Charges de copropriété impayées : qui doit informer l'acquéreur d'un logement ?

- Achat d'un appartement en copropriété le 28 juin 2009 - Informé le 28 octobre de la mise sous tutelle de la copropriété par le TGI de Montpellier. Cause : passif des charges impayées aux fournisseurs de 400 000 € (eau immeuble, gaz collectif...) sur les précédentes années par le syndic destitué le 4 août 2009 par l'assemblée des copropriétaires. - Aucun compte du passif existant de la copropriété ne m'a été fourni par le notaire ou l'agence lors de la vente pour 2007, 2008, 2009 (juin). Puis-je envisager de "casser" la vente ? Quelles sont les obligations respectives du notaire,de l'agence ou du vendeur en cause ?

Réponse de l'expert

La vente d’un lot de copropriété présente des spécificités relatives notamment aux informations à fournir à l’acquéreur :

  • communication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division (article 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967) ;
  • communication du carnet d’entretien et du diagnostic technique (articles 4-4 et 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967) ;
  • communication de l’état des charges attachées au lot vendu (article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967) ;
  • mention de la superficie du lot ( article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965);
  • le cas échéant, communication du diagnostic obligatoire avant toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans (articles 45-1 et 46-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

S’agissant de la communication de l’état des charges attachées au lot vendu, il convient de préciser qu’à l’occasion de la vente d’un lot, le syndic doit établir un état daté permettant d’apprécier ce que le vendeur doit au syndicat au titre des charges relatives au lot vendu et, à titre prévisionnel, ce qu’aura à régler, le moment venu, l’acquéreur (article 5 du décret du 17 mars 1967).

Il est à noter que cet état daté est établi à la demande du notaire chargé de la rédaction de l’acte, ou bien encore à celle du vendeur (article 5 du décret du 17 mars 1967).

Il doit comprendre trois volets et une annexe relative au troisième volet. Le premier concerne les créances du syndicat sur le vendeur au titre du lot vendu, le deuxième, les éventuelles créances du vendeur sur le syndicat, le troisième, enfin, les charges auxquelles l’acheteur devra faire face, une fois devenu copropriétaire.

1) Les créances du syndicat sur le vendeur

Sont ainsi visées :

  • les provisions exigibles au titre du budget prévisionnel telles que prévues par l’article 14-1 de la loi de 1965 ;
  • les provisions exigibles au titre des travaux hors budget prévisionnel ;
  • les arriérés de charges impayés sur les exercices antérieurs ;
  • les sommes correspondant à des travaux pour lesquels le vendeur avait bénéficié d’un paiement étalé en application de l’article 33 de la loi de 1965 : la vente du lot va les rendre exigibles ;
  • les avances exigibles, c’est-à-dire, au sens de l’article 45-1 du décret de 1967, les fonds destinés par le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux.

2) Les créances du vendeur sur le syndicat

Sont ainsi visées :

  • les avances mentionnées à l’article 45-1 du décret de 1967. En effet, le vendeur a droit au remboursement de ce qu’il a versé au titre de la constitution d’une réserve ;
  • les provisions non exigibles sur le budget annuel, que le vendeur aurait versé néanmoins en application de l’article 19-2 de la loi de 1965 à titre de sanction.

3) Les futures dettes de l’acquéreur

L’état daté doit comporter ce que le nouveau copropriétaire devra verser au syndicat, à plus ou moins brève échéance :

  • la reconstitution des avances remboursées à son vendeur ;
  • les provisions pour le budget prévisionnel ;
  • les provisions pour dépenses non prévues au budget, c’est-à-dire celles correspondant à des créances non liquides et non exigibles au jour de la vente.

Enfin, une annexe doit indiquer les charges dues par le lot lors des deux derniers exercices et, s’il y a lieu, les éventuelles procédures en cours dans lesquelles serait impliqué le syndicat.

Il convient de préciser que la liste des informations que le syndic doit fournir est fixé par l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. L’état daté n’a pas à fournir d’autres renseignements. Par ailleurs, la fonction de l’état daté n’est que celle d’une notice d’information à l’intention, avant tout, des parties à l’acte.

Ceci dit, la vente d’un lot de copropriété obéit au droit commun des ventes immobilières. A ce titre, deux obligations principales pèsent sur le vendeur du bien immobilier : celle de délivrer et garantir la chose vendue (article 1603 du code civil) et celle d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige (article 1602 du même code). De cette dernière obligation, découle un devoir général d’information à la charge du vendeur.

La jurisprudence, partant de la théorie générale des contrats, a considérablement développé l’obligation d’information. En vertu de cette obligation, chacune des parties est tenue de porter à la connaissance de l’autre les éléments nécessaires à la conclusion et l’exécution du contrat.

Mais, si une partie est tenue d’une obligation de renseignement, son contractant est tenu de s’informer lui-même avant de conclure la convention et prendre les précautions d’usage. Ce n’est que dans la mesure où ce dernier se heurte à une impossibilité ou à une difficulté objective d’obtenir l’information, que l’autre partie a l’obligation de le renseigner. Ainsi, par exemple, en matière de vente, l’acheteur n’est tenu de se renseigner sur la chose vendue que "s’il avait toute faculté pour le faire" (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 1972). Pour le reste, il doit s’en remettre à son vendeur.

Le manquement à l’obligation d’information peut être sanctionné de diverses manières.

Ainsi, il peut conduire à l’annulation de la convention s’il est à l’origine d’un vice du consentement. Il s’agit le plus souvent d’une nullité pour dol prononcée sur le fondement de l’article 1116 du code civil. Plus précisément, l’annulation s’appuie sur la réticence dolosive consistant à taire sciemment une information dont on connaît non seulement l’existence mais aussi l’importance pour le cocontractant. Il appartient à la personne qui invoque la nullité pour dol d’apporter la preuve du défaut d’information et de son caractère déterminant pour elle, c’est-à-dire que si elle avait eu connaissance de cet élément, elle n’aurait pas conclu la convention ou, tout du moins, à des conditions différentes. Le tribunal apprécie souverainement si le dol est constitué.

Le dol est sanctionné par la nullité du contrat de vente et/ou une allocation de dommages-intérêts.

Lorsque le litige porte sur l’acquisition d’un bien immobilier, celui-ci relève de la compétence du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble. L’assistance d’un avocat est obligatoire devant cette juridiction.

Ainsi à défaut de règlement amiable, malgré l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, il appartient à l’acquéreur de saisir la juridiction compétente en vue de d’obtenir l’annulation de la vente.

Dans une telle situation, il convient de préciser que les frais de procédure peuvent être pris en charge par une assurance de protection juridique si l’acquéreur est titulaire d’un tel contrat.

Par ailleurs, il convient de préciser que les professionnels qui sont intervenus à l’occasion de la vente peuvent voir leur responsabilité engagée en cas de manquement à leur obligation d’information. La sanction prendra alors la forme de l’octroi de dommages-intérêts.

En effet, la Cour de cassation estime que l’intermédiaire peut être tenu sur le fondement de l’article 1382 du code civil, de réparer le préjudice subi par l’acquéreur par suite de la violation de son devoir de conseil (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 25 novembre 1997, n°96-12.325). Il appartient dans ce cas à l’acquéreur de rapporter la preuve de ce qu’il invoque (article 1315 du code civil).