Changer de syndic de copropriété

Changer de syndic de copropriété
Le remplacement du syndic doit être préparé longtemps à l’avance. - © DigitalContentExpert

Les griefs portés à l’encontre du syndic ne sont pas toujours partagés par l’ensemble des copropriétaires. Ce qui impose de préparer son remplacement longtemps à l’avance. Voici comment.

1 AN ET DEMI À 3 MOIS À L’AVANCE

1 – Rechercher un nouveau syndic

La plupart du temps, le changement de syndic s’effectue au terme de son contrat (de 1 à 3 ans). « Cette démarche ne s’improvise pas, prévient Jean-François Eon, directeur de Syneval, une société de conseil aux copropriétés et de courtage en syndic. Préparez-vous au moins 3 mois avant l’assemblée générale (AG) de copropriétaires pour les petites copropriétés, 1 an, voire 1 an et demi avant, pour les grandes. » Et choisissez son successeur car, dès la résolution votée, le gestionnaire en place cessera son activité. Certes, un copropriétaire peut désormais convoquer une AG « aux fins de nommer un syndic » (loi Macron de 2015), mais mieux vaut éviter une vacance de syndic.

2 – Communiquer avec les copropriétaires

« Une AG de copropriétaires est un lieu d’expression de la démocratie, constate Stéphane Pavlovic, directeur de la Confédération générale du logement (CGL). Même dans les cas où il bénéficie de la confiance des copropriétaires, le conseil syndical doit expliquer la démarche en amont de l’AG. » Affichage dans les halls, réunions, porte-à-porte, sensibilisation des propriétaires représentant le plus de tantièmes : il faut communiquer pour réussir le changement !

AU MOINS 3 MOIS À L’AVANCE 

3 – Convoquer l’assemblée générale des copropriétaires

Fixez la date de l’AG assez tôt pour qu’elle soit respectée par 
le syndic. Expédiez-lui par courrier recommandé (avec AR) la demande d’inscription de la résolution concernant le changement de syndic à l’ordre du jour, ainsi que le ou les contrats de syndics concurrents. « Les copropriétaires ne peuvent voter que sur des documents joints à la convocation », rappelle Jean-François Eon. Attention à la rédaction de l’ordre du jour : celui-ci doit comporter au moins 2 résolutions différentes, d’abord la désignation 
du syndic en place et la durée de son contrat (qui devra recueillir
 le moins de voix), et ensuite, la désignation du nouveau syndic.

LE JOUR J

4 – Obtenir
 le nombre de voix requis

Le syndic est désigné à la majorité dite de « l’article 25 » (de la loi de 1965), c’est-à-dire à la majorité absolue des voix en tantièmes de tous 
les copropriétaires, qu’ils 
soient ou non présents ou représentés ou, à défaut, à la majorité simple (article 24), lors d’un second vote. S’il ne l’obtient pas, le syndic n’est
 pas reconduit et la résolution sur l’adoption du nouveau gestionnaire est mise au vote. Dès la résolution adoptée, 
le nouveau syndic prend
 ses fonctions. Il doit se tenir
 à proximité pour assurer la poursuite de l’AG. Il est aussi préférable de faire élire en début d’AG un membre du conseil syndical ou un copropriétaire comme secrétaire de séance.

1 À 3 MOIS PLUS TARD 

5 – Veiller au transfert de la gestion

L’ancien syndic dispose d’un mois à dater de l’AG pour transférer les documents « actifs » de la copropriété, permettant sa gestion (fonds disponibles, factures en cours, contrats, compte bancaire séparé, règlement de copropriété, liste des propriétaires, archives) ; puis d’un nouveau délai de 2 mois pour fournir l’ensemble des documents et possessions de la copropriété (solde des fonds disponibles, apurement des comptes de l’immeuble et état des comptes des copropriétaires après apurement).

Révocation du syndic, une démarche 
à haut risque


Il est impératif de réserver la révocation du syndic en cours de mandat aux cas de défaillances avérés dans la gestion de la copropriété. En effet, seule une faute grave permet de rompre le contrat en cours : malversation, défaut d’exécution des décisions de la copropriété, absence d’appels de fonds, etc. Il incombe au conseil syndical de démontrer les défaillances (mises en demeure au syndic suivies de constats de carence). À défaut, le gestionnaire de l’immeuble serait en mesure de demander des indemnités.

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