Bien définir son projet d'achat d'un logement

Bien définir son projet d'achat d'un logement

Avant de chercher un logement à acheter, il convient de localiser la ville et le quartier où l'achat est envisagé, de déterminer la taille et le type de logement recherché… et de se préparer à consentir des compromis.

On ne commence pas à visiter des logements sans avoir établi le cadre des recherches et dressé la liste des critères qui dessinent le projet. En sachant qu'il faudra se résoudre à abandonner quelques exigences pour rester dans son budget.

Définir la localisation de votre prochain logement

Premier filtre, le choix géographique : plutôt centre-ville, périphérie ou campagne, zone urbaine, "rurbaine" selon la terminologie consacrée ou environnement rural ?

La présence de jeunes enfants incite les parents à opter pour plus d'espace et de verdure. Si la famille compte des adolescents, ils se pencheront sur les contours de la carte scolaire et vérifieront la proximité des collèges et lycées.

L'éloignement du lieu de travail, la desserte par les transports en commun et l'éventuel achat d'une seconde voiture sont autant d'éléments à considérer pour définir la zone de recherche. On peut finir par haïr la jolie maison et son jardin lorsqu'on est obligé de passer tous les jours deux heures en voiture pour se rendre à son travail.

Deuxième filtre : le périmètre où sont situés les immeubles dans lesquels il semble faire bon vivre. Il s'agit à la fois de s'imprégner d'une atmosphère et de repérer, dans telle ou telle agglomération, les endroits où le prix moyen entre dans le budget requis, en tenant compte de la proximité des crèches, des écoles et des commerces.

Ne pas hésiter à revenir dans le quartier à différents moments de la journée (et de la soirée même), en semaine comme le dimanche pour en apprécier toutes les qualités et en mesurer tous les défauts.

Appartement ou maison : évaluer ses besoins

Maison individuelle ou appartement ? Avant de trancher, il faut peser toutes les implications du choix. Dans un immeuble, devenir copropriétaire entraîne des charges à payer tous les trimestres et n'exonère pas de faire face aux éventuelles réparations…

En maison individuelle, même si les travaux d'entretien et d'amélioration peuvent être échelonnés, il faut les assumer seul en totalité, alors qu'en copropriété les gros travaux sont répartis sur l'ensemble des lots.

Pourquoi déménage-t-on ? Pour devenir propriétaire, pour s'agrandir ? De ce point de vue, l'évaluation de la superficie du bien que l'on souhaite acquérir dépend souvent de la taille de la famille actuelle (ou de celle qu'elle atteindra dans un futur proche si une naissance est programmée).

Attention aux logements atypiques

La distribution des pièces est au moins aussi importante que la superficie. Par goût ou pour conjuguer le besoin de surface et les contraintes du budget, certains se sentent attirés par des biens atypiques, un atelier à aménager, voire une surface commerciale à transformer.

C'est un projet pour lequel toute la famille va se mobiliser, mais qui ne se conçoit pas sans un copieux budget travaux, qui devra intégrer les honoraires d'un architecte, car changer l'affectation d'un bâtiment passe obligatoirement par une demande de permis de construire auprès de la mairie. Attention, car plusieurs villes ont gelé les autorisations afin de préserver les rues commerçantes.

Si le bien fait partie d'une copropriété, il est indispensable que - préalablement à la vente - le vendeur ait obtenu de l'assemblée générale l'avis favorable au changement de destination du lot. Pas question en effet de prendre le risque de se voir opposer un refus après avoir acheté.

Prévoir quelques sacrifices

Au début d'une recherche, on part avec une liste exhaustive des caractéristiques du logement rêvé : surface, orientation, taille de la cuisine, distribution des pièces, confort, distance du centre-ville, des transports, des écoles et des commerces, mode de chauffage, luminosité, etc.

Et puis… à force de visites, on commence à nuancer l'image que l'on se faisait de son futur domicile. Là encore, il faut fixer des bornes aux sacrifices que l'on est prêt à accepter, et ne pas oublier que l'on ne fait pas l'effort de déménager pour s'installer dans un logement moins agréable que celui que l'on occupe !

La principale variable d'ajustement tient à la superficie. Aujourd'hui, les accédants à la propriété achètent des surfaces plus petites qu'auparavant.

