Comment profiter des ventes aux enchères immobilières

Comment profiter des ventes aux enchères immobilières
Sous réserve de déposer un chèque de consignation, toute personne est autorisée à enchérir. - © Avosb

Qu’elles soient organisées par les notaires ou qu’elles se déroulent à la barre du tribunal, ces ventes sont ouvertes à tous. Découvrez-en les rouages.

Un avocat au fond de la salle vient de porter l’enchère à 97 000 €, couvrant celle de Hocine, émise quelques secondes plus tôt. Celui-ci hésite. Avant d’entrer dans le tribunal, il s’était fixé un plafond maximum de 95 000 €. Pourtant, par un signe de la tête, il demande à son avocat d’énoncer une nouvelle offre : « 98 000 € ». Mais, aussitôt, un « 99 000 € » retentit, et le chronomètre commence à décompter une minute trente. Cette fois, Hocine semble abdiquer. Il regarde s’égrener les dernières secondes. Coup de marteau, la vente est adjugée. « C’est dommage », lâche-t-il.

Ventes aux enchères judiciaires et notariales

Chaque jeudi matin, la salle n° 2 du tribunal de grande instance de Marseille est le théâtre de ventes immobilières un peu particulières. Les biens sont mis en vente sur décision de justice, à la suite de saisies pour impayés ou en cas de mésentente entre indivisaires (dans le cadre de séparations ou de successions). C’est ce qu’on appelle des enchères judiciaires.

Parfois, les propriétaires décident volontairement de vendre leur bien aux enchères, notamment pour la transparence que ce système apporte. Dans ce cas, la transaction ne se déroule pas dans un palais de justice, mais dans la chambre des notaires du département, voire directement chez le notaire. Ce sont les enchères notariales.

Sous réserve de déposer un chèque de consignation – 10 % de la mise à prix pour les enchères judicaires, et généralement 20 % pour les enchères notariales –, toute personne est autorisée à enchérir. Dans une enchère notariale, vous pouvez porter seul votre enchère, à voix haute. Devant le tribunal, il faut être représenté par un avocat.

Dans les deux cas, la mise en concurrence est publique, et l’adjudication est faite au dernier et meilleur enchérisseur.

« Les enchères sont adaptées à tout acquéreur à la condition d’être bien informé des spécificités de cette vente », met en garde Thomas D’Journo, avocat à Marseille.

Contrairement à une vente classique, il faut habituellement se contenter de visiter le bien une seule fois pour les enchères judiciaires (jusqu’à trois fois pour les enchères notariales) et faire preuve de souplesse, car les visites sont collectives et programmées à l’avance.

Pour éviter les déconvenues, soyez observateur pour repérer rapidement les avantages et les inconvénients du bien, ou soyez accompagné par un professionnel du bâtiment ou un architecte.

Enfin, autre exigence avant de vous lancer : assurez-vous de votre financement, car il n’y a aucune rétractation possible, une fois l’adjudication prononcée, ni aucune condition suspensive d’obtention de prêt.

Tous types de biens, et parfois des atypiques !

L’offre est variée, tout comme la qualité :

  • appartement,
  • maison de ville,
  • maison de campagne,
  • chalet à la montagne,
  • terrain,
  • locaux commerciaux,
  • garage, etc.

Aux enchères notariales, il n’est pas rare de trouver des biens atypiques ayant appartenus à l’État ou à des collectivités territoriales (ancienne école, caserne, prison, ou des logements issus de successions vacantes ou défaillantes).

Autre spécificité, mais cette fois-ci aux enchères judicaires, il est fréquent que le bien soit occupé par le propriétaire, au moment de la vente.

