Bien immobilier occupé : comment le vendre ?

Nous avons fait un investissement à la Réunion (Girardin) fin 2004. Nous avons rencontré d'énormes difficultés toute cette année avec le gestionnaire. Nous avons donc dénoncé son mandat et sommes en cours de négociation avec un nouveau gestionnaire. Ce logement est vacant depuis mai 2009. Nous souhaiterions mettre en vente à la fin de l'année 2009 (fin de la défiscalisation). Pouvons-nous prendre un nouveau locataire (le nouveau gestionnaire nous propose un bail de 3 ans) ? Est-ce que nous prenons un risque de ne pas pouvoir vendre ce bien car il sera loué ? Et quels sont les délais pour signifier au locataire que nous souhaitons vendre si le marché de l'immobilier repart ?

Réponse de l'expert

Aux termes de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, les baux d’habitation non meublés sont conclus pour une durée minimum de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique.

L’article 15 de la loi précitée réglemente la délivrance du congé. Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail.

De plus, les motifs permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sont limitativement énumérés par la loi. Il ne peut s'agir que d'une :
— reprise pour habiter ;
— reprise pour vendre ;
— reprise pour motif légitime et sérieux .
Enfin, le bailleur qui veut mettre fin au bail doit nécessairement notifier le congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier et respecter un préavis légal de six mois avant le terme du contrat, soit 6 mois avant la fin des 3 ans (article 15-I, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Toutefois, si l’immeuble est vendu en cours de bail, le contrat de location subsiste et est transféré au nouveau propriétaire, un simple avenant au contrat permet de modifier le nom des parties contractantes, après notification du changement de propriétaire par le bailleur.

Par conséquent la vente de l’immeuble en cours de bail n’a aucune incidence sur l’exécution du contrat de location, le nouveau propriétaire est donc soumis aux mêmes obligations imposées par la loi ou le contrat que l’ancien propriétaire.

Dans la situation actuelle, il nous est impossible de déterminer les chances de succès d’une vente future d’un immeuble occupé, lesquelles relèvent de la compétence d’un notaire ou d’un agent immobilier et dépendent du secteur géographique de l’implantation de l’immeuble.

De plus, il convient de préciser que le principe de défiscalisation de la loi Girardin suppose que le logement soit loué nu et constitue la résidence principale du locataire. Le propriétaire s’engage à louer pendant 5 ans en secteur libre (sans restriction de loyers et de revenus du locataire) et 6 ans en secteur intermédiaire (location plafonnée suivant les revenus du locataire et le prix au mètre carré du loyer).
L’administration fiscale dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation sur la durée de location, et peut remettre en cause l’avantage accordé si la durée de location n’est pas respectée.