Choisir un crédit immobilier adapté

Choisir un crédit immobilier adapté

Choisir la durée la mieux adaptée, ajuster votre mensualité à l'évolution de votre budget, combiner prêts aidés et crédit principal… Voici les cinq pistes pour tirer le meilleur parti de votre crédit immobilier.

1. Mesurez votre capacité de remboursement

Optimiser votre plan de financement, c'est d'abord emprunter un montant suffisant pour acheter la maison de vos rêves… sans déséquilibrer votre budget. On entend souvent dire que les mensualités du crédit ne doivent pas représenter plus de 30 % des revenus de l'emprunteur.En réalité, c'est un ordre de grandeur mais pas une règle incontournable.

Il faut tenir compte des charges que vous supportez et des autres crédits que vous avez souscrits, mais aussi de vos revenus.Sachant qu'une famille aux ressources modestes a parfois de grandes difficultés à consacrer plus de 20 % de son budget à son logement, tandis qu'un ménage aux revenus confortables sera capable d'en mobiliser une proportion plus importante pour rembourser un prêt.

Moralité ? Pour savoir combien vous pouvez emprunter, commencez par faire vos comptes. Dans votre budget, évaluez les charges fixes (alimentation, assurances, impôts, études des enfants, etc.) et calculez ce qu'il vous reste à peu près chaque mois pour rembourser un crédit immobilier sans pour autant devoir vous priver de tout. Autre piste, si vous avez jusqu'à présent réussi à payer un loyer et à mettre un peu d'argent de côté, vous savez que vous pouvez bloquer chaque mois au moins la même somme pour votre prêt.

2. Ajustez la durée de votre prêt

Pour emprunter le capital dont vous avez besoin sans dépasser votre capacité de remboursement, vous devez jouer sur la durée du crédit. Plus vous l'allongez, plus vos mensualités se font légères : vous étalez dans le temps votre effort financier. Mais cela coûte plus cher en intérêts.

D'abord parce que le taux accordé par la banque est plus élevé si le crédit est long. Emprunter sur dix ans permet ainsi souvent d'obtenir un meilleur taux que sur vingt ans. Ensuite parce que les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital restant dû qui diminue justement plus lentement si votre crédit s'éternise.

Cependant, il faut nuancer : allonger la durée d'un prêt est aujourd'hui beaucoup moins onéreux qu'autrefois, car les taux d'intérêt sont très faibles. Vous pouvez donc vous offrir à peu de frais des mensualités un peu moins lourdes, s'il est important pour vous de disposer d'un peu plus de souplesse dans votre budget.

A contrario, si votre objectif numéro un est d'alléger au maximum le coût du prêt, mieux vaut choisir la durée la plus courte possible, tant qu'elle reste compatible avec votre capacité de remboursement.

3. Pensez aux prêts aidés

Il serait dommage de négliger les prêts aidés (par l'État notamment) dont les taux sont plus attractifs encore que ceux des crédits classiques.

À certaines conditions, vous pouvez alléger le coût global du financement de votre acquisition grâce à un prêt 1 % logement, au PAS (prêt à l'accession sociale) ou encore aux prêts épargne logement, c'est-à-dire issus d'un compte épargne logement (CEL), ou d'un plan d'épargne logement (PEL).

Aujourd'hui, par exemple, les PEL ouverts depuis janvier 1997 et qui ont quatre ans minimum permettent souvent encore d'emprunter à des taux intéressants. L'inconvénient ? Seuls, ces prêts ne suffisent pas en général à financer votre achat. Il faut donc les compléter par un crédit classique.

Bilan : les mensualités se cumulent. Au moins les premières années, vous risquez, par exemple, d'avoir à rembourser à la fois le prêt épargne logement, le prêt 0 % et le crédit classique (qui est souvent le crédit principal). Le total a de bonnes chances de dépasser les limites du raisonnable. Conséquence, soit vous risquez de vous trouver étranglé les premières années par des échéances trop lourdes, soit vous décidez d'emprunter moins, quitte à trouver un logement moins cher.

4. Lissez les mensualités de vos prêts

Vous pouvez demander à la banque de prendre en compte dès le départ vos différents remboursements et de faire varier la mensualité du crédit principal.

Votre organisme de crédit peut par exemple minorer cette mensualité les premières années, le temps que vous remboursiez votre prêt 1 % logement ou CEL. Ensuite, il la majorera car vous pourrez alors lui consacrer la totalité de votre capacité de remboursement. Votre mensualité aura deux montants différents (deux paliers) au cours du crédit.

Mais la banque peut prévoir d'autres paliers si vous devez combiner trois ou quatre emprunts, par exemple. Et le tout est organisé et planifié dès la souscription du prêt.

Cette formule de crédits "emboîtés" (ou "à paliers") a un grand avantage : au fil des années, votre effort financier mensuel reste identique. Vos mensualités sont "lissées", c'est-à-dire que, en dépit des différents crédits que vous avez souscrits, vous supportez tous les mois à peu près la même charge de remboursement, ce qui simplifie votre gestion.

5. Ajustez le montant de vos mensualités

En cours de route, vous êtes autorisé, dans certaines limites, à faire varier vos mensualités. Si vous avez envie, par exemple, de rembourser plus vite, il faudra demander à la banque d'accroître votre mensualité.

La durée du prêt s'en trouvera réduite. Il vous coûtera ainsi moins cher en intérêts. A contrario, si vous connaissez des difficultés temporaires, vous réduirez votre mensualité et la durée de votre crédit s'allongera.

Mais votre liberté a des limites. Pas question par exemple de moduler tous les deux mois. Certaines banques vous autorisent à le faire seulement une fois par an. D'autres fixent un nombre maximal de variations. De même, vous ne pouvez généralement augmenter votre échéance que dans une certaine mesure : 10 %, 20 % ou 30 % par exemple.

Et si vous voulez la baisser ? Certaines banques vous y autorisent à condition que la durée de votre crédit ne s'allonge pas de plus de deux ou trois ans.D'autres, en revanche, ne permettent pas que votre crédit dépasse sa durée initiale.

Conséquence : vous ne pouvez baisser vos mensualités… que si vous les aviez auparavant majorées. Dans ce cas, vous aviez en effet déjà raccourci la durée de votre crédit, et rien ne vous interdit de le rallonger (en allégeant votre mensualité) pour le ramener à la durée de départ.

Attention, parfois chaque modulation fait l'objet d'une facturation. À surveiller.

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