée sans puiser dans son assurance-vie en faisant un emprunt total est de 1 750 euros, sur cinq ans. Non négligeable !

De plus, on évitera si possible de solder un contrat d'assurance-vie qui n'a pas encore huit ans d'ancienneté, car sa rupture anticipée entraîne des pénalités fiscales, voire des frais "maison" prélevés par l'organisme de placement. Et de rompre un plan d'épargne actions qui serait en perte, car les moins-values théoriques deviendraient irrémédiablement bien réelles. 

En revanche, l'épargne accumulée sur un compte épargne logement (CEL) sera utilement prélevée. D'autant que ce retrait ne remet pas en cause les droits à prêt acquis et ne pénalise donc pas l'emprunteur qui souhaite les faire valoir pour bénéficier d'un prêt à un taux avantageux.

Avant de se décider, mieux vaut en parler à son conseiller bancaire. Même si vous ne l'utilisez pas dans l'opération, il est utile qu'il ait connaissance de votre épargne. Il peut être mieux disposé à négocier le taux de crédit à la baisse. Sans compter que conserver une part d'épargne permet de faire face à diverses dépenses "post-acquisition" : travaux de première nécessité, malfaçons…

Les atouts du prêt à taux zéro renforcé : le PTZ+

Depuis le 1er janvier 2011, le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) remplace le Pass foncier, le PTZ classique et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. Il est ouvert à tous les primo-accédants, sans condition de ressources et devrait concerner ainsi 380 000 bénéficiaires par an, contre 200 000 à 250 000 auparavant. 

Les conditions de ressources du foyer sont prises en compte simplement pour l'estimation de la durée, le montant du prêt et pour un éventuel différé de remboursement. Plus les revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte et peut varier de 5 à 30 ans. Il peut être complété par d'autres prêts et ne peut financer plus de la moitié de l'achat du logement. Le PTZ+ est accordé jusqu'au 31 décembre 2014.