Comment contester des projets immobiliers dans votre quartier

Comment contester des projets immobiliers dans votre quartier
L’édification d’une maison, le percement d’une ouverture ou la création d’un toit-terrasse peuvent constituer un trouble de voisinage. - © Highwaystarz-Photography

La construction d’une maison, d’un panneau publicitaire sur le pignon voisin, d’une antenne-relais ou d’une éolienne peut constituer un trouble de voisinage. Si elle ne respecte pas les règles d’urbanisme, contestez son édification devant le juge administratif.

Savoir garder ses distances

L’édification d’une maison, le percement d’une ouverture ou la création d’un toit-terrasse peuvent constituer un trouble de voisinage. Dans ce cas, il faut vérifier si l’édifice ou la transformation respectent les règles d’urbanisme, pour éventuellement contester leur réalisation devant le juge administratif. Si la construction est légale, vous pouvez quand même saisir le juge civil pour demander des dommages et intérêts en raison du trouble anormal de voisinage.

Des espacements et des hauteurs à observer. Les riverains d’une voie publique doivent construire en retrait de la rue. Cette distance minimum, appelée « marge de reculement » est fixée par le Code de l’urbanisme (article R. 111-17). Pour implanter leur habitation, les propriétaires doivent aussi respecter certaines distances par rapport aux parcelles voisines. Elles se calculent en fonction de la hauteur des différents points du bâtiment et de la limite de la parcelle la plus proche, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres (article R. 111-18), sauf si la maison est construite sur la limite séparative de la parcelle du voisin. Dans ce cas, il convient de respecter les règles concernant les distances des ouvertures et vues. Les distances légales de construction pouvant varier d’une commune à l’autre, il convient donc de vous rendre au service d’urbanisme de la mairie ou à la direction départementale de l’équipement (DDE) pour consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou, à défaut, le règlement national d’urbanisme.

Des autorisations indispensables. Concrètement, il faut déposer auprès de la mairie une demande de permis de construire détaillant la construction envisagée. En principe, ce permis n’est délivré que si la construction est conforme aux règles d’urbanisme de la commune. Si tel n’est pas le cas, il est possible de contester.

La notion de trouble de voisinage. Même si une construction respectant les règles du Code de l’urbanisme ou les règles locales a obtenu les autorisations nécessaires, vous n’êtes pas sans recours. Il est toujours possible de demander à être dédommagé si elle vous cause un trouble anormal de voisinage. Contester une construction parce qu’elle serait illégale et demander à être indemnisé du trouble que cette construction vous fait subir sont deux choses bien distinctes. Pour contester la construction elle-même, il faut s’adresser au tribunal administratif. Si vous souhaitez demander des dommages et intérêts pour trouble de voisinage, il faut s’adresser au juge civil et prouver que la construction vous cause un trouble excessif (perte de vue ou d’ensoleillement, par exemple). Le juge appréciera au cas par cas.

Lutter contre les constructions gênantes

Un immeuble est en train de se construire en face de votre pavillon. Pour contester son édification, il vous faut aller consulter le permis de construire en mairie et faire appel à un avocat spécialisé pour déterminer si une action est possible. Si vous êtes plusieurs voisins à engager une action, vous pouvez vous unir pour partager les frais d’un éventuel recours. Si vous ne pouvez pas contester le permis obtenu, vous pouvez saisir le juge civil pour demander réparation du trouble subi : perte de vue, perte d’ensoleillement, vues des habitants sur votre habitation… Pour vous donner un maximum de chances, confiez l’affaire à un avocat plutôt que de vous lancer seul.

Un voisin aménage un toit-terrasse qui va donner sur votre jardin. Aucune autorisation administrative n’est en principe nécessaire pour aménager un toit en terrasse, puisqu’il n’y a pas de modification de la surface au sol. En revanche, s’il est utilisé pour autre chose qu’une simple toiture, par exemple pour aménager une terrasse d’agrément, cet aménagement va créer des vues sur les terrains voisins. Vous avez donc la possibilité de saisir le juge civil, si les distances légales en matière de vues ne sont pas respectées et/ou si ces vues, même à bonne distance, vous causent un trouble de voisinage certain.

