Compromis de vente : peut-il être annulé si l'accord de prêt est reporté ?

Une amie a signé un compromis de vente, au mois de novembre 2009. Elle a fait appel au crédit foncier pour son prêt et celui-ci a toujours dit qu'il était d'accord et qu'il enverrait lui-même l'accord de prêt. Cependant, elle n'arrive jamais à joindre le banquier. Le notaire et les propriétaires n'ont jamais reçu ce document et eux non plus n'arrivent pas à joindre le banquier. Enfin, la semaine dernière, nous avons réussi à joindre le banquier par mail. Il nous a appris que le dossier de mes amis avaient été perdu, et qu'il fallait en faire un autre, ce qui repousse encore la signature de ce prêt. Le notaire et les anciens propriétaires menacent de tout arrêter car ils ne peuvent plus attendre. Ils ont un autre acheteur potentiel. Mes amis sont dans une situation plus que fâcheuse car ils ont donné leur préavis de 3 mois de leur appartement actuel et se retrouveront dehors au mois d'avril 2010. Peut-on faire appel à un médiateur de la république ou un conciliateur, dans ce cas là ? Que doivent faire mes amis ?

Réponse de l'expert

La vente d’un immeuble est matérialisée par la conclusion de deux actes différents : l’avant-contrat (le compromis ou promesse synallagmatique de vente, ou la promesse unilatérale de vente) et le contrat de vente.

Un délai d’environ trois mois minimum sépare ces deux actes. Il permet, notamment, au notaire de procéder aux formalités administratives nécessaires à la conclusion conforme de la transaction (déclaration d’intention d’aliéner, recherche des garanties légales à fournir par le vendeur, mains-levées d’hypothèques…) et aux parties de réunir les actes et moyens nécessaires à l’exécution de cette transaction (réunir les fonds, obtenir le financement, élaborer les diagnostics requis par la loi, les règlements ou les arrêtés préfectoraux…). Ce délai n’est pas impératif, il dépend des circonstances. Cependant, il rend absolument nécessaire la conclusion de la transaction en deux étapes.

Ainsi, lors de la conclusion du compromis de vente, les parties peuvent prévoir que la vente ne sera effective que sous réserve de la réalisation de certaines conditions. Ces stipulations sont appelées conditions suspensives. Certaines ont trait à la réalisation du projet des acquéreurs : obtention du financement, obtention du permis de construire, de démolition, etc.… D’autres intéressent les vendeurs telle que celle relative à l’achat d’un nouveau logement.

Lorsqu’un engagement est contracté sous condition suspensive, celle-ci est censée défaillie si l’événement ne survient pas dans le délai prévu au compromis (article 1176 du code civil). Le compromis dans ce cas devient caduc. Il ne produit aucun effet juridique. L’acquéreur, à qui profite la condition suspensive, n’est redevable d’aucune pénalité ni indemnité. Il peut récupérer les sommes versées à titre d’acompte lors de la signature de l’avant-contrat. Le vendeur, quant à lui, peut vendre le bien à un éventuel acquéreur.

Si la condition suspensive n'est pas enfermée dans un délai fixe, la condition peut toujours être accomplie tant qu'il n'est pas devenu certain que l'événement n'arrivera pas (article 1176 du Code civil).

Il convient de noter que les conditions suspensives peuvent être soulevées par l’ensemble des parties si le contrat ne précise pas clairement qu’elles ne jouent que pour l’une d’elles (arrêt de la Cour de cassation du 4 novembre 1976).

Par ailleurs, afin de maintenir un juste équilibre entre le respect de la condition d'une part et de l'engagement contractuel d'autre part, la cour de cassation a été conduite à considérer la condition comme réalisée, sur le fondement de l'article 1178 du code civil, lorsque l'acquéreur, notamment, n'apporte pas la preuve qu'un refus de prêt lui a été opposé (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 6 janvier 1993), ou a formulé dans sa demande à la banque des exigences non prévues dans le contrat (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 octobre 1999).

La condition suspensive est également réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement (article 1178 du code civil).

Dans ces cas, l'acquéreur peut alors être condamné à indemniser le vendeur du fait de la non-réalisation de la condition suspensive (Cour de cassation, chambre commerciale, 21 juin 1994).

