Compromis de vente : sous quelles conditions peut-on l'annuler ?

Nous avons signé un compromis de vente spécifiant le recours à un prêt immobilier pour financer sans apport personnel à hauteur de 97 000 euros l'achat du bien soit 84 000 euros le bien lui-même, 6 000 euros les frais d'agence et 7 000 euros les frais de notaire. La banque nous a accordé un prêt de 84 000 euros en nous indiquant qu'elle ne finançait pas les frais d'agence et les frais de notaire. Nous avons donc signé l'offre de prêt à cette hauteur, prévoyant de nous faire prêter de l'argent par notre famille. Ceci s'avère aujourd'hui impossible compte tenu des besoins de trésorerie de cette dernière. Pouvons nous dénoncer le compromis au motif que la banque refuse de couvrir le montant de prêt prévu dans ce dernier ? Dans le cas contraire, pouvons-nous renoncer à la vente et laisser au vendeur le bénéfice de la provision versée, ce qui est prévue expressément dans le texte du compromis. De plus, il est prévu qu'en sus le vendeur peut obtenir la réalisation de la vente selon "les conditions prévues au paragraphe "délais et conditions de réalisation" or ce paragraphe qui figurait dans un projet qui nous avait été soumis a disparu et ne figure donc pas dans le texte que nous avons signé. Dans ce cas peut-il obtenir la réalisation forcée de la vente ? Enfin, la clause de libération du bien bien que mentionnée ne comporte aucune date (laissée en blanc), peut-on dénoncer le compromis de ce fait ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. En outre, la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Elle manifeste le consentement des parties à l’obligation qui découle de cet acte.

Selon l’article L.312-16 du code de la consommation, lorsque les parties mentionnent la nécessité pour l'acheteur de recourir à un ou plusieurs prêts pour financer l'opération immobilière, la loi encadre la liberté des parties au contrat de vente en imposant que ce dernier soit conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. Ainsi, si l’existence d’un prêt est mentionnée dans l’acte de vente, la loi présume que celui-ci est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du crédit immobilier.

Si les termes de la condition suspensive sont réalisés, alors la condition l’est également. En effet, la réalisation de la condition suspensive d’obtention de financement ne dépend pas de la validité de l’offre de prêt mais des exigences stipulées à la promesse. En fonction des termes de la condition suspensive, celle-ci peut être réputée accomplie par la simple production d'un courrier électronique de la banque comprenant proposition de prêt et d'une lettre notifiant l'accord (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 7 novembre 2007, n° 06-11750). Le refus de prêt n'a donc d'incidence sur le contrat de vente immobilière que lorsque ce dernier est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du contrat de crédit.

Si le prêt nécessaire au financement de l'acquisition immobilière n'est pas obtenu dans le délai de réalisation de la condition suspensive suite à un refus de prêt, cette dernière n'est pas accomplie et l'acte de vente devient caduc. Les parties doivent alors être remises dans l'état dans lequel elles étaient avant la signature du compromis de vente. Dès lors que la condition suspensive d'obtention du prêt n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Toutefois, cette condition suspensive est réputée accomplie lorsque l'acquéreur en a empêché la réalisation. Dans cette hypothèse, la non-conclusion du contrat de prêt n'empêche pas la réitération par acte authentique de la vente. Un des éléments prépondérants retenus pour savoir si l'acquéreur a obtenu son financement semble être le respect des critères de financement mentionnés aux termes mêmes de la condition suspensive d'obtention du prêt. Le refus de l'organisme de financement d'accorder un crédit ne peut être pris en compte que sur la base d'une demande de prêt correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération stipulée dans l'acte de vente.

A contrario, si la banque émet une offre répondant aux critères de financement, le prêt doit être considéré comme obtenu et la condition suspensive liée à cette obtention accomplie (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 9 décembre 1992, n° 91-1249). C'est au promettant qu'il incombe de prouver que le candidat à l'acquisition a empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention de prêt lorsque celui-ci démontre avoir présenté une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse ( arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 26 mai 2010, n° 09-15317).

