Compromis de vente d'un terrain : le lotisseur peut-il transmettre les informations bancaires de l'acheteur ?

J'ai signé une promesse de vente pour un petit terrain avec un lotisseur. Parmi les documents demandés au moment de la signature de la promesse, il a exigé que je fournisse une simulation de mon prêt pour apprécier le fait que mon projet de construction sur ce terrain était viable. Est-ce légal ? Mon intermédiaire auprès de ce lotisseur a communiqué la somme correspondant à mes capacités d'emprunt au premier constructeur auquel je me suis adressé, qui, sachant que je disposais d'un budget plus important que celui qu'il avait évalué pour la construction de ma maison a augmenté progressivement les prix qu'il avait consigné comme étant fermes et définitifs, jusqu'au moment où, pour le dépôt de permis et les signatures du contrat définitif, il m'a présenté un avenant qui lui permettait d'atteindre la somme maximale dont je pourrais disposer. J'ai tout arrêté au dernier moment, ne sachant pas où s'arrêteraient les augmentations. Le lotisseur m'a proposé un deuxième constructeur qui n'avait qu'un seul objectif : rentrer dans le prix que Nexity lui avait communiqué et n'a à aucun moment donné les solutions techniques qui s'imposaient du fait d'un problème associé au terrain. Pour lui, l'essentiel était que globalement il me propose le prix fatidique qu'il pense que je peux payer. Impossible de savoir réellement combien cette petite maison que je veux construire coûte réellement. Au point de vouloir tout abandonner. Est-ce normal que le lotisseur ait communiqué ces informations bancaires aux deux constructeurs ? Est-ce une cause suffisante pour dénoncer la promesse de vente du terrain et retrouver l'acompte que je leur ai versé au moment de la signature ?

Réponse de l'expert

Juridiquement, le compromis de vente ayant pour objet l’acquisition d’un terrain à bâtir et le contrat de construction de maison individuelle (CMI) sont deux entités distinctes et autonomes.
Ainsi, sauf à ce que le 1er contrat soit réalisé sous la condition suspensive de conclusion d’un contrat CMI d’un montant contractuellement défini et ce, sous une date butoir expressément mentionnée, le défaut d’engagement avec un constructeur ne saurait faire tomber de plein droit le compromis sur le terrain à bâtir.
 
Le compromis de vente vaut vente sauf à être en mesure d’opposer la non réalisation d’une condition suspensive expressément visée au sein de l’acte. Dans un tel cas de figure, le compromis est entache de caducité et l’intégralité des sommes versées doit être restituée sans aucune pénalité.
A contrario (en l’absence de condition suspensive), le refus de l’acquéreur de signer l’acte authentique engage sa responsabilité contractuelle (article 1147 du code civil) et l’expose au paiement de dommages et intérêts ou au paiement de la clause pénale.
 
Lorsqu’une clause pénale est insérée dans le compromis, celle-ci vise à fixer forfaitairement le montant de l’indemnisation prévenant l’inexécution ou la mauvaise exécution du contrat. En cas de défaillance de l’acquéreur, le vendeur ne peut réclamer de dommages et intérêts supérieurs à ceux fixés par la clause pénale figurant dans la promesse, dès lors qu'aucune réserve n'avait été insérée dans l'acte pour le cas où le préjudice serait supérieur à celui qui résulterait de la clause pénale, laquelle, correspondant au dixième du prix, ne pourrait être considérée comme manifestement dérisoire en application de l'article 1152 alinéa 1 du code civil (cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 juillet 1979).
 
Indépendamment de l’autonomie juridique entre la vente d’un terrain à bâtir et un contrat de construction, il n’est pas rare en pratique que le lotisseur « dirige » l’acquéreur du terrain sur des constructeurs.

Par suite, si le lotisseur ne peut valablement subordonner la signature du compromis de vente du terrain à l’étude de la solvabilité de l’acquéreur pour un projet de construction, il lui est loisible d’utiliser et communiquer des informations  sur la faculté d’emprunt dans la mesure où celles-ci ont été obtenues sans violence ni contrainte. Le lotisseur n’est pas astreint à une telle confidentialité.

Ces informations sont applicables sous réserve de clauses particulières insérées dans le compromis.