Assemblée générale des copropriétaires : peut-on demander son annulation ?

Peut-on demander l'annulation d'une assemblée générale extraordinaire dans les cas suivants : 1) le syndic ne reprend pas dans son procès-verbal ce qui avait été dit "en divers" ? 2) l'avocat présent à cette assemblée générale extraordinaire (représentant une SCI qui nous vend des garages) avait dit que cette SCI ferait les travaux de peinture et de crépis des garages ; 3) je lui ai rappelé par mail ce point 2) et il me dit "je n'ai pris aucun engagement lors de l'assemblée générale extraordinaire, si ce n'est d'en parler avec son client" !

Réponse de l'expert

L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour (cette disposition étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé). L’ordre du jour doit être formulée clairement. Ainsi dans sa recommandation n° 2 du 7 mars 2006, la commission relative à la copropriété rappelle que la mention « questions diverses » ne répond pas à l’exigence de précision requise par le décret de 67 et ne devrait pas figurer dans l’ordre du jour, elles ne peuvent que faire l’objet d’échanges de vues en cours de séance.

Aucune disposition ne peut être prise à ce titre comme l’a jugé la 8ème chambre A de la cour d’appel de Paris du 7 avril 1998. En outre, en vertu de l’article 17 du décret 67-223 du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée. Seules les décisions figurent obligatoirement sur le procès-verbal ainsi que les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. Par conséquent, tout ce qui a été dit à l’assemblée générale n’a pas à figurer systématiquement au procès-verbal.

Par ailleurs, les énonciations font foi jusqu’à preuve du contraire. Celle-ci peut être rapportée par tous moyens (témoignages des copropriétaires présents, compte-rendu des débats établi par l’assistant sténotypiste de l’huissier commis par ordonnance sur requête prévoyant cette assistance… ).

Pour contester une décision d’assemblée générale, seul un copropriétaire ayant voté contre une décision ou n’ayant pas assisté à une assemblée sans s’y être fait représenter peut en demander l’annulation.

En outre, pour qu’une décision d’assemblée générale ou l’assemblée générale toute entière puisse être contestée, il faut prouver qu’une irrégularité a été commise, par exemple concernant la méconnaissance des règles d’organisation des assemblées telles que les règles de convocation, ou concernant les irrégularités affectant le procès-verbal correspondant à l’inobservation de formalités substantielles de son établissement (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, 20 décembre 2006, n° 05-20384) : omission de signatures, nom et qualité du secrétaire et des scrutateurs.

Toutefois, certaines irrégularités affectant le procès-verbal n’emportent pas la nullité de l’assemblée générale : lorsque la véracité du procès-verbal ne pouvait être suspectée, lorsque le procès-verbal n’est signé que par le syndic ou le président autorisés, il est possible de reconstituer le scrutin relatif à chaque délibération et d’identifier les copropriétaires.