Copropriété : le changement de gouttières est-il à la charge du copropriétaire responsable de l'entretien de la toiture ?

Un copropriétaire d'un immeuble de 3 étages est responsable de l'entretien de la toiture. En effet, celui-ci ayant acheté les combles, ils lui ont été consentis à la seule condition qu'il entretienne la toiture. Ma question : est-il soumis à l'entretien des chenaux et des gouttières d'eau pluviales. En effet, nous devons effectuer des travaux de la façade, les gouttières d'eau pluviale sont à changer. Sont-ils à la charge du copropriétaire ayant en charge l'entretien de la toiture ?

Réponse de l'expert

Les parties des bâtiments et terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux sont communes (Loi no 65-557, 10 juillet 1965, article 3, alinéa 1).

Mais dans le silence ou la contradiction des titres, c'est-à-dire lorsque le règlement de copropriété est muet sur ce point ou en contradiction avec d'autres documents tels que par exemple, l'état descriptif de division, la loi de 1965 répute communes (Loi no 65-557, 10 juillet 1965, article 3, alinéa 2).

La toiture qui sert à assurer la conservation et l'étanchéité de l'immeuble fait ordinairement partie du gros œuvre, à ce titre, elle est par nature une partie commune (Loi no 65-557, 10 juillet 1965, article 3, alinéa 2).

La toiture demeure partie commune alors même que tous les lots d'un des bâtiments faisant partie d'une copropriété deviennent la propriété d'un seul copropriétaire (Cour de cassation 3e chambre civile, 22 juin 1993, no 91-19.743, Tasse c/ La Préservatrice foncière et a.).

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles qu'elles résultent de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 (Loi no 65-557, 10 juillet 1965, article 10, alinéa 2).

Le principe de répartition des charges énoncé par le deuxième alinéa de l'article 10 de la loi de 1965 est d'ordre public (Cour de cassation 3e chambre civile, 21 juin 1977, no 76-11.129).

En pratique, elles sont matérialisées par les tantièmes de copropriété attribués aux lots. Alors que l'article 5 n'est pas d'ordre public (Loi no 65-557, 10 juillet 1965, article 43), et qu'il est licite de répartir les quotes-parts de parties communes selon d'autres critères à l'état descriptif de division, les critères de l'article 5 deviennent d'application obligatoire lorsqu'il s'agit de répartir les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes (Cour d’appel de Paris, 19e chambre, section B, 16 janvier 1998, no 95-1014, Marchal-Hanns c/ Synd. des copr. du 46 rue de Miromesnil)
Selon l'article 5 de la loi de 1965, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Les parties communes sont indivises entre les copropriétaires. C'est donc en toute logique que l'article 25, b de la loi du 10 juillet 1965 impose à celui qui veut y entreprendre des travaux à ses frais d'obtenir préalablement l'accord de l'assemblée. Cet accord doit en principe être donné à la majorité absolue (Loi no 65-557, 10 juillet 1965, article 25 b) et 25-1)).

Le changement des gouttières est pris en charge par l’ensemble des copropriétaires sauf à ce qu’un copropriétaire accepte de prendre le financement à sa charge après autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le fait d’avoir acheté les combes avec accord par l’acheteur copropriétaire d’entretenir la toiture n’est pas suffisant pour lui imposer le financement du changement des gouttières.