Bien vendre son terrain en cinq étapes

Bien vendre son terrain en cinq étapes

Pour dégager un capital dont vous avez besoin, vous souhaitez céder un terrain à bâtir ou une partie de votre propriété foncière ? Voici les clés d’une vente réussie.

Étudier la faisabilité du projet de vente du terrain

La première démarche consiste à vous rendre à la mairie, pour consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS), selon les communes. « Ce document établit les règles d’urbanisme à suivre et vous permet d’étudier la faisabilité de votre projet », explique Patrice Petit, président de la commission de transaction à la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Vous y trouverez les réponses à vos questions : êtes-vous en droit de céder une partie de votre terrain ? Ce dernier est-il constructible ? Quelle surface minimale doit-il faire pour permettre la construction d’une maison ?

Si le projet est réalisable, profitez-en pour vous informer sur les servitudes (conduites d’eau, de gaz et d’électricité, droit de passage…) et la possibilité de raccorder le terrain au tout-à-l’égout et au réseau d’eau potable, si ce n’est pas encore le cas.

Solliciter un géomètre-expert

Si vous vendez une partie d’un terrain, le recours à un géomètre-expert s’avère indispensable. Il intervient d’abord pour effectuer un relevé de la surface à détacher, en tenant compte de vos souhaits et du PLU. « Puis son rôle consiste à borner le périmètre du nouveau terrain, afin de garantir à l’acheteur ses contours et donc sa surface », complète Michel Ducroux, géomètre-expert à Aix-en-Provence.

Si le terrain est entouré par des propriétés privées, le géomètre-expert réunit les voisins pour étudier leur titre de propriété et les plans annexés à leur acte de vente, et recueillir leurs propos (on parle de « bornage contradictoire »). Il définit ensuite la limite séparant les deux propriétés et fait signer le procès-verbal de bornage par chaque voisin. Cette opération se concrétise sur le terrain par la pose de bornes.

Le géomètre-expert dépose alors en mairie une « déclaration préalable de division », autorisant la création d’un ou deux lots à construire – à partir de trois lots, il faut un permis d’aménager –, accompagnée d’un plan coté en trois dimensions (plan topographique). L’instruction dure un mois. Après accord de la mairie, le vendeur a l’obligation d’afficher la déclaration préalable sur le site pendant deux mois.

La mission du géomètre se termine avec l’élaboration du document d’arpentage (ou « document modificatif du parcellaire cadastral »), qui sert à identifier les nouvelles parcelles issues de la division et à mettre à jour le plan cadastral. Il devra être joint à l’acte de vente notarié.

Si vous vendez un terrain indépendant, le bornage n’est pas obligatoire, mais conseillé. N’hésitez pas à vérifier sur le site de l’ordre des géomètres-experts si votre terrain a déjà été borné. Beaucoup de vendeurs pensent à tort que consulter le registre cadastral suffit. Mais il ne fait pas autorité en matière de délimitation foncière, sauf en Alsace-Lorraine.

En général le coût du bornage incombe au vendeur. Il oscille entre 2 000 € et 7 000 € selon la surface du terrain à vendre, le nombre de propriétés voisines, et le géomètre-expert dont les honoraires sont libres. Raison de plus pour demander plusieurs devis avant de solliciter son intervention.

Demander une estimation du terrain à vendre

Une fois le terrain borné, il convient de déterminer sa valeur. Ce travail peut être confié à un expert foncier, à un agent immobilier ou à un notaire. « Nous étudions d’abord les caractéristiques du terrain (superficie, accès à la voie publique, présence d’eau potable…) et celles de son environnement (inclinaison du terrain, nature du sous-sol, vue, exposition…), puis nous l’évaluons par comparaison avec d’autres biens », explique Bruno Crest, expert foncier et agricole à Aix-en-Provence.

Selon les communes, le prix est fixé au mètre carré ou en fonction de la valeur du lot, en tenant compte, bien sûr, du marché et de la négociation avec l’acheteur.

Proposer le bien à la vente

Comme pour tout bien immobilier, vous pouvez réaliser la vente, soit de particulier à particulier, en utilisant les sites Internet et les journaux d’annonces spécialisées, soit en confiant la vente à une ou plusieurs agences immobilières.

« N’hésitez pas à prévenir un constructeur de maisons individuelles qu’un terrain est à vendre », conseille Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial de l’immobilier. Quel que soit le mode de commercialisation choisi, il faut constituer un dossier de vente, réunissant le titre de propriété, le procès-verbal de bornage… et les diagnostics techniques (état des risques naturels et technologiques, termites). Si un acheteur (particulier ou promoteur) se manifeste, vient alors le moment de trouver un accord sur le prix. 

Conclure la transaction 

L’accord se concrétise d’abord par la signature d’un avant-contrat de vente (promesse unilatérale ou compromis de vente). Ce document fixe les conditions suspensives qui, si elles ne se réalisent pas, annuleront l’avant-contrat : délivrance du permis de construire, purge de tout recours des tiers (délai au terme duquel un voisin ne peut plus demander l’annulation du permis de construire)... Il établit aussi la hauteur maximale de la future maison, le type de haies devant séparer les deux propriétés, celui qui devra payer la nouvelle clôture…

« Entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente devant notaire, il s’écoule plus d’un semestre, le temps que l’acquéreur obtienne son permis de construire et que le délai de recours des tiers soit purgé », avertit Pierre Bazaille. Enfin, la signature de l’acte notarié constate le transfert de propriété et enclenche le versement du montant de l’opération au vendeur dans un délai de huit jours environ.

« Valoriser son terrain pour mieux le vendre. »

Les conseils de l’expert Bruno Crest, expert foncier et agricole, membre de la Confédération des experts fonciers

« Avant de céder son terrain, il est conseillé de le nettoyer afin que le futur acquéreur puisse le parcourir facilement. La réalisation de travaux permet parfois de donner au bien un atout supplémentaire, moyennant une dépense relativement modique : ramener du remblai sur le chemin de terre pour le rendre plus accessible, par exemple.

Enfin, dans le cas d’une vente directe – sans l’intermédiaire d’un agent immobilier –, le vendeur doit être en mesure de renseigner les candidats à l’achat sur tous les points susceptibles de poser problème : règles d’urbanisme (surface constructible…), servitudes concernant les conduites d’eau, de gaz et d’électricité, possibilités de se raccorder au tout-à-l’égout et au réseau d’eau potable… Répondre clairement aux questions peut avoir, aussi, une influence positive sur le prix de vente ! »