Compromis de vente d'un appartement : peut-on le dénoncer pour cause de mauvaise information ?

Nous avons signé un compromis de vente, en tant qu'acquéreur, pour un logement, en passant par une agence immobilière. Dans la pratique, nous sommes actuellement locataire de cet appartement. Le vendeur, via l'agence, nous a proposé de nous le vendre. Ce que nous avons accepté d'autant plus que l'agence nous a dit qu'il était encore en frais de notaire réduits (construit en 2008). Nous avons prévu de l'acheter sans recourir à un prêt puisque notre apport couvre le montant de l'achat. Le compromis a été signé pour 200k€ + 4k€ de frais d'agence + 4.4k€ de provision pour acte. Or, mauvaise surprise, le notaire vient de nous informer que les frais de notaire réduits ne s'appliquaient pas, car le propriétaire actuel n'a pas acheté sur plan, mais après la fin des travaux, directement au promoteur. Concrètement, les frais d'acte passent de 4.4k€ à 13.3k€. Ce qui pourrait remettre en cause notre volonté d'a cheter. Question : pouvons dénoncer le compromis ? ou alors pouvons-nous nous retourner vers l'agence ou vers le vendeur pour qu'ils prennent en charge tout ou partie de la différence ? Bref, quelles sont nos possibilités de recours dans cette situation fort désagréable ?  

Réponse de l'expert

L’agent immobilier dispose d’une obligation étendue de conseil et d’information. Cette obligation s'applique à l'ensemble des éléments intéressant l'opération et ne se limite pas à ceux qui sont légalement exigés.

L’agence immobilière engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du mandant et délictuelle ou quasi délictuelle à l'égard des tiers.

Le mandant de l’agence immobilière est le vendeur qui lui a confié une mission de vendre la maison et l’acquéreur est un tiers car il n’a aucun contrat avec l’agence.

En application de l’article 1382 du Code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il en résulte que pour engager la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière en qualité de tiers et demander des dommages et intérêts, il faudra démontrer trois conditions cumulatives :

-une faute ;
-un lien de causalité ;

-un dommage.

Le mandataire pourra s’exonérer en tout ou partie de sa responsabilité en justifiant, lorsque l'inexécution ou la mauvaise exécution d'une obligation de moyens lui est reprochée, d'une cause étrangère, ou de la force majeure.

Dès lors, la Cour d’appel a jugé en date du 31 mai 1991 n° 8639/89 que le défaut de coopération du vendeur, qui ne fournit pas toutes les informations sur le bien, exonère également l'intermédiaire de toute responsabilité.

Si l’agence immobilière parvient à s’exonérer de sa responsabilité en tout ou partie en démontrant un défaut de coopération du vendeur, il faudra rechercher la responsabilité du vendeur.

Le vendeur engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de l’acquéreur en raison du lien contractuel existant entre les parties.

Il en résulte qu’en application de l’article 1147 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ».