Copropriété : quelles sont les règles ?

Copropriété : quelles sont les règles ?

Quand parle-t-on de copropriété ? Dès que la propriété d’un bâtiment est divisée entre au moins deux propriétaires. Chaque lot comprenant une partie privative et une fraction de parties communes.

L’organisation de la copropriété

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis comporte plusieurs volets.

D’abord, elle pose les principes généraux régissant l’organisation de la copropriété : détermination des parties communes et privées, des charges à payer par chacun, de la destination de l’immeuble, en laissant une grande liberté au règlement de copropriété.

Les parties privatives appartiennent exclusivement à chaque propriétaire

La loi se contente en effet d'indiquer dans son article 2 que "sont privatives les parties des bâtiments […] réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire."

Le texte laisse au règlement de copropriété, instauré dans l’article 8, le soin de déterminer la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

L'administration de l'immeuble

Ensuite, la loi prévoit l’administration de l’immeuble, de façon beaucoup plus encadrée.

Répartition des quotes-parts de propriété de l’immeuble, rôle du syndic, du conseil syndical, de l’assemblée générale, majorités de vote pour les décisions, la loi a veillé à garantir un certain équilibre des pouvoirs au sein de la collectivité.

Dans un troisième chapitre, la loi traite de tout ce qui concerne les transformations apportées à l’immeuble, et elle prévoit la possibilité pour les copropriétaires de les approuver ou de les contester devant la justice.

Le règlement de copropriété, un outil essentiel

Pièce maîtresse à laquelle la loi a conféré un rôle majeur, le règlement de copropriété indique précisément quelles sont les parties communes et privatives d’un immeuble.

La loi désigne comme parties communes le gros œuvre, la toiture, les escaliers, les paliers et couloirs d’accès, l’ascenseur, mais aussi les conduits de fumée, les gaines techniques ou les conduites sanitaires.

Leur gestion (nettoyage, travaux d’entretien, fonctionnement) et leur financement relèvent de la responsabilité de tous les copropriétaires.

L'appartement et ses dépendances, des parties privatives

L’appartement et ses dépendances (cave, emplacement de parking) sont définis comme parties privatives.

Il est possible de les vendre ou de les réaménager sans demande particulière auprès des autres copropriétaires de l’immeuble.

Le règlement définit précisément les limites de chaque élément privé : le revêtement de sol, par exemple, est généralement désigné comme privé, mais pas la dalle formant le plancher. De même, les cloisons intérieures restent privées, mais pas les murs porteurs.

Le règlement de copropriété est souverain

Le règlement reste souverain même s’il désigne comme commune une partie souvent définie comme privée : ainsi, la porte palière ou les volets. Il est alors impossible, par exemple, de les modifier sans avoir obtenu l’autorisation des autres copropriétaires.

Le règlement précise aussi la destination de l’immeuble, qui peut être uniquement consacré à l’habitation, interdisant ainsi tout autre usage comme l’installation d’un commerce au rez-de-chaussée, ou à usage mixte, d'habitation et professionnel, cas le plus courant.

Certaines activités peuvent être interdites

Mais le règlement peut alors interdire certaines activités : un restaurant parce qu’il générerait bruit et odeurs incommodantes, l’enseignement du piano…

Enfin, il fixe les règles de vie commune : interdiction de garer des véhicules dans la cour intérieure ou d’étendre du linge aux fenêtres.

Des charges réparties entre les copropriétaires

"Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges", dispose l'article 10 de la loi de 1965.

C’est donc, encore une fois, le règlement qui prévoit la participation de chacun, attribuant des millièmes à chaque lot, pour permettre le partage des frais de gestion et d’entretien de l’immeuble.

Chaque fraction de propriété mesurée en tantièmes

Cette fraction de propriété est exprimée en tantièmes, mesurant ainsi les parts de chacun par rapport au total des parts. La plupart du temps, les immeubles sont divisés en millièmes de propriété, d’où l’appellation connue de millièmes, qui sont en fait des tantièmes dont le total forme mille.

Cette répartition est importante, car elle détermine le poids de la voix de chacun en assemblée générale et la base du calcul des charges.

La loi laisse toute latitude au règlement pour les répartir, mentionnant seulement qu’elles sont déterminées par "la consistance, la superficie et la situation des lots" (article 5).

Le paiement des charges, une obligation légale

"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot" : payer ses charges est donc une obligation instituée par l’article 10 de la loi.

On relèvera que la notion d’"utilité" est très importante : un habitant du rez-de-chaussée ne peut ainsi être tenu de payer les dépenses d’ascenseur que si l’appareil dessert les sous-sols où il possède un parking.

De même, l’occupant d’un étage élevé qui, afin de maintenir sa forme, délaisserait l’ascenseur au profit de l’escalier ne pourrait pas s’abstenir de participer, comme tous ses voisins, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de cet ascenseur.

Assemblée générale des copropriétaires : le vote des décisions

Selon l’importance des décisions à prendre, les majorités requises pour les adopter changent.

Article 24. Pour toutes les décisions de gestion et de travaux, la loi requiert la majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés.

Article 25. La loi a prévu la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (501/1 000) pour les décisions plus importantes. Cela concerne la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, ou l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes.

Article 26. L’article prévoit deux possibilités :

  • soit une double majorité, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires (667/1 000), pour la modification du règlement de copropriété, ou les modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble ;
  • soit l’unanimité de tous les copropriétaires (1 000/1 000) pour des décisions qui affectent l’ensemble. Il s'agit des décisions de vendre des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination du bâtiment.

Abaissement des majorités

Afin de faciliter la prise de décision en assemblée, la loi Alur du 24 mars 2014 a assoupli les règles de majorité. Des décisions qui devaient auparavant être prises à la majorité absolue de l’article 25, tels les travaux jugés essentiels à la copropriété, relèvent maintenant de la majorité simple de l’article 24.

De même, certaines décisions antérieurement soumises à la double majorité de l’article 26, comme les travaux d’amélioration et de transformation, requièrent dorénavant la majorité absolue de l’article 25.

Le rôle du syndicat des copropriétaires

Si une assez grande latitude est laissée au règlement pour tout ce qui touche à l’immeuble, son administration est très précisément décrite dans la loi : cette dernière prévoit que le pouvoir est détenu par le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

La mission du syndicat des copropriétaires : la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Le syndicat est par ailleurs responsable des dommages qui pourraient être causés à l’un des habitants, en raison d’un défaut d’entretien.

Les décisions exécutées par le syndic

Les décisions sont prises par l’assemblée générale et elles sont mises en œuvre par un syndic, placé sous le contrôle du conseil syndical.

Le syndic assure la gestion de l’immeuble, est chargé de faire respecter le règlement, met en œuvre les délibérations de l’assemblée générale, veille à l’entretien de l’immeuble, est autorisé à faire procéder en urgence à des travaux, et il représente le syndicat en justice.

Si l’on respecte l’esprit de la loi, estime Me Jacques Louvet, avocat parisien spécialisé dans la copropriété, c’est-à-dire le syndic exécutant les décisions de l’assemblée générale sous le contrôle et l’assistance du conseil syndical, on se rend compte que c’est un très bon système."

Les abus des syndics

Les tâches du syndic sont définies dans un contrat passé avec le syndicat. Bien des abus ont été constatés du fait de l’imprécision de son champ d’action.

Un arrêté du 19 mars 2010, dit "arrêté Novelli", était censé définir plus précisément les tâches de gestion courante, incluses dans son forfait de base, et les tâches particulières, souvent facturées à des tarifs prohibitifs. Cet arrêté est loin d’avoir satisfait les associations de défense des consommateurs.

Afin de limiter les abus, la loi Alur réforme la rémunération des syndics : seules pourront ouvrir droit à une rémunération supplémentaire les prestations particulières fixées par décret.

Syndic bénévole : un engagement prenant

Que ce soit à la suite de tensions avec un cabinet de syndic ou parce qu’ils occupent un bâtiment de petite taille, certains copropriétaires décident de "prendre la main".

Avantage : des économies sur les honoraires pour l’ensemble des habitants, car, malgré la possibilité qui lui en est donnée dans la loi, ce copropriétaire se fait rarement rétribuer.

Il se fait juste rembourser ses frais et, le cas échéant, demande la prise en charge des conseils des professionnels qui l’assistent.

Etre diplomate

Autre avantage : un habitant de l’immeuble est directement concerné par la maîtrise des charges et le bon accomplissement des travaux. On ne se cachera pas qu’être syndic bénévole suppose beaucoup de disponibilité, de sens de l’organisation, de patience et de… diplomatie.

Plus d’infos

  • www.jpm-copro.com : site animé par Jean-Pierre Mantelet, avocat spécialisé dans la copropriété. Un tour très complet du sujet, pour s’initier ou approfondir certaines questions. Une revue détaillée de l’histoire de la copropriété est également proposée.
  • www.territoires.gouv.fr : site du ministère du Logement.
  • www.unarc.asso.fr : site de l’Association des responsables de copropriété (ARC).
  • www.universimmo.com : site d’information fouillé sur l’actualité de la copropriété, la jurisprudence, qui présente aussi des dossiers thématiques. S’adresse aux copropriétaires, bailleurs et locataires.