Ainsi, il appartient à l’acquéreur de prendre toutes les dispositions afin de pouvoir justifier au vendeur de l’obtention ou de la non obtention du prêt dans les délais mentionnés dans le compromis de vente.

Le vendeur n'a pas de lien direct avec la banque de l'acquéreur et ne peut pas solliciter auprès de celle-ci les documents concernant son client. En outre, les difficultés pouvant survenir entre les banques et les acquéreurs ne sont pas opposables au vendeur.

Si l'emprunteur souhaite se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive, il lui appartient de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 9 février 1999) dans le délai que celle-ci déterminait (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 13 février 2001).

A défaut de pouvoir s’en prévaloir, les parties s’engagent à réaliser la vente et donc à signer l’acte définitive avant une date butoir prévue au compromis de vente.

En l’absence d’exécution à cette date, il convient de distinguer selon la rédaction du compromis. Ainsi, si l’acte prévoit qu’à défaut de signature dans les délais impartis, les parties seront libres de tout engagement, l’absence de signature à l’échéance du terme emporte caducité du contrat préalablement signé. La partie lésée peut alors engager la responsabilité de la partie défaillante pour obtenir des dommages intérêts, sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

A défaut, la partie la plus diligente peut contraindre son cocontractant à remplir son obligation, c’est-à-dire payer le prix pour l’acquéreur ou délivrer la chose vendue telle qu’elle a été désignée au contrat sous astreinte (ou signer l’acte) pour le vendeur (article 1134 du code civil). Elle peut également demander la résolution du contrat de vente avec attribution de dommages et intérêts (arrêt de la cour de cassation du 11 juin 1980 ; article 1147 du code civil). Ces actions peuvent être engagées devant le tribunal de grande instance avec l’assistance d’un avocat à défaut d’accord amiable intervenu après une tentative de négociation amiable initiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Enfin, il peut être prévu au contrat une clause pénale visant à fixer forfaitairement le montant de ces indemnisations prévenant l’inexécution ou la mauvaise exécution du contrat.

Concernant, l’obtention du prêt, en raison du caractère intuitu personae (en fonction des qualités du cocontractant) de l'opération de crédit, le banquier n'est pas obligé de dispenser le crédit à qui le lui demande. On ne peut donc engager sa responsabilité aux motifs qu'il refuse l'octroi du crédit.

Toutefois, cette liberté d'accorder ou non un crédit est assortie d'exceptions, notamment lorsque le banquier s'est engagé à faire crédit ou lorsqu'il a fait croire qu'il accorderait un crédit (Cour de cassation, chambre commerciale, 31 mars 1992). Dans de tels cas, le banquier engage sa responsabilité, en vertu de l'article 1147 du code civil. Le client lésé peut alors prétendre à l’octroi de dommages et intérêts.

Cependant, il appartient à ce dernier d’apporter la preuve du manquement de la banque (article 1315 du Code civil). La preuve se fait par tout moyen : écrit, témoignages…

L’exercice d’un recours judiciaire peut être envisagé si les parties n’ont pu parvenir à un règlement amiable du litige, notamment lorsque l’intervention du médiateur de l’établissement bancaire est restée infructueuse.

Ainsi, il convient dans un premier temps d’adresser une lettre recommandée à l’établissement bancaire lui rappelant ses engagements et de la mettre en demeure de s’ exécuter ou d’indemniser le préjudice subi. En cas d’inertie de la banque, le client pourra alors saisir le médiateur de la banque. Si, l’ensemble de ces démarches restent infructueuses, le client devra faire valoir ses droits devant la juridiction compétente. Le recours a un conciliateur est toutefois envisageable mais suppose que la partie adverse se présente.

Le litige relève de la compétence du Tribunal d’instance lorsque l’enjeu ne dépasse pas 10 000 euros. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction. Au delà de 10 000 euros, le litige relève de la compétence du Tribunal de Grande Instance. L’assistance d’un avocat est alors obligatoire.

Par ailleurs, concernant le congé donné par un locataire à son propriétaire, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du local. Il n’existe pas de droit de repentir, le locataire ne peut revenir sur sa décision. Seul un accord du propriétaire permettrait de rester dans les lieux.

Nous vous précisons, en outre, que le Médiateur de la République intervient dans les litiges opposant une personne à une administration, collectivité locale ou organisme chargé de la gestion d’un service public. Par conséquent, il n’est pas compétent en matière de litige opposant deux personnes privés.