Comment choisir le terrain à bâtir idéal ?

Comment choisir le terrain à bâtir idéal ?

Trouver un terrain n'est pas l'étape la plus compliquée. Mais un terrain à bâtir, c'est déjà une autre affaire. Ne vous préoccupez pas uniquement de la situation, du cadre et des charmes de l'endroit. Pour convenir à votre projet immobilier, votre terrain doit être constructible, viabilisé, borné…

Lorsqu'une parcelle vous est vendue comme terrain à bâtir, le vendeur, professionnel ou particulier, doit vous garantir sa constructibilité en tenant compte des règles d'urbanisme générales et locales, encore faut-il vous assurer qu'il permet la réalisation de votre projet personnel.

Demandez un certificat d'urbanisme

Vous vous procurerez ce document à la mairie ou à la direction départementale de l'équipement. Soyez précis dans votre demande, de manière à avoir un document complet et fiable.

Il vous précisera :

  • la constructibilité de votre terrain ;
  • les éventuelles servitudes publiques : projet d'expropriation, règle d'alignement, périmètre de rénovation… ;
  • les dispositions d'urbanisme à respecter : densité autorisée (nombre de mètres carrés de plancher par rapport à la surface du terrain), hauteur, aspect extérieur, destination du local (habitation, professionnel, commercial…) ;
  • les éventuels classements en secteur protégé, classé ou sauvegardé ;
  • la viabilité du terrain : route, eau, électricité, gaz… ;
  • la situation dans une zone à risque ;
  • la liste des taxes et participations applicables au terrain.

Assurez-vous de la viabilité du terrain

Si vous vous installez un peu loin des autres habitations de la commune, interrogez-vous sur la viabilité de votre terrain, c'est-à-dire sur les possibilités de le raccorder à tous les réseaux utiles à la vie moderne : route, fourniture d'eau, d'électricité, de téléphone, éventuellement de gaz et d'assainissement.

Pour l'eau et l'assainissement, renseignez-vous à la mairie. Pour les autres réseaux, ce sont les entreprises prestataires (EDF, GDF, France Télécom) qui pourront vous informer des possibilités et des coûts à prévoir.

Assurez-vous de la qualité du sol et du sous-sol

La nature du sol et du sous-sol ainsi que leur histoire passée peuvent avoir des conséquences non négligeables sur votre projet de construction. En cas de sol argileux, il peut être prudent de recueillir l'avis d'un géologue.

Renseignez-vous pour savoir si des canalisations passent sous votre terrain, si des bâtiments y ont été élevés par le passé et s'il n'a pas été pollué par une activité industrielle ou artisanale.

La loi prévoit que lorsqu'un sous-sol a été pollué, celui qui est responsable de cet état de fait doit dépolluer ou au moins en supporter le coût.

C'est le principe, mais prudence, la pollution peut être ancienne et le pollueur difficile à retrouver. De plus, une bataille d'experts est à prévoir, et donc une procédure de plusieurs années à craindre.

Consultez les POS, PLU et autres plans

Le coefficient d'occupation du sol (COS) est une information essentielle que l'on trouve dans le PLU. Il permet de calculer la surface maximale constructible sur un terrain. Ainsi, avec un COS de 0,3 pour une parcelle de terrain de 1 000 m2, vous serez autorisé à construire une maison de 300 m2 (1 000 x 0,3) de surface hors œuvre nette (SHON). La loi du 12 juillet 2010 relative à l’environnement, dite Grenelle 2, autorise désormais de dépasser le coefficient d'occupation des sols jusqu’à 30 % si les bâtiments concernés sont particulièrement performants en matière énergétique.

Indispensable est également la consultation du plan dit "de prévention des risques prévisibles". Y sont répertoriées les zones dangereuses de la commune. Celles où peuvent se produire des inondations, des glissements de terrain ou des avalanches.

Ce plan est affiché en mairie, allez donc vérifier que votre parcelle n'est pas située dans une zone à risque.

Le coefficient d'occupation du sol

Le coefficient d'occupation du sol (COS) est une information essentielle que l'on trouve dans le PLU. Il permet de calculer la surface maximale constructible sur un terrain. Ainsi, avec un COS de 0,3 pour une parcelle de terrain de 1 000 m2, vous serez autorisé à construire une maison de 300 m2 (1 000 x 0,3) de surface hors œuvre nette (SHON).

Enfin, si le terrain est dans une commune qui n'a ni PLU, ni POS, ni carte communale, reportez-vous au règlement national d'urbanisme (RNU), qui fixe des règles d'ordre général concernant le droit de construction (art. L. et R. 111.1 à R. 111.27 du Code de l'urbanisme).

Le bornage du terrain peut se révéler utile

Si le bornage, qui consiste à délimiter précisément le terrain, est toujours effectué pour les terrains de lotissement ou après les opérations de remembrement, dans tous les autres cas ce n'est pas une obligation.

C'est pourtant la seule manière de connaître exactement la surface que l'on achète. En effet, si en lui-même il ne donne pas la superficie, il permet de la faire établir avec précision et sans contestation possible.

Un bornage effectué par un géomètre expert vous permettra de plus de fixer définitivement et précisément les limites de votre terrain par rapport aux propriétés voisines. C'est une dépense qui peut s'avérer utile.

Vous pouvez essayer d'en partager les frais avec vos voisins, mais ils n'y sont pas tenus.

Zone à risque ou secteur sauvegardé

Il faut vous assurer que le terrain que vous souhaitez acquérir n'est pas situé dans une zone à risques naturels (inondations, glissements de terrain, avalanches, secousses sismiques, incendies de forêt, tempêtes…).

Pour cela, consultez le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), qui, s'il existe, est annexé au plan local d'urbanisme et par conséquent consultable en mairie. Le PPRN peut interdire toutes constructions dans les zones à risque ou les soumettre à des prescriptions spéciales.

Autre vérification importante : n'est-on pas dans un secteur sauvegardé, où les règles sont encore plus strictes ? Ces zones ont pour but la protection de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles, bâtis ou non (forêt, parc, square…), qui présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur.

En vous rendant acquéreur d'une parcelle dans ce type de secteur, vous serez contraint de vous plier à des règles d'urbanisme plus sévères et de soumettre votre projet de construction à l'avis d'un architecte des bâtiments de France (ABF). Dans chaque secteur sauvegardé, il doit être établi un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) qui se substitue alors à tout autre document d'urbanisme existant.

Quelle est la procédure d'achat du terrain ?

Comme pour une maison ou un appartement, la vente d'un terrain se réalise en deux temps : un avant-contrat, promesse ou compromis, d'abord, puis un acte de vente définitif obligatoirement signé chez un notaire.

Les modalités de la réflexion qui vous est offerte méritent tout de même d'être précisées. Si vous achetez une parcelle dans un lotissement, vous disposez, après la signature de l'avant-contrat, de sept jours pour réfléchir et revenir éventuellement sur votre décision. Il vous suffira de signifier par lettre recommandée que vous avez changé d'avis pour être dégagé de toutes obligations. Ce que vous auriez versé devra vous être restitué.