Copropriété : puis-je contester des travaux qui n'ont pas été votés en assemblée générale ?

J’ai acheté le 25 novembre 2009 un appartement situé en rez-de-jardin. Hier (13 avril 2010), j’ai eu la surprise de voir débarquer un paysagiste qui venait planter une haie devant mes fenêtres. Je lui ai demandé quel type de haie il plantait et qui lui avait commandé les travaux. La haie plantée est une haie persistante (les feuilles ne fanent pas l’hiver). Elle est destinée à couper la vue sur le camping voisin. Le syndic lui a commandé les travaux. J’ai relu le procès verbal de la dernière assemblée générale et n’ai pas trouvé trace de vote concernant ce projet. Dans les questions diverses, à la demande d’un copropriétaire, une demande de devis était prévue pour la plantation de cette haie. J’ai contacté le syndic, dans un premier temps une secrétaire m’a dit que c’était une décision du conseil syndical, devant ma désapprobation elle m’a dit qu’un responsable allait me rappeler, ce qui a été fait. Le "responsable" m’a dit que le sujet a été abordé et qu’un budget de 500 € avait été voté pour cette haie, qu’il était parfaitement clair sur ce sujet, que j’avais qu’à aller en justice, que c’était mon droit …. Voila la situation, cette haie va me murer, plus de vue, plus de soleil, que puis je faire ?

Réponse de l'expert

La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, complété par un décret n° 67-223 du 17 mars 1967, modifié par décret n° 2004-479 du 27 mai 2004.

Toute décision, au sens de la loi, concernant une copropriété, doit être prise en assemblée générale des copropriétaires.

Au préalable, un ordre du jour est établi, lequel doit préciser chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée (article 9 décret n°67-223 du 17 mars 1967). Le syndic établi seul l’ordre du jour. La commission relative à la copropriété recommande aux syndics de procéder à cet établissement de concert avec le conseil syndical, mais il n’y a aucune obligation (recommandation n°13).

L’ordre du jour formule chaque question qui y est portée de façon précise, explicite, en prenant soin de séparer chacune d’elles de manière à assurer le clarté des votes (Cour d’appel de Paris 27 octobre 1999).

Toutefois, depuis le 1er septembre 2004, les copropriétaires peuvent, "à tout moment", demander au syndic l'inscription des questions qu'ils souhaitent voir aborder à l'assemblée générale suivante (article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, modifié par le décret n 2004-479 du 27 mai 2004).

Par ailleurs, il convient de préciser que le syndic n'a aucun pouvoir d'appréciation sur l'opportunité d'inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée ou de la suivante si la demande est trop tardive (Recommandation de la commission relative à la copropriété n°2 du 7 mars 2006).

Ainsi, tout en rappelant qu'il n'appartient pas au syndic de "suppléer les imprécisions, les lacunes ou les insuffisances" des questions dont les copropriétaires demandent l'inscription à l'ordre du jour, la cour d'appel d'Aix-en-Provence précise qu'aucune formulation sacramentelle n'est exigée par l'article 10 du décret du 17 mars 1967. Le syndic ne peut donc s'abriter derrière une mauvaise rédaction et est tenu d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, toutes les questions qui lui sont adressées dès lors qu'il "n'y a pas matière à se méprendre" (Cour d’appel d’Aix en Provence, 1ère chambre, section C, 12 mai 2006 n°2006-393).

L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour (article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

La mention de "questions diverses" qui figure souvent à la fin de l’ordre du jour est des plus sujettes à caution, car elle ne répond pas à l’exigence de précision requise par le décret de 1967 et ne devrait pas figurer à l’ordre du jour.

Le commission relative à la copropriété, tout en recommandant que ces questions ne soient pas portées à l’ordre du jour, admet qu’elles puissent faire l’objet d’un échange de vues en cours de séance (recommandation n°2 7 mars 2006).

La commission considère que "les questions diverses" abordées lors de l’assemblée générale, ne peuvent constituer que des informations ou des demandes de devis en vue d’être soumis à une prochaine assemblée, ou des études d’une question particulière mais ne peuvent en aucun cas donner lieu à un vote de décision.

Toutefois, elle estime que si cette étude nécessite d’engager des dépenses, elle doit être inscrite à l’ordre du jour avec fixation d’une somme maximale.

De même, la cour d’appel de Paris a jugé qu’il n’était pas possible de prendre des dispositions à l’occasion de l’examen de "questions diverses" ou de "questions d’administration courante" dont le détail n’a pas été précisé à l’ordre du jour (cour d’appel de Paris 7 avril 1998).

Ainsi, la jurisprudence considère que les devis de travaux doivent être précis et l’enveloppe financière parfaitement définie (cour d’appel de Paris 18 avril 1985).

Les juges s’attachent à l’appréciation de l’information des copropriétaires. Il a été jugé que lorsqu’une note de synthèse comportant toutes indications utiles et comparatives sur les devis proposés par les entreprises consultées est notifiée, il n’est pas nécessaire que ces devis soient communiqués aux copropriétaires (cour d’appel de Paris 30 octobre 1987).

Comme nous l’avons précisé plus haut, l’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Ce principe est d’ordre public, auquel il n’est pas possible de déroger.
La résolution adoptée sur une question qui n’est point portée à l’ordre du jour est nulle (Cour de Cassation 9 juin 1993). La Cour de Cassation est stricte et refuse que le vote d’une question portée à l’ordre du jour soit complété par celui d’une question qui n’y figurait pas (Cour de Cassation 7 novembre 2007).

Ainsi, toute résolution sur des "questions diverses" adoptée en assemblée générale sans inscription précise de la question à l’ordre du jour, peut être annulée.

Pour cela, aux termes de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites "par les copropriétaires opposants ou défaillants".

L'identification de ces deux catégories de copropriétaires (opposants et défaillants) ne pose généralement pas de difficulté, mais encore faut-il que les juges du fond constatent cette qualité (cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 mars 1997).

Les copropriétaires opposants seront ceux qui ont voté dans le sens contraire à celui de la majorité, sans qu'il soit besoin d'établir qu'ils ont subi un quelconque préjudice (cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 octobre 1974) ou qu'ils ont formulé des réserves lors des délibérations (cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 octobre 1983).

Quant aux copropriétaires défaillants, il s'agit des membres du syndicat qui n'ont été ni présents ni représentés à l'assemblée générale (cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 octobre 1980).

Les copropriétaires qui, bien qu'assistant aux débats, se sont abstenus, ne sont pas en principe considérés comme opposants et ne peuvent agir en contestation de la décision de l'assemblée (cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 octobre 1980).

Il ressort de l'article 42, alinéa 2, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 que les actions visant à contester les décisions de l'assemblée doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions faite aux copropriétaires à la diligence du syndic. Le délai commencera à courir à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

Le tribunal compétent est le tribunal de grande instance. Devant cette juridiction, l'assistance d'un avocat est obligatoire.

L'introduction d'une action en nullité des délibérations de l'assemblée générale n'a aucun effet suspensif, ces dernières s'imposant aux membres du syndicat tant que leur nullité n'a pas été prononcée en justice (cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 octobre 1991).

Si l'action en nullité n'est pas reconnue fondée, le juge pourra condamner le copropriétaire demandeur à verser des dommages-intérêts soit au syndicat lui-même (cour d'appel de Riom, 3 mai 1967), soit au syndic (TGI Paris, 19 juin 1969).