Acheter votre logement : raisonner en investisseur

Ceux qui visent un investissement devront répondre à la triple exigence martelée par les professionnels : "L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement". Soit un logement situé dans un quartier central où la demande locative est soutenue, les perspectives de plus-value correctes et l'environnement accueillant.

Inutile pour un futur propriétaire bailleur d'investir dans un endroit où il n'envisagerait pour rien au monde de se loger ou d'installer l'un de ses enfants : ce mouvement de rejet risque d'être partagé par les locataires potentiels ou d'entraîner une rotation rapide des occupants, toujours préjudiciable à la rentabilité du placement.

Pour quelle raison cherche-t-on à réaliser un investissement locatif ? Certains répondent sans fard qu'il s'agit pour eux de réduire le montant de leurs impôts.

Leur placement sera d'autant plus rentable que le bien qu'ils acquerront à cette fin va se louer facilement et qu'ils ont déjà réfléchi à la façon de sortir ce bien de leur patrimoine, le moment venu : le revendre ou… en faire donation à un enfant qui s'installe, ou encore le mettre à sa disposition pour qu'il y loge pendant ses études.

Envisager le futur donne des pistes pour déterminer dans quel logement, quel quartier (voire quelle ville universitaire) et quel environnement on va orienter ses recherches. Pour de futurs locataires comme pour sa famille.

Parier sur l'évolution d'un quartier

Que l'on achète un appartement pour y loger sa famille ou pour le mettre en location, arrivera le moment où l'on décidera, soi-même, ses enfants ou ses héritiers, de le revendre. Son prix dépendra alors de la cote du quartier où il sera situé.

L'immobilier n'échappe pas aux effets de mode et les lieux où les logements atteignent des sommets aujourd'hui ont de grandes chances de continuer à afficher des prix soutenus demain.

Un autre pari peut-être fait : celui d'anticiper le renouveau d'un quartier. L'arrivée d'un tramway, la création d'une technopole, le réaménagement d'un centre-ville sont des facteurs de meilleure qualité de vie, donc de prix élevés. À une condition : prendre ses marques suffisamment tôt, quand les vendeurs n'ont pas encore intégré la plus-value future dans leur prix actuel.

Acheter un logement neuf ou ancien ?

Les amoureux des vieilles pierres trouvent tous les avantages à acheter dans l'ancien : le bien est visitable à loisir, disponible immédiatement et moins cher à l'achat qu'un logement similaire neuf.

Ils doivent cependant redoubler de vigilance quant à l'état du bâtiment, aux charges et aux travaux à venir, en particulier s'il s'agit d'un immeuble des années 60-70, qui n'a pas été réalisé selon les normes actuelles d'isolation thermique et acoustique. Par ailleurs, les droits de mutation représentent environ 5 % du prix d'achat.

Ces frais sont moins élevés pour ceux qui optent pour le neuf : les coûts d'acquisition sont réduits à la seule taxe de publicité foncière (0,7 % du prix d'achat) et aucun travaux ne sont à provisionner avant au moins une dizaine d'années.

En revanche, outre un prix d'achat plus élevé, une acquisition dans le neuf se réalise "sur plan", avant la construction de l'immeuble, ce qui suppose un temps d'attente variable entre un et deux ans avant de pouvoir occuper les lieux. Pendant cette période, les appels de fonds se succèdent au fur et à mesure de l'état d'avancement des travaux, entraînant une tension de trésorerie. Le plan de financement doit absolument en tenir compte.

Décoder le langage des petites annonces

Le marché immobilier offre le pire comme le meilleur. La façon dont l'annonce est rédigée donne quelques signaux d'alerte. Voici comment les décrypter.

  • À proximité : notion qui suggère que le lieu mentionné est nettement plus éloigné que la proximité affichée.
  • À rafraîchir : le budget des travaux s'approche de celui d'une rénovation lourde.
  • À voir, à saisir, urgent : ce n'est pas l'affaire de l'année mais un moyen d'appâter.
  • Appartement de caractère ou de charme : peut signifier ancien, malcommode, biscornu, voire vétuste.
  • Coquet : lisez "minuscule".
  • Doubles vitrages : indique probablement un environnement proche source de nuisances sonores.
  • Refait à neuf : attention au coup de peinture cache-misère !