Une antenne-relais est élevée sur le toit voisin. Renseignez-vous en mairie afin de vérifier si elle a été implantée légalement (déclaration de travaux, par exemple). Si elle est régulière d’un point de vue « administratif », il vous reste une action devant le juge civil pour trouble anormal de voisinage. Sachez cependant qu’elle est sujette à polémique et que les tribunaux admettent rarement que le risque, potentiel et non démontré pour la santé, soit considéré comme un trouble anormal de voisinage. Vous pourrez faire éventuellement valoir le trouble visuel généré par cette antenne, à condition de prouver qu’il est très important.

Une éolienne va être édifiée à proximité de votre terrain. Vérifiez, et éventuellement contestez, les autorisations administratives nécessaires à leur édification (notamment le permis de construire, l’enquête publique et l’étude d’impact) devant le juge administratif, après consultation d’un avocat spécialisé en droit administratif. Ensuite, vous pourrez envisager une action devant le juge civil pour trouble anormal de voisinage (vue, bruit), si les éléments de votre dossier le justifient.

2 cas de jurisprudence

Votre voisin va accepter l’implantation d’un panneau publicitaire. La pose d’un panneau publicitaire est soumise aux articles L. 581-1 et suivants du Code de l’environnement et au décret n° 80-923 du 21 novembre 1980. Ils peuvent être considérés dans certains cas comme un trouble anormal du voisinage, même s’ils ont été apposés en respectant les règles fixées par ces textes. Par exemple, une enseigne de pharmacie fonctionnant en dehors des horaires d’ouverture et des nuits de garde (cour d’appel de Douai n° 01/00322, 12 septembre 2002) ou bien un panneau publicitaire bouchant la vue qu’avaient les habitants d’une résidence sur la baie de Cannes (cour d’appel de Paris n° 87-4650, 8 décembre 1988).

Une antenne-relais a été construite à deux mètres de votre clôture. Pour invoquer un trouble de voisinage, tout dépend de la localisation de l’antenne par rapport à votre maison. Il a été jugé que la simple vision d’une antenne de 40 mètres pouvait constituer un trouble, dans la mesure où elle était située à 4 mètres de la clôture de propriétaires qui avaient cherché à fuir le modernisme. Ils ont obtenu 8 000 € de dommages et intérêts (cour d’appel de Bordeaux n° 04/01348, 20 septembre 2005). En revanche, n’a pas été considérée comme un trouble visuel l’antenne qui n’était visible que de deux points d’une propriété, n’entraînant pas de nuisance objective (obstruction de la vue, perte d’ensoleillement ou atteinte à l’habitabilité…) mais un simple désagrément (cour d’appel d’Orléans n° 03/00738, 14 juin 2004).

« Vous avez deux mois pour contester un permis de construire »

Jean Lénat, avocat au barreau de Lyon

«Un permis ne peut être contesté que s’il affecte "directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance" du bien de celui qui s’en plaint. Si le bâtiment est éloigné et qu’il n’est pas visible depuis votre propre maison, les juges pourront estimer votre demande irrecevable. Vous ne disposez que de deux mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain du voisin pour l’attaquer devant le tribunal administratif. Pour éviter les recours abusifs, une ordonnance de 2013 prévoit que le contestataire s’expose à devoir payer des dommages et intérêts. Attention, un permis de construire ne peut être contesté que s’il a été accordé illégalement. S’il s’agit seulement d’un préjudice d’agrément, vous devez saisir le juge civil d’une action en dommages et intérêts pour trouble de voisinage et prouver que la gêne subie est anormale. Le juge civil est également compétent dans le cas où la construction édifiée n’est pas conforme au permis délivré. »