Conflit de propriété : comment rectifier une erreur du notaire ?

Depuis 2 ans j'essaie en vain de faire rectifier une erreur concernant un appentis de 20 m2 qui a été attribué à mon voisin par son notaire, suite à une succession, sans vérifier à qui il appartenait. Je possède tous les documents comme quoi cela m'appartient depuis 1936. Mais les 2 notaires, celui du voisin et le mien ne se mettent pas d'accord pour faire le rectificatif. Nous avons dû payer 490 € le 4 juin 2009 pour quelque-chose qui nous appartient et nous n'avons toujours pas reçu le document rectificatif. Les deux notaires se renvoient la balle. Que doit-on faire ? De plus, le voisin construit sur ce terrain, le permis lui ayant été accordé depuis le 27 juillet. Il a en l'occurrence déjà détruit 2m2 m'appartenant. Quel recours?

Réponse de l'expert

L’acte notarié rectificatif est celui par lequel les parties réparent une erreur contenue dans un acte antérieur, sans y ajouter une convention nouvelle.

S’il intervient à la suite d’une erreur dont le notaire est reconnu responsable, les frais de l’acte rectificatif demeurent à la charge de ce dernier, tenu de réparer l’omission commise.

S’agissant des actes soumis à publicité foncière (tels les actes de propriété), ils doivent obligatoirement revêtir la forme authentique (l’acte authentique est celui reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter, conformément à l’article 1317 du Code civil) dans le but d’assurer leur publication et de pouvoir les rendre opposables aux tiers.

Ceci dit, l’acte authentique de propriété fait foi jusqu’à inscription de faux. Il faut effectivement mettre en cause l’intégrité de l’officier ministériel l’ayant reçu pour l’invalider. Cela relève d’une procédure spécifique devant le tribunal de grande instance (article 286 du code de procédure civile).

Par ailleurs, la responsabilité civile du notaire peut être engagée s’il a commis une faute professionnelle qui a entraîné un préjudice (articles 1382 et 1383 du code civil). Les tribunaux considèrent que la responsabilité du notaire est de nature délictuelle voire "autonome".

Dans les deux cas, pour que cette responsabilité soit retenue, il faudra apporter la preuve de l'existence d'une faute de sa part, d'un préjudice certain, et d'un lien de causalité entre les deux.

La faute doit en principe être établie par le demandeur (cour de cassation, 1ère chambre civile, 10 juillet 1984), sauf lorsque le notaire est soumis à une obligation d'information et conseil ; auquel cas, c'est à lui à apporter la preuve de sa bonne exécution (cour de cassation, 1ère chambre civile, 3 février 1988).

Sur le fond, dans l’hypothèse où plusieurs actes authentiques se contredisent, les juges forgent leurs convictions sur les différentes preuves rapportées par les parties. Dès lors, leur attention se portera sur les actes établis sous seing privés (acte de bornage amiable, accord intervenu entre les parties, etc…), lesquels font foi jusqu’à preuve contraire (articles 1322 et suivants du code civil). A défaut, il prendront en compte les actes susceptibles de constituer un commencement de preuve par écrit, accompagnés de divers moyens de preuves (témoignages, présomptions, constats, etc…).

En ce sens, l’acte sous seing privé est l’acte fait en autant d’exemplaire qu’il y a de parties, signés et datés de chacune d’elle et mentionnant le nombre d’exemplaires établis (article 1325 du code civil). A défaut il ne constitue qu’un commencement de preuve par écrit dont la force probante dépend de l’appréciation des juges du fond. Finalement, celui-ci est l’acte établi par écrit, émanant "de celui contre lequel la demande est formée, ou de celui qu’il représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué" (article 1347 du code civil).

Le cadastre peut éventuellement constituer un commencement de preuve par écrit, s’il est suffisamment concordant avec les autres preuves rapportées par les parties.

En conséquence, la preuve de la délimitation de la propriété est rapportée par les actes de propriété en priorité, à défaut par un acte de bornage amiable ou judiciaire et le cas échéant par le cadastre ou tout autre moyen de preuve. En effet, le cadastre n’est pas un mode de preuve à part entière.

Enfin, la loi et la jurisprudence règlent également le problème d’une construction ou d’un ouvrage empiétant sur le terrain voisin.

L’empiètement constituant une atteinte au droit de propriété. En effet, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (article 544 du code civil).

Il a été jugé que l’emprise irrégulière pouvait être constituée, par exemple, par :

  • des fondations empiétant sur le sol voisin (cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 novembre 1978) ;
  • un poteau de soutènement d’un portail d’un des coïndivisaires empiétant sue le passage indivis (cour d’appel de Versailles ; 1ère chambre, 9 mai 1996).

En cas d’atteinte à la propriété privée immobilière, constitutive d’une emprise irrégulière, les tribunaux judiciaires sont compétents pour en réparer les conséquences dommageables (cour de cassation, 1ère chambre civile, 1er octobre 1985).

Il appartient à l’auteur d’un empiètement, même partiel ou temporaire, sur la propriété immobilière d’autrui de justifier d’un titre l’y autorisant ou d’un accord amiable du propriétaire (cour de cassation, 1ère chambre civile, 8 mars 1988).

Ceci dit, de son côté, le propriétaire du terrain peut se prévaloir de tout titre de propriété pour faire constater l’empiètement.

Un empiètement sur la propriété voisine est suffisant pour caractériser une faute et entraîner la responsabilité civile de son auteur (cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 novembre 1992).

Par ailleurs, en application de l’article 545 du code civil, la démolition de la construction empiétant sur le fonds voisin peut être obtenue.

La revendication de la propriété (dite action pétitoire) relève de la compétence du tribunal de grande instance (article L 311-2-9° du code de l’organisation judiciaire).

Devant cette juridiction, l’assistance d’un avocat est obligatoire.