Copropriété : contester une décision d’assemblée générale

Copropriété : contester une décision d’assemblée générale

La convocation et la tenue de l’assemblée générale (AG) de la copropriété - qui a lieu une fois par an - sont soumises à un formalisme strict. Les décisions de l’AG s’imposent à tous les copropriétaires. Dans certains cas, elles peuvent être contestées. Mais cette possibilité atteint vite ses limites.

Copropriétaires : qui peut contester ?

Seuls les copropriétaires absents non représentés lors de l’assemblée générale et ceux qui ont voté contre une décision peuvent la contester. Pour qu’ils puissent le faire, obligation est faite au syndic de leur envoyer le compte rendu de l’AG par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). Ceux qui se sont abstenus de voter ne sont pas considérés comme opposants. En revanche, chacun peut contester la validité de l’assemblée générale en cas d’irrégularités dans la convocation ou dans son déroulement.

Les objets du litige

Toutes les délibérations qui ont fait l’objet d’un vote - et uniquement celles-ci, et donc pas les simples avis donnés par l’assemblée générale - sont contestables. Parmi les motifs donnant lieu à une contestation, on peut citer : une décision prise alors qu’elle ne figurait pas à l’ordre du jour, le non-respect d’une majorité, la non-conformité d’une répartition de charges avec le règlement de copropriété, des travaux décidés alors qu’aucun devis n’a été joint à la convocation, etc.

Une résolution votée dans des conditions régulières mais qui serait contraire à l’intérêt collectif peut également faire l’objet d’un recours (refus d’engager des travaux alors que leur non-exécution met en péril un équipement commun, par exemple). Une assemblée générale pour laquelle un des copropriétaires n’aurait pas été convoqué, qui aurait été appelée par un syndic dont le mandat était expiré ou qui ne se serait pas déroulée de façon régulière peut être annulée. En cause, le non-respect des délais, l’oubli de convoquer un ou plusieurs copropriétaires, la non-désignation d’un président de séance en début d’assemblée…

Exception

Lorsqu’une disposition adoptée par l’assemblée générale modifie le règlement de copropriété dans un sens contraire à la loi (répartition des charges, par exemple), la résolution peut être attaquée devant le tribunal de grande instance par n’importe quel copropriétaire sans limitation de délai (arrêt de la Cour de cassation du 27 septembre 2000, pourvoi n° 98-22.792).

Comment contester une décision d'assemblée générale ?

Un copropriétaire a tout intérêt à joindre d’abord le syndic, le président du conseil syndical ou le président de séance. Si le syndic est de bonne foi, il convoquera une nouvelle assemblée générale à l’ordre du jour de laquelle il inscrira le ou les points litigieux. Si c’est une question de forme, ne pas oublier que la nouvelle assemblée générale peut décider d’adopter la résolution dans les mêmes termes. Il est bon de prendre la précaution de saisir le syndic par lettre recommandée avec avis de réception.

Enfin, il faut réfléchir à deux fois avant de saisir le tribunal. Ce dernier peut prononcer une fin de non-recevoir s’il estime que la décision contestée ne vous porte pas préjudice et vous condamner pour procédure abusive.

Les délais à respecter

Les copropriétaires qui en ont la possibilité doivent contester la décision litigieuse dans un délai de deux mois après la réception du procès-verbal, par lettre recommandée avec avis de réception. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire. À l’expiration de ce délai, les décisions ne peuvent plus être remises en cause, même si elles sont irrégulières.

S’adresser au tribunal

Il faut s’adresser au tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de la copropriété. La présence d’un avocat est obligatoire devant cette juridiction. Attention ! Les délais sont aujourd’hui de vingt-quatre mois en moyenne devant le TGI et faire appel à un avocat nécessite de consigner au moins 1 500 € au titre d’avance de frais.

Les conseils de l’Union nationale des associations de responsables de copropriété

1. Les copropriétaires doivent déjà être vigilants lors de la réception de la convocation à l’assemblée générale et vérifier la pertinence des majorités qui s’appliquent à chaque vote et les clés de répartition des travaux.

2. Le bureau de l’assemblée doit lire attentivement le procès-verbal de l’AG avant de le signer et, si nécessaire, demander les rectifications avant l’envoi.

3. Le copropriétaire qui veut contester doit savoir que le temps agit contre lui : les deux mois sont vite passés. S’il interroge le syndic, il doit être vigilant sur la promptitude de sa réponse. Si, par exemple, le syndic convoque une nouvelle assemblée générale, vérifier qu’elle est régulièrement convoquée et que le syndic a fait diligence.

4. En cas de non-réponse ou de mauvaise volonté manifeste du syndic, il faut impérativement déposer une requête dans les deux mois, au terme desquels aucun recours n’est plus possible.

Web : www.unarc.asso.fr