Copropriété : comment évaluer et racheter une partie commune ?

Je suis propriétaire d'un appartement (86m2) de 3 chambres qui occupe la majeure partie du dernier étage d'une maison, située dans le centre de Toulouse - en marge de l'hyper-centre. Sur le même palier, un couloir dessert les "greniers"de deux copropriétaires, le mien étant devenu la 3eme chambre de mon logement et étant accessible par la salle de bains. Pour éviter cette gêne et garantir l'intimité de l'usager de la salle de bains, je me propose de racheter à la copropriété 2 m2 du couloir qui mène aux greniers - partie qui sert à stocker des cartons vides - Je m'engage à déplacer la trappe d'accès au toit qui garantit légalement l'éclairage du couloir et prends en charge les frais afférents. Mon problème est d'évaluer la somme à proposer à la copropriété - étant donné que la plus-value éventuellement réalisée est également très difficile à chiffrer ( on m'a suggéré un montant de maximum 1 000 euros pour les 2m2). Pouvez-vous également me confirmer qu'après l'accord de la copropriété sur le montant, il faudra recourir à un expert-géomètre et faire procéder à la modification du règlement de copropriété?

Réponse de l'expert

L'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 reconnaît au syndicat le droit d'aliéner les parties communes dont la conservation n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. La cession d'une partie commune nécessite l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. L'assemblée prend à la double majorité de l’article 26 les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition.
 
Toutefois, ce pouvoir est limité par le respect de la destination de l'immeuble. L'aliénation de parties communes ne peut être autorisée à la double majorité que pour autant que la conservation de ces parties n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou qu'aucune atteinte n'est portée aux modalités de jouissance des parties privatives (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 23 novembre 1994, décision n° 92-21.367).
 
A défaut, l'unanimité est requise (article 26 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965).
 
La double majorité de l’article 26 s’entend de la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.
 
Le passage du statut de partie commune à celui de partie privative implique une modification de la répartition des tantièmes de parties communes et des tantièmes de charges. Cette modification doit alors être décidée à la même majorité que la décision qui en découle.
 
De plus, cette aliénation des parties communes nécessite la modification du règlement de copropriété. Or, en vertu de l’article 26,b de la loi du 10 juillet 1965, la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes requiert également un vote à la double majorité.
Il convient, en outre, de préciser que lorsque la modification porte atteinte aux droits des copropriétaires sur les destinations et les modalités de jouissance des parties privatives de leurs lots, l’unanimité est requise.
 
Par ailleurs, c'est la même assemblée qui fixe le prix, les conditions de la vente.
 
En pratique, l'assemblée des copropriétaires, si elle accepte la cession, devra créer un lot privatif, ce qui suppose de faire appel, au préalable, au service d’un géomètre.