Couple : comment acheter un logement sans risque

Couple : comment acheter un logement sans risque

Acheter un appartement ou une maison est le souhait de beaucoup de Français. Mariés, concubins ou pacsés, avant l'achat d'un logement en couple, des précautions s'imposent.

Avant d'acheter un logement, réfléchir au financement

Tout projet d’achat de logement commence par une réflexion sur le financement de l’opération, avant la recherche du bien. La situation varie en fonction de votre mode de conjugalité : les couples mariés, pacsés ou concubins n’ont ni les mêmes droits ni les mêmes devoirs.

  • Mariage : la grande majorité des couples mariés dépend du régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts. Dans ce cadre, un logement acquis pendant le mariage est réputé appartenir aux deux époux, même si seulement l’un des deux le finance en réalité. En revanche, la donne change pour un couple marié sous le régime de la séparation de biens : chaque conjoint finance, sur ses deniers personnels, une partie de l’achat. Le bien appartient ainsi aux deux membres du couple en proportion de leurs apports respectifs, comme indiqué dans l’acte de vente, à 50-50 ou 60-40 par exemple.
  • Pacs et concubinage : les couples pacsés sous le régime de la séparation de biens – régime légal dans leur cas, sauf convention spécifique – et les concubins deviennent eux aussi propriétaires à concurrence de leur apport financier.

Il faut donc réfléchir, selon votre situation, aux sommes affectées par chacun à l’achat du bien, qui définissent les quotes-parts respectives.

Constituer son dossier de crédit immobilier

Deuxième étape, vous serez probablement amenés à souscrire un crédit immobilier. Le plus souvent, la souscription se fait aussi à deux. Ce qui facilite la démarche, les banques s’appuyant sur la constitution de l’apport personnel pour évaluer le montage financier. Bonne nouvelle, précise un courtier en crédit immobilier, « elles ne font pas de différence pour l’octroi du crédit entre les couples mariés, pacsés ou concubins ».

Concrètement, le couple emprunte à partir d’un compte joint ouvert à leurs deux noms, quel que soit le mode de conjugalité. Mais attention en cas de difficultés financières : mariés, pacsés, ou concubins, les coemprunteurs sont solidaires, ce qui signifie que la banque pourra se retourner sur les biens propres de l’un ou l’autre en cas d’impayé.

Adapter l’acte de vente à sa situation

La rédaction de l’acte de vente constitue un moment délicat de l’opération : votre notaire saura vous conseiller sur les dispositions à prendre en fonction de votre situation familiale.

Mieux vaut aborder ces questions avec lui en amont, pour ne pas avoir à régler ces aspects juridiques dans l’urgence lors de la rédaction de l’acte de vente. Car toute erreur, à ce stade, peut engendrer des conséquences sévères à terme, par exemple en cas de séparation ou de décès de l’un des membres du couple.

Que l’on soit marié, pacsé ou concubin, il est possible de choisir un montage différent et adapté à sa situation pour organiser son achat », confirme Jean-Michel Guérin, directeur général du groupe De Particulier à Particulier.

Prenons l’exemple d’un couple marié sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts. Madame finance une grande partie du bien grâce à une donation reçue de ses parents. S’agissant d’un régime communautaire, le bien est réputé appartenir à la communauté.

Autrement dit, en cas de divorce, Monsieur sera réputé propriétaire à 50 % de l’appartement, pourtant financé en partie par son épouse sur ses biens propres. Une situation potentiellement explosive à l’heure de la séparation ou du décès en présence d’héritiers.

Déterminer l'apport financier de chacun

Couples mariés sous le régime de la communauté : une solution existe, elle consiste, pour le notaire, à prévoir une « déclaration d’emploi » au moment de l’achat, par laquelle Madame précise qu’elle a financé sur ses biens propres une fraction précise de l’opération.

Si cette fraction est inférieure à 50 %, le bien intègre la communauté. En cas de divorce, la communauté devra indemniser Madame, qui récupérera ses fonds propres revalorisés par rapport à la valeur du bien le jour du partage. Le solde de la valeur du bien sera réparti à égalité entre les membres du couple.

À l’inverse, si l’apport de Madame sous forme de biens propres excède 50 % de la valeur du logement, celui-ci est réputé être son bien propre. En cas de divorce, Madame versera à la communauté la part qu’elle n’a pas financée.

Couples mariés sous le régime de la séparation de biens, couples pacsés et en concubinage : ils sont tenus eux aussi à la prudence lors de l’élaboration de l’acte de vente. On l’a dit, ils deviennent propriétaires en proportion de leurs apports personnels, la clé de répartition figurant dans l’acte. Mais attention à ne pas tricher, en prétendant par exemple acheter un bien à 50-50, alors que l’un des conjoints en finance en réalité une plus grande partie.

« L’acte de vente doit impérativement refléter la réalité économique de l’opération, indique Jean-Michel Guérin. Dans le cas contraire, vous vous exposez à des conflits en cas de séparation. » Le conjoint généreux pourrait en effet regretter son geste à l’heure de la rupture…

Se protéger en cas de séparation

Toutes les précautions prises lors de l’achat visent à éviter les conflits en cas de séparation. Ainsi, les couples propriétaires indivis d’un bien ne peuvent le vendre que d’un commun accord, ce qui peut être parfois très contraignant lorsque le couple se déchire.

L’une des solutions consiste à acheter, non pas en indivision, mais via une société civile immobilière. Ce dispositif, même s’il induit des frais de constitution (2 000 € à 2 500 €) et des contraintes administratives (bilan annuel de comptabilité, par exemple), peut se révéler plus souple en cas de vente.

Au-delà du risque de séparation, il convient aussi de penser à protéger votre conjoint en cas de décès. La logique devient alors différente : il ne s’agit plus d’anticiper le partage du bien en cas de mésentente, mais de transmettre ses biens à son conjoint dans les meilleures conditions juridiques et fiscales possibles.

Améliorer la protection de son conjoint

  • Protection des couples mariés : ils sont automatiquement protégés par la loi qui, en plus de l’exonération de droits de successions, leur accorde un droit de jouissance viager sur le logement commun. Mais chaque époux peut encore améliorer la protection de son conjoint en réalisant une donation au dernier vivant. Et s’ils souhaitent apporter une protection supplémentaire à leur moitié, ils peuvent lui consentir un « avantage matrimonial » en modifiant leur contrat de mariage. Une demande qui s’effectue chez le notaire.
  • Protection des couples pacsés : les partenaires de Pacs sont exonérés de droits de succession, tout comme les couples mariés, à condition toutefois d’avoir prévu la transmission des biens par testament. Mais il demeure impossible d’aménager ce régime aussi favorablement qu’un contrat de mariage pour organiser sa succession.
  • Protection des concubins : ce sont eux, et de loin, qui sont les plus mal lotis. L’absence de statut légal implique peu de devoirs… mais ne donne aucun droit.Certes, on peut faire de son concubin son héritier par testament, mais les droits de succession seront alors dissuasifs (60 %).

Dans tous les cas, il faut savoir que, en présence d’enfants, il est impossible de léguer la totalité de son patrimoine à un tiers (conjoint, partenaire, concubin ou autres), les enfants étant « héritiers réservataires ».

Pour finir, la solution la plus simple pour protéger son concubin consiste alors… à lui passer la bague au doigt.