Céline Gravière, avocate à Bordeaux, déconseille l’achat d’un logement occupé aux personnes qui souhaitent l’habiter : « Même si le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion, le concours de la force publique pour libérer les lieux peut être compliqué à obtenir. En revanche, pour l’enchérisseur qui peut supporter la charge et les tracas liés à l’achat d’un bien occupé, c’est souvent l’occasion de faire une bonne affaire. »

Lorsque le bien est occupé par un locataire, la situation est moins problématique si vous réalisez un investissement locatif. Au jour de l’adjudication, vous deviendrez simplement le nouveau bailleur. Reste à vous faire une opinion rapide de votre futur locataire, lors de la visite, et à éplucher le cahier des conditions de la vente. Vous connaîtrez le montant du loyer et prendrez connaissance du bail en cours s’il y est annexé – ce qui n’est pas forcément le cas, l’huissier de justice ne parvenant pas toujours à récupérer le bail lorsque le bien fait l’objet d’une saisie.

Si tout se passe bien, votre expérience pourra être proche de celle de Bruno, 52 ans, qui a remporté aux enchères un appartement de type 3 dans un quartier vivant, proche de chez lui, à Marseille. Une très bonne affaire ! 

« Le bien m’est revenu à 1 100 € le mètre carré, là où le prix moyen est autour de 1 900 €. Inutile de chercher des locataires, puisque le logement est déjà occupé par une famille avec enfant qui est à jour de ses loyers. D’après mes calculs, je peux espérer une rentabilité nette de 7 % ! Pour moi qui cherchais à placer le fruit de la vente des parts de ma société, c’est parfait. »

Après l’adjudication, comment s’organiser ?

Après la visite du bien, le document essentiel à consulter est le cahier des conditions de la vente. Il contient la désignation complète du bien, l’origine de propriété, les dispositions d’urbanisme, les servitudes éventuelles, le certificat Loi Carrez, l’ensemble des diagnostics, le questionnaire du syndic, la situation hypothécaire, etc. Il est consultable auprès du notaire ou, pour une enchère judiciaire, auprès de l’avocat poursuivant (ou du greffe du tribunal). Parfois, les documents peuvent être envoyés par courrier électronique sur simple demande.

Le jour J, avant d’entrer dans la salle des ventes, fixez-vous une enchère maximale, pour éviter l’emballement. Tenez compte également des frais de la vente, car ils sont plus importants que lors d’une vente classique (voir tableau). Votre avocat ou votre notaire peut vous aider à réaliser une simulation. Choisissez un avocat spécialisé dans les mesures d’exécution. Rompu au mécanisme des enchères, il pourra vous informer plus précisément sur les rouages d’une telle vente.

L’entrée en propriété

L’acheteur est propriétaire du bien le jour de l’adjudication, à la condition suspensive qu’il n’y ait pas de surenchère dans les dix jours. En effet, toute personne (même si elle n’a pas participé à la vente) est autorisée à surenchérir dans ce délai en proposant une offre égale à 110 % de la dernière enchère.

Cette surenchère entraîne l’organisation d’une seconde vente. En pratique, vous récupérez les clés de votre bien, une fois la facture totale acquittée. Vous disposez de deux mois maximum. Gare aux mauvais payeurs, le bien serait à nouveau mis en vente aux enchères, et il vous faudrait supporter la différence de prix si la seconde adjudication était inférieure à la première.

Sur Internet, des ventes attractives

Les notaires ont conçu un outil à mi-chemin entre la vente aux enchères et la négociation classique : les ventes interactives, baptisées 36h Immo. Il intéressera les acquéreurs effrayés par les enchères traditionnelles.

La salle des ventes est ici virtuelle. À l’issue de la visite du bien, si vous souhaitez participer à la vente, vous recevez un code d’accès qui vous permet de porter une offre sur www.immonot.com (les annonces sont également consultables sur ce site). La vente dure trente-six heures. Vendeurs et acquéreurs suivent en temps réel l’émission des offres.

Au terme des trente-six heures, le plus offrant décroche le droit de signer l’avant-contrat. Puis la vente s’établit de façon classique. Les parties se réunissent chez le notaire pour signer le compromis ou la promesse de vente. Vous êtes protégé par la condition suspensive d’obtention de prêt et le délai de rétractation de dix jours. Un processus plutôt rassurant qui fait dire à Stéphane Garibal, notaire à Pessac : « 36h Immo n’est pas un mode de vente, c’est plutôt une façon moderne de négocier. »