Bail commercial : comment donner congé à son locataire ?

Mes parents sont propriétaires d'une maison située en centre ville. Cette maison, dispose en son rez-de-chaussée, d'un local commercial composé de deux pièces (environ 28 mètres carrés) qui a jusqu'ici connu diverses destinations : boucherie, puis salon de coiffure pour être maintenant occupé par un salon de toilettage canin. L'actuelle exploitante est arrivée dans le local commercial il y a quatorze ans et comme elle était jeune et qu'elle se ''lançait'', mon père avait alors décidé de ne pas faire de bail commercial pour éviter les frais. Mon père est décédé en 2001 et la situation a perduré jusqu'à ce que l'on découvre avec ma sœur que la situation n'avait jamais été régularisée par notre mère. Ma maman étant en fin de vie, nous tentons d'y voir plus clair et je vous livre le peu d'éléments que je détiens pour le moment. Il n'existe pas et n'a jamais été conclu de bail commercial ou quelque contrat qu'il soit entre mes parents et l'occupante actuelle des lieux. Cette dernière a toujours réglé ses loyers, soit de la main à la main, mais depuis deux ans par versements bancaires (320 euros/mois). Elle occupe ce local depuis 14 ans et même si mes parents dans un premier temps, puis ma mère par la suite ne lui ont jamais réclamé la part de taxes locale ou autre, la locataire actuelle possède un compteur eau et un compteur électricité à son nom. Ma question est la suivante. A la mort de notre mère, nous n'avons aucunement l'intention de conserver cette maison et la mettrons en vente. Il s'agit d'un bien idéalement situé en Bretagne, dans un village coté de bord de mer et de plus possédant un très grand jardin dont une partie est constructible. Quelles sont les démarches à entreprendre pour que la locataire actuelle du local commercial parte? Avons-nous le droit de la mettre en demeure de quitter ce local et si oui dans quels délais? Dans tous les cas, quelles démarches devons nous entreprendre pour lui notifier le fait qu'elle s'en aille et que nous mettrons la maison en vente dès le décès de notre mère?

Réponse de l'expert

Le bail est un contrat consensuel et il peut être conclu aussi bien par écrit que par oral (article.  1714 du code civil, modifié par L. no 2009-526, 12 mai 2009, art. 10).
L'application du statut du bail commercial n'est pas subordonnée à la signature d'un bail écrit (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 12 février 1986, no 83-11.728,  Sté Restaurant Pharamond).

Par suite, le bail verbal peut se voir opposer les dispositions du code de commerce relatives au statut des baux commerciaux. Un tel bail est d’une durée de 9 ans.

Pour la fixation du point de départ d’un tel délai, il convient de prendre en compte la date d’entrée en jouissance du locataire, révélée, par exemple, par la date du déménagement , la mutation des abonnements (électrique, gaz,..) ou la date de souscription d’une assurance.

L’existence d’un bail commercial verbal peut être établie par tous moyens dès lors que celui-ci a reçu un commencement d’exécution. Cette preuve résulte d’un faisceau d’indices dans la  mesure où elle ne saurait résulter de la seule occupation des lieux.
Selon la jurisprudence, l’occupation des lieux accompagnée du paiement du loyer pendant plus de 4 ans établit l’existence du bail verbal (arrêt de la 3eme chambre civile de la Cour de Cassation du 29 avril 1997).
 
Un bail commercial verbal est licite. Une telle situation n’empêche par le commerçant preneur de demander son immatriculation au registre du commerce.
En effet, il est loisible au juge commis à la surveillance du registre de dispenser une personne de la production d’une pièce justificative tel un contrat de bail (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 7/6/1990).
 
Le bail commercial verbal qui a dépassé la durée statutaire de 9 ans est réputé à durée indéterminée. Par suite, il peut être donné congé par le bailleur à tout moment en respectant les modalités de fond et de forme posées par le code du commerce.

Le congé doit être donné avec un préavis d'au moins 6 mois. Il est désormais précisé qu'au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (article  L. 145-9, al. 1 du code de commerce).
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire signifié par huissier ( article L. 145-9du code du commerce,  arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 9 mars 2005, no 03-15.734,  Sté Résid'Hôtel Savoie c/ Chatel et a.).
Les parties ne peuvent pas déroger à la forme du congé prévue dans le statut des baux commerciaux.
 
Il convient de noter que le preneur commercial d’un bail verbal se poursuivant par tacite reconduction ne peut prendre fin que par l'effet d'un congé délivré par le bailleur, sans que le preneur ne puisse en aucun cas en demander le renouvellement (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 7/1/1971 , no 69-11.387,  Scarella).
 
Seul le bailleur ou son mandataire est susceptible de délivrer congé au preneur du local commercial. La qualité d’ayant droit pour les descendants en ligne directe a vocation à s’appliquer au jour du décès. Du vivant de leur auteur, les enfants ne sont nullement habilités à délivrer un acte en son nom, sauf à être titulaire d’un mandat légal (hypothèse de la tutelle/ curatelle dans le cadre d’une mesure de protection pour majeurs incapable)  ou d’une procuration.