Combien vaut mon logement ?

Combien vaut mon logement ?

En immobilier, le "vrai" prix d'un logement (à l'achat, la vente, pour une donation ou une succession) est difficile à déterminer pour un particulier. Notaires, agents immobiliers, sites Internet et même le fisc proposent des évaluations, gratuites ou sur facture.

Patrim : le fichier complet des impôts

L'administration qui connaît les « vrais » prix de tous les biens immobiliers, c'est le service des impôts.

Normal : le fisc perçoit des « droits d’enregistrement » sur toutes ces mutations immobilières (vente, donation, succession).

Forte de cette base de données exhaustive, la Direction générale des finances publiques a ouvert au public, fin 2013, un nouvel outil en ligne : Patrim.

Ce service donne gratuitement accès à des prix de vente de biens dont on peut comparer les caractéristiques en fonction du logement que l’on souhaite évaluer (localisation, année de construction, superficie, nombre de pièces, étage, etc.).

Cette base de données administrative (sur laquelle les inspecteurs s’appuient lors d’une procédure de contrôle) met à notre disposition des millions de références dans toute la France.

À une condition : s’identifier formellement sur impots.gouv.fr. Une démarche qui peut susciter quelques réticences et amener à privilégier des sites qui ne réclament pas de dévoiler son identité.

Notaires : des milliers de statistiques

Les sites Internet gérés par les notaires permettent une consultation anonyme.

immoprix.com comprend des milliers de statistiques. Ce site, actualisé chaque mois, présente des prix médians « nets vendeurs » (le prix « net vendeur » est celui qui revient au vendeur, déduction faite des éventuels frais d’agence ; un prix est médian lorsqu’il y a autant de biens vendus à un prix supérieur qu’à un prix inférieur), pour les terrains et les maisons anciennes, et une valeur médiane au mètre carré, pour les appartements anciens.

Pour évaluer un bien en Île-de-France, il faut se connecter sur paris.notaires.fr.

Et pour s’informer du prix exact de logements similaires vendus à proximité, les notaires franciliens (notaires.paris-idf.fr) proposent un service payant (10 €), qui pourrait être déployé dans toute la France dans le courant de l’année.

Internet : sites d'estimation gratuite

  • Principe. Une estimation gratuite disponible en quelques minutes, après avoir créé un compte sur efficity.com, notre partenaire sur ce site, ou meilleursagents.com, et complété un questionnaire (nombre d’étages, état des parties communes…).
  • Avantage. Trois montants (minimum, maximum, moyen) communiqués. Sur meilleursagents.com, l’internaute a la possibilité de vérifier la pertinence de l’évaluation grâce à un indice de confiance, d’autant plus élevé (de 1 à 5) qu’un bien comparable a été vendu récemment à proximité.
  • Inconvénient. Des fourchettes de prix parfois trop larges.

Notre avis. Des données réactualisées tous les mois, ce qui permet de suivre l’évolution du marché.

Agents immobiliers : visite et estimation gratuite

  • Principe. Une visite gratuite et détaillée par un professionnel de l’immobilier : agent ou négociateur rattaché au service immobilier d’une étude notariale.
  • Avantage. La connaissance du marché local. Donc la possibilité d’obtenir une estimation assez précise du prix réel (pour une transaction) ou du prix objectif sur le marché à un instant donné (pour une succession ou une donation).
  • Inconvénient. Une estimation parfois biaisée. Dans le cadre d’une transaction, pour décrocher un mandat de vente, il n’est pas rare qu’un agent immobilier surévalue d’emblée le prix d’un bien, quitte à le minorer par la suite.

Notre avis. Indispensable pour les terrains, les biens atypiques (un loft, par exemple) ou les ventes spécifiques (viager, bien locatif occupé).

Expertise payante : un document écrit

  • Principe. Une évaluation sur place, partout en France, par des professionnels mandatés par un notaire ou en direct par le réseau Notexpert. Expertise sur place également, mais uniquement en Île-de-France, par le site pap.fr (pour le reste de la France, seulement sur dossier).
  • Avantage. L’indépendance de l’expert immobilier, qui dispose de compétences étendues (terrain agricole ou à bâtir, entrepôts, etc.) et/ou spécifiques (valeur d’un usufruit, par exemple).
  • Inconvénient. Le coût. Par exemple,  pour un appartement parisien de 3 pièces compter entre 300 € chez pap.fr pour un simple avis de valeur,  et 500 € pour un rapport d'expertise rédigé par un notaire

Notre avis. À recommander dans le cadre d’une transmission (donation ou succession) pour disposer d’arguments en cas de litige avec l’administration fiscale sur la valeur transmise et… les droits de mutations réglés.

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