Construction d'une servitude : quels dommages et intérêts pour les copropriétaires ?

Concernant une servitude desservant cinq lots, un propriétaire a réalisé des locaux à usage touristique (gîtes) et a construit sur son lot un chemin desservant l'exploitation. Un propriétaire a construit à ses frais la servitude devant le refus des autres propriétaires. Comment peut-on se faire dédommager ? Le propriétaire est-il le seul bénéficiaire de l'usage ?

Réponse de l'expert

Une servitude est une charge qui pèse sur un terrain ("fonds servant") et qui a pour conséquence d’en restreindre l’usage, ce, au profit d’un autre terrain appelé "fonds dominant".

Seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par prescription.

Si une servitude de passage est bien apparente (l’on peut constater le passage de riverains, par exemple), elle n’est pas continue (le passage ne s’opère qu’à certains moments, mais jamais en permanence).

Par conséquent, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres (contrats, actes notariés...).
La possession, même immémoriale, ne suffit pas pour les établir (article 691 du code civil).

Les tribunaux font une stricte application de ce texte : ils excluent de reconnaître une quelconque prescription acquisitive en matière de passage sur le terrain d’autrui, et se bornent à vérifier que l’état d’enclave existe et autorise à demander l’octroi d’une servitude de passage (notamment, cour de cassation, 3 mars 1993).

Ainsi, le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage lui permettant d'assurer la desserte complète de ses fonds, à charge de lui verser une indemnité proportionnelle au dommage qu'il peut occasionner (article 682 du Code civil).

Dès lors que le propriétaire se trouve dans la situation prévue par ce texte, il peut à tout moment exiger des voisins un droit de passage sur leurs fonds pour accéder à la voie publique.
Le droit de réclamer la servitude de passage au profit du fonds enclavé est, en effet, imprescriptible (Cour d'appel de Montpellier, 20 février 1897).

En revanche, si le propriétaire du fonds enclavé est lui-même responsable de l'enclavement, il ne pourra pas solliciter le désenclavement (Cour de cassation, 10 octobre 1984).

Si le propriétaire du terrain enclavé n'obtient pas satisfaction de manière amiable auprès du propriétaire voisin, il peut tenter dans un premier temps une conciliation en contactant le conciliateur auprès de sa mairie. Si cette démarche demeure infructueuse, il pourra saisir le tribunal de grande instance. L'assistance d'un avocat est obligatoire dans cette procédure.

La notion d'accès insuffisant est appréciée souverainement par les tribunaux, en fonction de la situation des lieux. De plus, la notion d'enclave peut évoluer dans le temps. Ainsi, un terrain a pu être considéré à une époque comme n'étant pas enclavé car il était desservi par un chemin piétonnier et être considéré aujourd'hui comme enclavé car rendant impossible le passage de véhicules à moteur (Cour de cassation, chambre civile, 16 novembre 1982).

De son côté, l'article 686 du Code civil précise qu' « il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue».

Le propriétaire du fonds traversé pourra également solliciter le versement d'une indemnité proportionnelle au préjudice qu'il subit. L'évaluation du préjudice tiendra notamment compte :

  • des dommages matériels causés à la propriété traversée (abattage d'arbres, destruction d'un mur…) ;
  • de la dépréciation de la propriété traversée ;
  • des nuisances et troubles causés à la propriété traversée (bruits, poussières…).

Il est de jurisprudence constante qu’aucun changement non conforme au titre ne saurait être apporté à la servitude elle-même, s’il est le fait d’un seul propriétaire (cour de cassation, 3ème chambre civile , 11 juin 1974).

De surcroît, le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi (article 695 du code civil).

Pour être reconnu valable, le titre récognitif doit faire référence au titre constitutif de la servitude (cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 avril 2003).

La cour de cassation applique strictement l'article 695 du code civil, en censurant pour violation de ce texte les cours d'appel qui se fondent, pour reconnaître l'existence d'une servitude, sur des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'existence d'un titre récognitif de la servitude :

  • l'aveu du propriétaire du fonds servant d'avoir ouvert la clôture entre les deux fonds (cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 décembre 1993) ;
  • une lettre du propriétaire du fonds servant adressée au notaire dans laquelle celui-ci reconnaît l'existence d'un droit de passage au profit des voisins (cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 février 1998) ;
  • une correspondance échangée, à l'occasion d'un litige, entre le propriétaire d'une parcelle sur laquelle a été pris le passage et son voisin, même si elle contient la reconnaissance expresse et éclairée d'un droit de passage au profit du voisin (cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 octobre 1999).

Cependant, s'éloignant de cette jurisprudence, certaines cours d'appel fondent leurs décisions sur des aveux.
Selon elles, l'acte récognitif peut donc résulter du comportement suffisamment dépourvu d'ambiguïté du propriétaire du fonds servant lorsqu'il constitue l'aveu incontestable de l'existence de la servitude (cour d'appel de Paris, 2 octobre 1996).

Hormis le cas des servitudes, s'exerçant sur des terrains privatifs, le passage peut être envisagé dans le cadre d'un lotissement (voirie).

Dans ce dernier cas, l'autorisation de lotir impose, en tant que de besoin, l'exécution par le lotisseur, le cas échéant par tranches, compte tenu notamment du programme de travaux présenté par lui et selon les modalités éventuellement précisées par des documents graphiques, de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunications, l'évacuation et le traitement des matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés (article R 315-29 a du code de l'urbanisme).

L'expression "en tant que de besoin" vise les autorisations concernant des lotissements, la plupart du temps de petite taille, qui ne nécessitent pas la réalisation d'équipements nouveaux. C'est le cas des autorisations de lotir portant sur la création d'un seul lot et plus généralement de celles concernant les lotissements dont l'ensemble des lots est desservi par la voirie ou les réseaux existants (réponse ministérielle n° 33045 du 18 octobre 1999).

En pratique, ces travaux, s'ils s'avèrent nécessaires, peuvent donc être imposés par l'arrêté de lotir, lequel revêt alors un caractère réglementaire ; un tiers peut ainsi se prévaloir des règles qu'il contient (cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 novembre 1992).

Par ailleurs, le cahier des charges qui règle les rapports purement privés entre le lotisseur et les acquéreurs de lots, ainsi qu'entre colotis, peut également prévoir de tels travaux.

Ainsi, les recours, qui concernent essentiellement le non-respect des clauses du cahier des charges, peuvent porter sur :

  • la condamnation du lotisseur à exécuter les obligations mises à sa charge ;
  • la demande de dommages et intérêts en cas de préjudice ;
  • la démolition des ouvrages édifiés en violation des prescriptions du cahier des charges ou d'autres obligations contractuelles.

La réalisation des travaux prévus par le programme (tels que l'aménagement de la voirie et des réseaux divers, la délimitation des lots …) fait ainsi partie des obligations contractuelles du lotisseur et chaque acquéreur de lot peut en demander l'exécution.

Pour ce faire, outre le recours au tribunal sur le fondement du non respect du cahier des charges, la garantie d'achèvement des travaux peut également être mise en œuvre.

En effet, la commercialisation des lots d'un lotissement est subordonnée, lorsqu'elle intervient avant la délivrance du certificat constatant l'achèvement de l'ensemble des travaux prescrits par l'autorisation de lotir, à une garantie d'achèvement des travaux (article R. 315-33-b du code de l'urbanisme).

La garantie de l'achèvement des travaux est donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle.