Copropriété : comment faire respecter le règlement dans les parties communes ?

Je suis copropriétaire dans un immeuble d'habitations construit en 1929 (type bourgeois). Il comporte des appartements utilisés à usage privatif ainsi que des appartements utilisés par des professions libérales. Problème : certains copropriétaires s'amusent à fermer à clef la porte d'entrée de l'immeuble la nuit. Cela met en danger les habitants de l'immeuble qui ne pourraient se sauver en cas d'incendie s'ils ne trouvent pas leur clé rapidement. Et cela empêche la police ou les pompiers d'entrer dans l'immeuble (portes en bois très lourdes de près de 4 mètres de haut). Quel(s) texte(s) de loi puis-je utiliser pour leur faire comprendre qu'ils sont dans l'illégalité la plus totale ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour mission la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat en tant que gardien des parties communes et des éléments d’équipements commun peut éventuellement voir sa responsabilité civile engagée en cas de préjudice subi, le syndicat sera présumé responsable dès lors que la victime établira que son dommage a été causé par une partie commune et ne pourra s’exonérer de sa responsabilité que dans les conditions de droit commun c’est à dire lorsque la faute de la victime présente les caractères de la force majeure (Cour de cassation 2e chambre civile, 18 mars 2004, n° 02-19.454).

L’article 121-2 du code pénal crée une responsabilité pénale du syndicat tout en prévoyant des conditions limitatives pour son application.

Le syndicat paraît jusqu’alors épargné par les poursuites pénales. En revanche , des condamnations ont été prononcées à l’encontre des syndics. Avec les dispositions actuelles, il ne fait aucun doute, vu les prescriptions règlementaires qui se multiplient en prévention des risques et qui imposent des obligations de sécurité, que le syndicat pourra comme toute personne toute personne morale, voir sa responsabilité pénale engagée.

La loi de 1965 constitue le syndic administrateur de l’immeuble et le charge de pourvoir à sa conservation, à sa garde, et à son entretien, il ne peut s’agir que d’administration courante (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Il appartient au syndic de veiller à ce que les parties communes soient utilisées conformément à leur destination et aux stipulations du règlement de copropriété (Cour d’appel de Paris, 8e chambre du 12 mai 1987).

Par conséquent la responsabilité civile du syndic est susceptible d’être engagée lorsqu’il a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions et que cette faute soit génératrice d’un préjudice.

Cette responsabilité est contractuelle si le préjudice a été subi par le syndicat qui en est le mandataire (Cour de cassation, 3e chambre civile du 20 juillet 1994, n° 92-12.717).

Elle est en revanche de nature délictuelle ou quasi délictuelle lorsque le dommage a été causé à un tiers ou même à un copropriétaire, parce qu’il n’existe pas de lien contractuel entre le syndic et le copropriétaire (Cour de cassation, 3e chambre civile du 4 juillet 1974).

La responsabilité pénale du syndic peut aussi être engagée si une infraction est constituée.

En vertu de l’article 121-3 du code pénal il y a délit, lorsque la loi le prévoit, en cas de faute d'imprudence, de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement, s'il est établi que l'auteur des faits n'a pas accompli les diligences normales compte tenu, le cas échéant, de la nature de ses missions ou de ses fonctions, de ses compétences ainsi que du pouvoir et des moyens dont il disposait.

Enfin en vertu de l’article L129-1 du code de la construction et de l’habitation "lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation, le maire peut, par arrêté, prescrire leur remise en état de fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai imparti pour l'exécution de ces mesures".

En conclusion il sera nécessaire de contacter le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception afin de l’informer de la situation qui pourrait mettre en péril l’immeuble et ses occupants et qu’il fasse appliquer le règlement intérieur de la copropriété. Il faut enfin préciser qu’aucun texte n’interdit de fermer la porte à double tour, seules les conséquences peuvent éventuellement entraîner une responsabilité.