Contester un permis de construire

Contester un permis de construire

Votre voisin a un projet de construction qui vous gêne ?  Vous pouvez contester le permis de construire. Mais attention : les conditions d’annulation d’un permis de construire se sont durcies récemment.

Vous apprenez qu’un promoteur va édifier un immeuble sur un terrain proche de chez vous, ou que votre voisin veut ajouter un étage à son pavillon. Si vous considérez que ce projet vous cause du tort, vous avez deux solutions pour freiner ces projets immobiliers :

  • le tribunal de grande instance, si vous craignez seulement un trouble de jouissance (perte d’ensoleillement, par exemple) ;
  • le tribunal administratif, si vous estimez que le projet contrevient aux règles d’urbanisme.

Contester un permis de construire : la procédure en 4 étapes

1. Prépare son dossier : récupérez en mairie le dossier de demande du permis de construire et consultez les règles d’urbanisme qui correspondent à la zone concernée, notamment le plan local d’urbanisme (PLU). Ensuite, sur papier libre, expliquez pourquoi vous contestez le permis sur la forme (procédure non respectée, pièces manquantes…) et/ou sur le fond (non-respect des règles d’urbanisme…).

2. Déposer un recours gracieux : envoyez votre dossier par lettre recommandée avec avis de réception au maire qui a délivré le permis, au plus tard dans un délai de deux mois à dater du premier jour d’affichage du panneau sur le terrain. Adressez une copie complète de l’ensemble au bénéficiaire du permis (lettre recommandée avec A/R), au plus tard dans les quinze jours suivant le dépôt du recours en mairie. Le maire dispose de deux mois pour prononcer un retrait du permis. S’il ne répond pas, votre requête est rejetée.

3. Saisir le tribunal administratif : vous demandez l’annulation du permis de construire. Joignez un argumentaire détaillant les préjudices occasionnés par la construction. Déposez toutes les pièces en quatre exemplaires au greffe du tribunal administratif, au plus tard dans les deux mois suivant la date d’affichage sur le terrain ou la (non-)réponse au recours gracieux. N’oubliez pas de faire parvenir une copie intégrale de la requête au bénéficiaire du permis et au maire qui l’a délivré. La procédure est entièrement écrite et le recours à un avocat n’est pas obligatoire, mais conseillé.

4. Déposer un référé : les précédents recours ne suspendent pas le permis. En cas d’urgence, et sous réserve que vous ayez saisi le tribunal administratif, tentez de faire stopper les travaux par un référé en vous référant à l'article L. 521-1 du Code de justice administrative. Transmettez au greffe une demande de suspension précisant vos doutes sur la légalité du permis, justifiez d’une urgence et joignez une copie du recours principal. Cette procédure ne fonctionne que si la construction n’est pas déjà hors d’eau et d’air (toit et fenêtres).

Prouver que la construction sera préjudiciable

Attention, depuis l’été 2013, un texte de loi a été adopté, destiné à lutter contre les recours abusifs devant le tribunal administratif de personnes motivées par l’argent qu’elles pourraient extorquer aux promoteurs contre la promesse du retrait de leur recours. Malheureusement, par ricochet, ce texte pénalise les particuliers de bonne foi.

Désormais, il faut prouver que la construction prévue aura un impact direct sur ses propres conditions d’occupation. Il y a là une contradiction, relève Me François Susini, avocat à la cour d’appel d’Aix‑en-Provence :

D’un côté, il faut que la construction soit la cause d’un préjudice de vue, d’ensoleillement ou d’autres nuisances pour permettre à un particulier d’attaquer le permis. De l’autre, seul le non-respect des règles d’urbanisme autorise son annulation par un tribunal administratif. 

Le recours abusif sanctionné

Autre écueil : la loi expose l’auteur d’un recours abusif à des dommages et intérêts. Ce peut être le cas si le juge administratif considère que sa démarche dépasse la défense de ses intérêts légitimes et cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis. Une évolution que déplore Me Susini :

Ce texte est dangereux car il ne vise pas directement ce qu’est un recours abusif. On ne sait pas comment le juge va interpréter ces dispositions.

Résultat : nombre de particuliers pourraient renoncer à toute démarche, notamment face à des promoteurs susceptibles de leur réclamer des millions d’euros d’indemnités.

Dernier sujet de contrariété : depuis un décret du 1er octobre 2013, il n’est plus possible de faire appel d’une décision du tribunal administratif dans nombre d’agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Ultime voie de recours : le Conseil d’État. En pratique, son coût prive le demandeur de la possibilité d’obtenir un second avis.