Bail dénoncé par le locataire avant d'avoir occupé le logement : le loyer versé est-il récupérable ?

J'ai fait un contrat de location à partir du 1er janvier à la date du 28 décembre. Les locataires m'ont versé 300 euros de caution et les 560 euros du loyer de janvier. Je leur ai donné les clés. Le 30 décembre, ils m'ont dit qu'ils ne le loueraient pas pour cause de refus de mutation de la formation du locataire et m'ont envoyé un courrier et les clés que j'ai reçu le 5 janvier me disant qu'ils dénonçaient le bail. Je leur ai retourné la caution mais j'ai gardé le loyer car je n'ai pas pu louer cet appartement ce mois-ci, ayant recalé les appels téléphoniques et les messages d'éventuels loueurs et étant obligé de le repasser en annonces. Le locataire me demande le remboursement car il me dit qu'il n'a pas occupé l'appartement. Dois-je lui rembourser cette somme ou est-il obligé de respecter ce mois de préavis ? La caf ne veut pas lui donner d'APL pour ce mois-ci malgré qu'ils y aient droit.

Réponse de l'expert

Le bail accordé sur un local non meublé est régi par la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit d’un bail de trois ans auquel le locataire peut mettre fin par lettre recommandée en respectant un préavis de trois mois (article 15 I alinéa 2), réduit à un mois dans des hypothèses bien précises :
-         la perte d’emploi ;
-         nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
-         locataire âgé dont la santé nécessite un déménagement …

Dès lors, en vertu de l’article 15 I alinéa 3 de la loi, “ le locataire… est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ”.

Cela dit, quand bien même le congé donné par le locataire équivaudrait à une faculté de rétractation, le remplacement du locataire à la date de prise d’effet du bail efface tout préjudice pour le compte du bailleur, lequel ne peut alors obtenir une quelconque indemnisation. Toute clause contractuelle contraire peut être déclarée nulle car elle s’oppose aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.