Si le comportement de l'acquéreur est abusif lorsqu'il a refusé d'accepter une offre conforme aux caractéristiques stipulées à l'acte de vente, la condition suspensive de l'obtention dudit prêt est réputée accomplie en vertu de l’article 1178 du Code civil. En effet, aux termes de cet article, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.

Ainsi, l'acquéreur ne peut pas se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt lorsqu'il a sollicité un prêt qui lui a été refusé, d'un montant supérieur à celui indiqué dans la promesse de vente (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, 3 décembre 2002, n° 01-13103) ou a déposé à la hâte une demande de prêt vouée à l'échec au motif qu'elle était inexacte, incomplète et comportait des erreurs (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 25 octobre 1994, n° 92-11400).

Afin de maintenir un juste équilibre entre le respect de la condition d'une part et de l'engagement contractuel d'autre part, la Cour de cassation a été conduite à considérer la condition comme réalisée, sur le fondement de l'article 1178 du code civil, lorsque l'acquéreur, notamment, n'apporte pas la preuve qu'un refus de prêt lui a été opposé (cour de cassation, 1ère chambre civile, 6 janvier 1993), ou a formulé dans sa demande à la banque des exigences non prévues dans le contrat (cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 octobre 1999).

Dans ces cas, l'acquéreur peut alors être condamné à indemniser le vendeur du fait de la non-réalisation de la condition suspensive (Cour de cassation, chambre commerciale, 21 juin 1994).

Il est souvent prévu, dans le compromis de vente, des arrhes, un dédit ou une clause pénale.
Il convient alors de déterminer la nature exacte du versement convenu et sa destination. Plus particulièrement, il faut préciser si les parties entendent :
- se réserver chacune la liberté de ne pas donner suite au compromis, moyennant le paiement à l'autre partie d'une somme donnée : la clause de dédit ;
- ou consacrer le caractère définitif de leur accord réciproque auquel cas il s'agit d'un acompte sur le prix concrétisant le lien définitif qui les lie en vue de la réalisation de l'acte authentique ultérieur : la clause pénale. Dans cette hypothèse, il n'est plus loisible à l'une des parties de renoncer à son engagement en versant à l'autre un montant équivalent à l'acompte.

Ceci dit, en cas de défaillance des acquéreurs, le vendeur ne peut réclamer de dommages et intérêts supérieurs à ceux fixés par la clause pénale figurant dans la promesse, dès lors qu'aucune réserve n'avait été insérée dans l'acte pour le cas où le préjudice serait supérieur à celui qui résulterait de la clause pénale, laquelle, correspondant au dixième du prix, ne pourrait être considérée comme manifestement dérisoire en application de l'article 1152 alinéa 1 du code civil (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 juillet 1979).

Par ailleurs, l'exécution forcée de la promesse consiste, en pratique, à demander qu'un jugement soit rendu afin de reconnaître qu'une vente a été effectivement conclue. Ce jugement sert d'alternative à l'acte notarié que l'une des parties refuse de signer.
Même lorsqu'une partie (vendeur ou acquéreur) peut contraindre son cocontractant à l'exécution forcée de la promesse, elle peut préférer demander :

— l'application des sanctions financières éventuellement prévues au contrat ;
— la résolution judiciaire de la convention et l'attribution de dommages-intérêts (article 1184 du Code civil). Sur ce point, la jurisprudence décide :
• qu'une partie ne peut anéantir les droits de son cocontractant en lui adressant une simple mise en demeure de venir signer l'acte, même si son destinataire n'y défère pas (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 14 novembre 1996, n° 93-17079) ;
• qu'une partie peut, en revanche, mettre fin à un contrat de manière unilatérale, sans avoir besoin d'une constatation judiciaire, lorsque cette résolution est justifiée par la gravité du comportement du cocontractant défaillant (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 20 février 2001).

