Contester les frais facturés par un mandataire immobilier

Je suis locataire d'un appartement dont la gestion a été confié à un mandataire XXXX par notre propriétaire (personne physique) XXXX a pris l'habitude de me facturer des frais d'envoi de quittance et des frais d'attestation de CAF (lorsqu'ils établissent l'attestation de loyer). Après avoir formulé auprès de XXXX une réclamation en ce sens pour le remboursement de ces frais et l'annulation de ce type de facturation sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi ENL de 2006 qui confirment l'une et l'autre ainsi que leur jurisprudence l'interdiction de facturer ce type de frais. J'ai essuyé un refus pur et simple de XXXX au motif que ce type de prestation constitue des services qu'ils sont en droit de me facturer. Qu'en est-il vraiment ? En outre, je souhaiterais entamer contre eux une action en justice pour obtenir par la voie des tribunaux gain de cause mais l'ADIL m'indique que je dois attraire mon propriétaire (qui ne connait rien à la gestion locative et qui est loin de soupçonner de telles facturations) J'aimerais savoir s'il est possible d'attraire directement le représentant de mon bailleur sans pourrir les relations avec la propriétaire du logement car je souhaite à terme acheter ce logement. Si oui sur quel fondement et selon quelle procédure? dans la mesure où c'est bien XXXX qui prend l'initiative de ce type de facturation.

Réponse de l'expert

Les locations de logements d'habitation non meublés sont soumises aux dispositions de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 21 de ce texte est ainsi rédigé : "Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu".

Ainsi, les quittances que le bailleur est tenu de remettre au locataire qui en fait la demande, en application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, font la preuve du paiement des sommes qui y sont mentionnées (Cour d'appel Montpellier du 29 septembre 1997).

Les obligations d’un gérant d’immeuble (mandant) résultent des dispositions de l’article 1998 du Code civil et du mandat que celui-ci a conclu avec le propriétaire de l’immeuble loué (mandataire).

En effet, “ le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ” (article 1998 du Code civil).

En pratique, le gérant doit notamment assurer la meilleure gestion de l’immeuble, remplir les obligations du propriétaire vis-à-vis de toutes les personnes concernées par l’immeuble, rendre compte de sa gestion et lui verser les sommes dues au titre des versements effectués pour son compte (loyers, cautionnement, charges…).

L’agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de son mandant en cas de mauvaise exécution du contrat. En effet, en application de l’article 1992 du Code civil, il répond de toute faute ou négligence dans sa gestion.

Le propriétaire peut également demander au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du mandat de gestion, en raison du manquement du gérant à ses obligations contractuelles (article 1184 du Code civil), si le mandat ne peut être résilié plus rapidement en application de la procédure de droit commun (résiliation par courrier à la date anniversaire moyennant respect du préavis prévu au contrat).

Le mandat, étant un contrat entre le propriétaire et l’agence, seul le propriétaire peut engager la responsabilité contractuelle du mandataire.

Ainsi, c’est le mandant (le propriétaire) qui est responsable, en qualité de personne représentée. En principe, le professionnel n’est pas responsable à l’égard des tiers étrangers au contrat de mandat (Arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 21 juin 1984).

Cela étant, le principe d’une éventuelle responsabilité du professionnel à l’égard du cocontractant du mandant n’est pas contesté par la jurisprudence. De manière générale, la Cour de Cassation estime que l’intermédiaire peut être condamné, sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil, à réparer le préjudice subi par le cocontractant par suite de la violation de son devoir de conseil (Arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 25 novembre 1997, décision n° 96-12.325).

Etant un professionnel de l’immobilier, l’intermédiaire doit passer des actes valables et répond de ses manquements à l’égard de son client mais aussi du cocontractant de celui-ci. La jurisprudence a retenu dans plusieurs affaires la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle à l’égard du cocontractant.

A titre d’exemples, les juges ont retenu la responsabilité de l’agent rédacteur d’un bail qui a inséré une clause nulle, génératrice d’un préjudice pour le cocontractant du mandant au contrat (Arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 7 avril 1999, décision n° 97-10.067). De même, l’agent a été reconnu responsable à l’égard des locataires évincés du fait que la bailleresse, soumise à une procédure collective, ne pouvait passer valablement le bail d’immeuble (Arrêt du tribunal de commerce de Bordeaux du 6 juin 1997).

Les réponses apportées ont seulement pour objet de fournir des informations à caractère documentaire conformément à la loi du 31/12/1971; elles n'ont en aucun cas valeur de consultation juridique.