Compromis de vente : comment se rétracter ?

Nous avons signé un compromis de vente le 27 avril 2010 qui n'a pas été envoyé au vendeur, car lors de la première visite approfondie le 29 avril 2010, l'agent immobilier, voyant l'hésitation de mon conjoint, nous demandait de prendre une décision sur place, afin de l'envoyer ou pas au vendeur. Ceci pour ne pas bloquer la vente inutilement, disait-elle, à quoi nous avons répondu oui, un peu sur la pression et l'hésitation, vu que c'était notre première démarche d'achat d'une maison et notre première visite approfondie. Cette situation, nous la regrettons profondément, dans la mesure où nous n'avons pas eu ou pris le temps de réflexion qu'il nous aurait fallu pour la prise d'une bonne décision. Le lendemain, la vente de cette maison nous a été confirmée par l'agent elle-même au téléphone. Y aurait-il un recours quelconque à exercer afin de pouvoir récupérer le droit d'acheter la maison ?

Réponse de l'expert

La vente d’un immeuble est matérialisée par la conclusion de deux actes différents : l’avant contrat (le compromis de vente, ou la promesse unilatérale de vente) et le contrat de vente.

Le compromis de vente constitue un engagement réciproque des deux parties : le vendeur promet de vendre, l'acquéreur promet d'acheter sous réserve de respecter les conditions d’existence des contrats, il engage immédiatement les parties.

En effet, l’article 1589 du code civil assimile le compromis de vente à la vente elle-même. Ceci dit, l’article 1589 n’a qu’un caractère supplétif de la volonté des parties qui peuvent définir librement la portée de leurs engagements (Cour de cassation, 12 mars 2002).

En l’absence de telles mentions, le compromis vaut vente pour l’immeuble désigné et aux conditions prévues.

Toutefois, il convient de préciser qu’en droit français, le contrat n’est valide que s’il répond aux quatre conditions suivantes (article 1108 du code civil) :

  • le consentement des parties ;
  • leur capacité juridique ;
  • un objet certain ;
  • une cause licite.

Ainsi, pour être valable et produire ses effets, un compromis de vente doit être signé par les deux parties au contrat.

En effet, la preuve du consentement du vendeur ne peut, en l’espèce, être rapportée que par un écrit ou tout le moins un commencement de preuve de écrit (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 juin 1989).

A défaut, l’acquéreur ne pourra poursuivre en exécution forcée le propriétaire du bien mis en vente.