Copropriété : quelles majorités réunir ?

Copropriété : quelles majorités réunir ?

Les décisions ayant trait à la copropriété sont prises en assemblée générale. Selon leur nature, elles sont votées à des majorités différentes.

Une assemblée générale ne peut délibérer valablement que si les copropriétaires réunissent les majorités nécessaires à l’adoption des résolutions. Ces majorités sont définies par les articles 24 à 26-3 de la loi du 10 juillet 1965. Elles varient selon la nature de la décision. 

A noter : la loi Alur du 24 mars 2014 a assoupli les règles de majorité en assemblée générale afin de favoriser les prises de décisions concernant certains travaux.

La majorité simple de l’article 24

Elle est constituée par la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (les abstentionnistes et les absents ne sont donc pas pris en compte). C’est la majorité la plus facile à réunir (50 % + 1).

Elle s’applique lorsque la décision à prendre ne relève pas des autres majorités : approbation des comptes de l’exercice écoulé, vote du budget prévisionnel, travaux d’entretien (remplacement d’un tapis d’escalier par exemple).

A noter : la loi Alur a fait rentrer également dans cette catégorie des travaux jugés essentiels à la copropriété qui relevaient auparavant de la majorité absolue de l’article 25.

La majorité absolue de l’article 25

Elle correspond à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents (y compris les abstentionnistes), représentés ou absents. De ce fait, elle est plus difficile à obtenir.

Elle est requise, notamment, pour désigner ou révoquer le syndic, autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes, faire installer une antenne collective, travaux d’amélioration, d’addition et de transformation de l’immeuble (installation d’un ascenseur, d’un interphone, remplacement d’un chauffage collectif, création d’un local à vélos).

Eviter les blocages

Pour éviter les blocages, la loi prévoit que lorsque le projet obtient un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut immédiatement avoir lieu.

En revanche, si la résolution ne recueille pas ce quorum, il faut attendre une nouvelle assemblée, convoquée dans les trois mois, pour statuer à nouveau (également à la majorité de l’article 24).

Ce retour à la majorité simple n’est toutefois pas permis lorsque la décision concerne des travaux d’amélioration, d’addition et de transformation de l’immeuble ou une demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau.

Copropriété : la double majorité de l’article 26

Il s’agit de la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) représentant au moins les deux tiers de la totalité des voix.

Elle est affectée principalement aux décisions entraînant la modification du règlement de copropriété ou concernant les modalités d'ouverture des portes d'accès à l’immeuble.

L’unanimité

L’unanimité est celle de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires et non pas seulement de ceux qui sont présents ou représentés à l’assemblée.

Elle est généralement exigée pour les décisions susceptibles d'avoir des conséquences graves sur les droits des copropriétaires :

  • la vente d'une partie commune transformant la destination de l'immeuble. Par exemple, un local est vendu à un commerçant qui souhaite y ouvrir un magasin ;
  • la souscription d'un prêt bancaire par le syndic ;
  • la modification des charges de copropriété, sauf si elle est rendue nécessaire à la suite de travaux (installation d’un ascenseur, par exemple). Dans ce cas, elle est effectuée selon la même majorité que les travaux qui l’ont induite.

Le droit de vote des copropriétaires

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal au nombre de tantièmes qu’il possède sur les parties communes. Ainsi, si vous détenez 600/10 000, vous disposez de 600 voix sur 10 000.

Pour éviter qu’un copropriétaire qui possède plus de la moitié des tantièmes puisse toujours imposer son point de vue, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (s’il possède 600 tantièmes sur 1 000 et les autres copropriétaires 400, son nombre de voix sera réduit à 400).

Le copropriétaire qui prévoit de ne pas assister à l’assemblée peut déléguer son droit de vote à un mandataire, copropriétaire ou non, en lui donnant un pouvoir.

Pas plus de trois mandats par copropriétaire

Attention : un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois mandats, en plus de ses voix, ou 5 % du total des voix, y compris les siennes.

Lorsque la réalisation de travaux devient urgente et impérative pour sauvegarder la copropriété, le syndic peut faire procéder à ces travaux sans vote de l’assemblée générale.

Deux mois pour contester le vote des copropriétaires

Le syndic dispose de deux mois à compter de l’assemblée générale pour adresser une copie du procès-verbal d’assemblée générale aux copropriétaires.

Les copropriétaires opposants (ceux qui ont voté contre une ou plusieurs décisions) ou défaillants (c’est-à-dire absents et non représentés) disposent à leur tour de deux mois s’ils souhaitent contester une résolution ou une assemblée.

Un procès-verbal abrégé des résolutions concernant l’entretien de l’immeuble et les travaux doit être affiché dans les parties communes à l’intention des locataires.

De façon générale, la loi Alur charge le syndic d'assurer l'information de l’ensemble des occupants de l’immeuble des décisions prises par l'assemblée générale.