Copropriété : faut-il un vote en assemblée générale pour limiter l'accès de l'immeuble par l'utilisation d'un interphone ?

J'habite dans un immeuble bourgeois du centre ville. Cet immeuble d'habitations autorise les professions médicales et bureaux (règlement de copropriété). Cet immeuble se trouve en centre ville sur un boulevard où il y a beaucoup de passage. L'immeuble dispose d'une grille avec code qui est ouvrable automatiquement par un interrupteur aux heures de bureau. La porte de l'immeuble est munie d'un interphone. Problème de sécurité : certains professionnels veulent laisser ouvertes en grand pendant la journée la grille et la porte. Cela signifie que non seulement tout le monde peut entrer mais cela incite les chiens à venir faire leurs besoins dans notre jardin (et même parfois les hommes !), les sans-domicile à venir trouver refuge dans nos parties communes (nous avons déjà eu plusieurs épisodes dont certains particulièrement dangereux car il y avait aussi des chiens), les délinquants à venir dégrader les parties communes, les voleurs occasionnels.... Question : a-t-on besoin d'une majorité (et laquelle) en assemblée générale pour faire fermer la porte de l'immeuble dans la journée et en limiter l'accès par l'utilisation d'un interphone (déjà existant) ?

Réponse de l'expert

Les « travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » peuvent être votés à la majorité de l’article 25 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L’article 25 prévoit un vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Toutes les voix sont prises en compte, y compris celles des copropriétaires absents et non représentés à l’assemblée (défaillants) et des abstentionnistes.

Les copropriétaires peuvent, à la même majorité, décider de s’équiper d’un dispositif de fermeture de l’immeuble (interphone, clavier codé….).

Mais attention, l’article 26-e de la loi du 10 juillet 1965, prévoit, par ailleurs, que les « modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles » soient décidées à la double majorité de l’article 26. Il s’agit de la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

De plus, « en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ».

Selon la Commission relative à la copropriété (recommandation n°25), l’assemblée générale ne doit décider des modalités d’ouverture des portes (à la double majorité de l’article 26) que si le dispositif adopté permet une fermeture totale de l’immeuble. C’est à dire, sans possibilité d’accès libre depuis l’extérieur.

En dehors des périodes d’ouverture, le principe est que les accès de l’immeuble soient totalement fermés. Cependant, si l’immeuble comporte des locaux commerciaux ou professionnels, les périodes d’ouverture doivent permettre l’exercice normal de ces activités.

La commission recommande au syndic de se concerter avec les copropriétaires des locaux concernés, avant de soumettre, en assemblée, une proposition sur les modalités d’ouverture.

Ainsi, soit les périodes de fermeture totale de l’immeuble n’entravent pas l’exercice normal des activités dans les locaux commerciaux ou professionnels (les heures d’ouverture de l’immeuble coïncident ou l’ouverture des portes est possible depuis les locaux professionnels ou commerciaux), auquel cas la décision peut être prise à la double majorité de l’article 26. Soit l’assemblée souhaite que l’immeuble soit fermé en permanence (sans possibilité d’ouverture des portes à distance) et il faut alors une décision unanime de tous les copropriétaires (les propriétaires des locaux professionnels doivent donc également voter en faveur de cette décision).

Enfin, « la décision d’ouverture des portes est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante » (article 26-e de la loi du 10 juillet 1965).

Lors de cette assemblée, il faudra faire voter à nouveau les copropriétaires sur les conditions d’accès de l’immeuble. Faute de quoi, ces modalités deviendront caduques.