Conflit de propriété : comment contester la vente de parcelles appartenant à une association ?

Ma femme et moi sommes depuis plus de vingt ans les propriétaires d’une maison à XXX dans le Lieudit "les Chalets du Lac". Nos parcelles No. 849/1200 ont les parcelles privées No. 810 et 1199 à droit et gauche. Avant notre propriété est la rue et le trottoir (parcelle No. 1296), derrière le lac avec son rive (aussi No. 1296). Nous sommes, comme les autres voisins, avec notre parcelle un membre de l’Association "Les Chalets du Lac". Cette Association a été fondée en 1984 par le promoteur de notre groupe de maisons, la SCI "Les Chalets du Lac". La parcelle No. 1296 est une part de la propriété commune de la groupe d’habitations. Dans les statuts et le cahier de charges donnés par la SCI à notre Association, la SCI s’est engagée à transférer gratuitement toute la propriété commune à notre Association. Maintenant, un autre membre de notre Association, Monsieur KS, qui a beaucoup d’agressions personnelles contre nous, nous a menacé de nous empêcher d’entrer dans notre propriété et d’accéder au lac (tous les deux parcelle No. 1296). M. KS, qui habite avec sa parcelle à plus de 100 m de notre propriété, nous a informé que la SCI a coupé le trottoir et la rive du Lac de la propriété commune et vendu ses parts à lui (nouvelles parcelles No. 1375 avant la maison et No. 1416 rive du lac). Nous ne pouvons pas croire que ces ventes sont légales. Nous avons l’information qu’il y a déjà une procédure de la Chambre des Notaires contre le notaire qui a réalisé plusieurs ventes douteuses. Mais ça ne nous aide pas dans notre situation personnelle. Nos questions : 1. Quelle possibilité avons nous de protester contre ces ventes ? 2. Et s’il est possible de vendre ces terrains : Y a-t-il un droit de préemption pour nous ? 3. S’il y a un droit de préemption : nous n’avons reçu aucune information du vendeur. Conséquences ? 4. Quel autres remèdes y a-t-il contre les menaces de M. KS ?

Réponse de l'expert

Nous vous informons que dans le cas où des équipements communs sont prévus dans un lotissement, les articles R.315-6 et suivants du code de l'urbanisme, sous l'empire du décret n°77-860 du 26 juillet 1977 imposent la constitution d'une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle sont dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur éventuel transfert dans le domaine d'une personne morale de droit public (article R.315-6 du code de l'urbanisme).

Il s'agit généralement d'associations syndicales libres (ASL), personnes morales de droit privé, auparavant régies par la loi du 21 juin 1965, désormais abrogée et remplacée par l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004.

Ces ASL supposent un consentement unanime des sociétaires constaté par écrit. Ce consentement résulte, le plus souvent, de la signature des actes d'acquisition par lesquels les acquéreurs adhèrent à l'association syndicale et qui vaut, par elle-même, acceptation de ses statuts (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 novembre 1972).

Selon les articles 3 et 7 de la loi du 21 juin 1865, les associations syndicales, à condition d'avoir fait l'objet d'une publication dans un journal d'annonces légales, peuvent ester en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer.

Ceci dit, il est à noter que le transfert d'éléments communs à l'association syndicale peut résulter des documents du lotissement (cahier des charges et statuts de l'ASL) sans qu'un acte notarié intervienne (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 septembre 2005).

Dès lors, l'ASL qui se trouve dépossédée de tout ou partie d'un élément commun, peut engager une action judiciaire en revendication devant le Tribunal de Grande Instance. L'assistance d'un avocat est obligatoire devant cette juridiction.

L'action en revendication est l'action par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui le détient la restitution de son bien. Cette action est imprescriptible (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 2 juin 1993).

Par ailleurs, l'un des colotis, qui suite à une vente douteuse d'un élément commun, se trouve désormais enclavé, c'est-à-dire qu'il n'a plus d'accès direct à la voie publique depuis sa propriété, est fondé à réclamer sur les terrains de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds (article 682 du code civil). A défaut de règlement amiable, ce litige relève de la compétence du Tribunal de Grande Instance, juridiction devant laquelle l'assistance d'un avocat est obligatoire.

Toutefois, les honoraires de l'avocat peuvent faire l'objet d'une prise en charge par une assurance de protection juridique si l'intéressé est titulaire d'un tel contrat.