Augmentation de la facture d'eau par le syndic

Je suis copropriétaire dans une résidence. Le syndic a-t-il le droit de me doubler ma facture d'eau car il s'avère qu'il y a une grosse différence entre les compteurs individuels et le compteur général ? J'occupe cet appartement depuis 19 ans et ma consommation d'eau varie entre 15 et 27 m3. Pour la 2ème année, il me facture 50 m3.

Réponse de l'expert

En présence d’un seul compteur d’eau, les frais de consommation de l’eau froide sont répartis entre les copropriétaires selon le critère de l’utilité objective. Il en est de même pour les frais de location et d’entretien du compteur.

Un service collectif ou un élément d’équipement commun peut présenter une utilité pour un lot sans pour autant qu’il soit utilisé par le copropriétaire ou l’occupant de ce lot. La loi ne prend pas en compte l’usage effectif. Par conséquent, l’utilité procurée pour le lot est retenue en fonction de la situation, la superficie et la consistance du lot (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre A, 15/01/1997). En outre, les charges liées au critère d’utilité sont des charges spéciales (article 10 de la loi du 10 juillet 1965, n° 65-557).
Ainsi, ce mode de répartition ne tient pas compte du nombre d’occupants d’un appartement et de la consommation plus importante de certains lots.
A défaut de compteurs divisionnaires, les charges d’eau doivent être réparties selon les modalités fixées par le règlement de copropriété, même si celles-ci ne sont pas conformes à la réalité (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre civile, 4/09/2003, n°2003/02556).

Afin de ne pas être soumis à ce mode de répartition, des compteurs divisionnaires pour certains lots ou un compteur individuel pour chaque lot d’eau peuvent être installés. Toutefois, il y a toujours des consommations ayant un caractère commun comme celles qui sont dues pour l’entretien des parties communes et à répartir entre les copropriétaires (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14/04/1999, n°97-16.679).
Ainsi, la consommation des parties communes ne fait pas l’objet d’un comptage individualisé, elle peut être déduite de la différence entre la consommation globale de l’immeuble et la somme des consommations individuelles, à condition que le compteur général soit maintenu et que les relevés de consommation soient effectués à la même date.

Si une forte augmentation est constatée entre la consommation globale de l’immeuble et la somme des consommations individuelles, il convient de rechercher, dans un premier temps, si les consommations individuelles ont bien été relevées et, dans un second temps, l’origine de la consommation des parties communes, le cas échéant. Si l’origine du surcoût est dû à une consommation individuelle, le syndic peut réclamer une régularisation pendant 10 ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). L’approbation des comptes, sauf stipulations expresses, ne vaut pas accord d’un copropriétaire sur la position de son compte individuel (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre A, 14/03/2001). Il conserve le droit de demander la correction des erreurs constatées dans la répartition des charges de son compte individuel (Cour d’appel de Paris, 8ème chambre, 30/03/2000).

En revanche, si une fuite sur les parties communes des canalisations est détectée, la responsabilité du syndic peut être engagée s’il n’y remédie pas puisqu’il doit administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien (article 18 de la loi précitée).