Charges de copropriété : dans quel cas le propriétaire d'un box peut-il être dispensé de les payer ?

Je suis propriétaire d'un box en sous-sol dans la copropriété de deux immeubles (à Houlgate-14). L'accès aux box est indépendant de l'accès aux immeubles. A part l'éclairage par minuterie, je ne dispose d'aucune prise de courant, ni de poste d'eau. Dernièrement, suite aux difficultés de réception de la TNT, le syndic m'a appliqué une participation à l'installation d'une antenne par parabole. Maintenant, je reçois une facture de participation à l'installation de boites à lettre. Ces installations ne me sont bien sur d'aucune utilité, et je n'y ai pas accès. Quel sont mes droits, puis-je refuser le règlement de ces charges spéciales ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.), il existe deux catégories de charges, à savoir celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (encore appelées charges générales, L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 10, al. 2) et celles entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun (qualifiées de charges spéciales, L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 10, al. 1er).

Figurent parmi les premières (charges générales), notamment, les frais de ravalement des façades et tout ce qui touche à la peinture, vitrerie, menuiserie et équipement électrique de l’immeuble (en ce sens, cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 juillet 2006, s'agissant du remplacement d'une porte d'entrée).

Les secondes catégories de charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun (ou charges spéciales) sont liées au fonctionnement, à l’entretien, à la réparation ou au remplacement des éléments d’équipement commun, les services collectifs étant le plus souvent assurés par les éléments d’équipement. Sont considérées comme des charges incluses dans cette catégorie les dépenses relatives aux appareils de production ou de distribution d’eau chaude et froide, les antennes collectives de télévision, les systèmes de chauffage central, les ascenseurs, monte-charges et escalators, les vide-ordures, les revêtements et éclairages des escaliers, les portiers électroniques (cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 décembre 2000), etc.

1) Les charges générales.

Les “ charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes d’un immeuble en copropriété, sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ” (article 10 de la loi précitée).

L’article 5, ci-dessus mentionné, précise, pour sa part, que “ dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ”.

Cela signifie donc que chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges de cette nature, même s’il ne retire aucun avantage personnel de la dépense faite (en ce sens, cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 février 1988).

Bien que l’article 5 de la loi de 1965 – qui définit un mode de calcul pour déterminer la quote-part des parties communes revenant à chaque lot - n’ait qu’un caractère supplétif, il est cependant acquis, en jurisprudence, que le mode de répartition tel que défini par l’article 10 est, en ce qui concerne la répartition des charges, d’ordre public : on ne peut donc y déroger (en ce sens, cour d’appel de Paris, 12 juillet 1971 ; cour de cassation, 3ème chambre civile 21 juin 1977).

En effet, l’article 10 figure au nombre de ceux auxquels l’article 43 attribue ce caractère. En conséquence, il est exclu d’adopter un autre mode de répartition des charges pour les travaux d’entretien, de conservation ou d’administration de l’immeuble.

2) Les charges spéciales.

Selon le premier alinéa de l’article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, la répartition des charges spéciales doit être effectuée en fonction de l’utilité que les éléments d’équipement et les services collectifs présentent à l’égard de chaque lot, cette disposition étant d’ordre public (cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 octobre 1991).

L’utilité à laquelle fait référence la loi doit être étendue dans le sens d’une utilité in abstracto, appréciée objectivement en fonction des différents lots. On parle également d’une utilité potentielle considérant les avantages procurés au lot, sans que l’on prenne en compte le comportement propre de chaque copropriétaire à l’usage effectif du lot.

Un copropriétaire doit donc contribuer aux charges dès l’instant qu’il a la simple possibilité d’utiliser les services collectifs et les éléments d’équipement commun alors même qu’il s’abstiendrait d’y avoir recours (cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 mars 2006).

La Cour de cassation impose aux juges du fond de rechercher si les éléments d’équipement commun et les services collectifs ne présentent aucune utilité objective pour le lot considéré en fonction des circonstances matérielles et techniques (cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 septembre 2005).
Les charges de la preuve de la possibilité d’utiliser le service ou l’équipement pèse sur le syndicat des copropriétaires (cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 octobre 2006).

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, à propos de la répartition d’une charge spéciale et en présence d’un règlement de copropriété stipulant que les frais de chauffage seraient répartis « au prorata des millièmes » à moins qu’il n’existât des compteurs individuels, alors que le système de compteur était inadapté, que le mode de répartition des frais de chauffage à proportion des quotes-parts des parties communes était celui qui répondait le mieux au critère de l’utilité objective prévue par la loi (cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 juin 1993).
Le même raisonnement a été tenu pour les dépenses d’eau froide en l’absence de compteur divisionnaire (cour d'appel de Paris, 23e chambre B, 6 mars 2003).

La mise en œuvre de ce critère conduit à deux constatations :
- La première est que certains copropriétaires seront dispensés de toute participation aux dépenses si leur lot ne bénéficie pas de l’utilité de l’équipement commun ou du service collectif envisagé. Tel est le cas des copropriétaires dont les lots sont situés au rez-de-chaussée pour lesquels l’ascenseur ne présente aucune utilité (cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 juin 1970). Il en va de même pour les charges afférentes à l’entretien des antennes de télévision, à l’égard des propriétaires de parkings (cour d'appel de Paris, 23e chambre B, 25 mars 2004), ou les charges relatives au chauffage collectif ne présentant pas d’utilité pour les propriétaires de pavillon (cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 janvier 2004) ;
- La seconde remarque consiste à souligner que la répartition peut être inégale entre les copropriétaires si l’utilisation qu’ils sont en mesure de faire de l’élément ou du service envisagé est différente en fonction de la situation, de la superficie ou de la consistance de chaque lot. Ainsi, les propriétaires de lots situés au dernier étage auront une participation afférente à l’ascenseur plus importante à fournir eu égard à l’utilité procurée par cet élément commun.

Il convient donc, afin de déterminer qui doit contribuer à telle ou telle dépense, de s'en remettre au règlement de copropriété.