Une demande d'exécution forcée peut se substituer à une assignation en résolution de la promesse, initialement intentée sur le fondement de l'article 1184 du code civil, tant qu'aucun jugement définitif n'est intervenu pour trancher le litige (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2009, n° 08-11326). L'exécution forcée de la promesse synallagmatique suppose que la vente soit parfaite, c'est-à-dire que tous les éléments essentiels à l'engagement de vendre et d'acquérir des contractants soient réunis et que les prestations de chaque partie soient exigibles.
L'exécution forcée de la promesse n'est pas envisageable tant que l'accord reste dépendant de la réalisation ou de la défaillance d'une condition suspensive. Elle ne peut pas non plus être réclamée si la condition défaille puisque la promesse devient, en principe, entièrement caduque.

A l'inverse, la réalisation des conditions suspensives rend la vente parfaite et permet donc d'imposer son exécution. Tel est notamment le cas lorsque l'acquéreur obtient son financement dans les délais prévus. L'absence de règlement du montant du prêt au jour de l'acte authentique n'affecte pas la validité de la vente déjà conclue. Les deux parties sont tenues d'exécuter (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 21 février 1996, n° 94-13875).

Pour finir, la durée du délai accordé (ou simplement prévu) pour signer l'acte authentique est couramment fixée à 3 mois à compter de la conclusion du compromis. Cette durée correspond au temps ordinairement nécessaire à l'accomplissement préalable des conditions suspensives usuelles et à la réunion des pièces du dossier. Elle varie en fonction de l'intention des parties, de l'état du dossier de vente au jour de la promesse, des incidents rencontrés et des particularités de l'opération qui peuvent conduire à un allongement important du délai moyen.

Depuis le 1er juillet 2009, toute promesse de vente consentie par une personne physique et ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit immobilier doit être constatée par acte authentique, dès lors que sa durée de validité est supérieure à 18 mois. A défaut, la promesse est nulle et de nul effet (article L.290-1 du code de la construction et de l’habitation).

Dans une réponse ministérielle n° 54976 publiée au journal officiel de l’assemblée nationale des questions du 8 mars 2005, le gouvernement a indiqué qu'il lui paraissait difficile d’envisager des mesures pour réduire le délai séparant la signature de la promesse et celle de l'acte authentique, en rappelant les multiples démarches à effectuer. Une réglementation impérative de ce délai, que les praticiens s'efforcent déjà de limiter au maximum, ne semble donc pas envisagée.

La clause relative à la signature de l'acte authentique est d'une importance particulière puisque la jurisprudence l'utilise fréquemment pour déterminer si le compromis vaut ou ne vaut pas vente et, en conséquence, s'il est ou non susceptible d'exécution forcée. Suivant l'intention des parties, cet événement peut :

- être nécessaire à la formation ou à la validité de la vente ;

- différer uniquement les effets de la vente formée.

Les clauses du compromis doivent exposer clairement et sans ambiguïté le rôle et les effets attachés à la signature de l'acte notarié de vente.

Il convient toutefois de remarquer que les parties semblent toujours pouvoir s'entendre a posteriori, sur la caducité d'une promesse non suivie de la signature d'un acte authentique, même si cet événement n'avait pas été érigé en condition de validité de la promesse et même si l'acte ne prévoyait pas d'application automatique de cette sanction dans cette hypothèse (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 24 mars 2009, n° 07-16550). Un tel accord pour la caducité de l'acte peut éventuellement être déduit d'un échange de courriers en ce sens (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 22 juin 2010, n° 09-68919).

Lorsque la signature de l'acte authentique n'est pas une condition de validité de la vente mais seulement l'événement à compter duquel le transfert de propriété sera opéré, la vente est valablement formée avant cette signature et seule son exécution est différée. L'accord sur la chose et sur le prix étant intervenu de manière définitive, chaque partie peut notamment réclamer la constatation judiciaire de la vente.
Dans tous les cas, le juge peut être amené à rechercher l’intention des parties.