Annuler la vente d'un bien immobilier pour vice caché

Nous devons signer l'acte authentique pour l'achat d'un appartement à Marseille mercredi prochain, soit le 11/03/09 (compromis signé le 12/12/08). L'accord de prêt est OK et l'argent va être viré chez le notaire avant la fin de la semaine. J'ai appris hier que la voie ferrée qui passe devant la maison (150-200 m) allait être doublée, pour passer de 80 trains à 160 trains par jour. Il s'agit d'un vieux projet dont les travaux ont commencé en mai 2008. Il ne fait aucun doute, à mon sens, que l'agence et le propriétaire étaient au courant. Ils ont caché cet élément essentiel au contrat et à l'évaluation du bien. L'agence immobilière est de plus spécialiste de l'arrondissement, ce qui la rend à mon sens encore plus responsable d'un manquement d'information. Les frais d'agence sont de 12 000 € et ils n'ont pas lieu d'être vu les faits cités ci-dessus. Quant au net vendeur, il est de 268 K €. N'est-il pas trop tard pour faire baisser (voir annuler) la commission et pour revoir à la baisse le net vendeur ?

Réponse de l'expert

Les intermédiaires à la vente, agent immobilier ou notaire, sont tenus à une obligation de conseil et d’information. Les juges considèrent, en effet, que le vendeur est tenu d'une sorte d'obligation précontractuelle de renseignement notamment quand il s’agit d’un professionnel (Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 3 février 1981, décision n° 79-13.774).

Cela étant, cette obligation de renseignement n'est cependant pas sans limites : il appartient aussi à l'acquéreur de s'informer lui-même en procédant à un minimum d'investigations (Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 12 octobre 1994, décision n°92-16.341).

En effet, si une partie est tenue d’une obligation de renseignement, son contractant est tenu de s’informer lui-même avant de conclure la convention et prendre les précautions d’usage. Ce n’est que dans la mesure où ce dernier se heurte à une impossibilité ou à une difficulté objective d’obtenir l’information, que l’autre partie a l’obligation de le renseigner. Ainsi, par exemple, en matière de vente, l’acheteur n’est tenu de se renseigner sur la chose vendue que “ s’il avait toute faculté pour le faire ” (Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 24 octobre 1972). Pour le reste, il doit s’en remettre à son vendeur.

Le manquement à l’obligation d’information peut être sanctionné sur le fondement du dol.

La nullité de la vente peut, en effet, être prononcée pour dol sur le fondement de l’article 1116 du Code civil. Le dol est une cause de nullité lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manœuvres l'autre partie n'aurait pas contracté.

Tous les agissements malhonnêtes visant à surprendre une personne en vue de lui faire souscrire un engagement qu'elle n'aurait pas pris si on n'avait pas usé de la sorte envers elle, peuvent être qualifiés de manœuvres dolosives (Arrêt de la Cour d'appel de Colmar du 30 janvier 1970).

Mais il s'agit, le plus souvent, de réticence dolosive. En effet, le dol peut être constitué par le silence volontaire d'une partie (en général, le vendeur), dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.

Il appartient à la personne qui invoque la nullité pour dol d’apporter la preuve du défaut d’information et de son caractère déterminant pour elle, c’est-à-dire que si elle avait eu connaissance de cet élément, elle n’aurait pas conclu la convention ou, tout du moins, à des conditions différentes.

Les juges sont souverains pour apprécier la pertinence et la gravité des faits allégués comme constitutifs du dol. Un simple mensonge peut constituer un dol (Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 novembre 1970).

Les juges ont notamment qualifié de dol :

  • la dissimulation du projet d'installation d'une porcherie à proximité de la maison de campagne vendue ;
  • l’absence de révélation de nuisances sonores en raison de la proximité du logement avec une discothèque (Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 4 janvier 2006, décision n° 04-17.662) ;
  • la non-révélation du tracé du TGV (Arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 30 mars 1992) ;
  • le silence sur un projet immobilier sur le terrain voisin (Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 20 décembre 1995, décision n° 94-14.887).

Le tribunal de grande instance est compétent pour connaître des litiges d’un montant supérieur à 10 000 euros. Devant cette juridiction, l’assistance d’un avocat est obligatoire. Si l’action aboutit, la vente est annulée, le vendeur reprend son bien et restitue le prix à l’acquéreur.

Il convient toutefois, avant d'engager une telle procédure, de tenter une démarche amiable auprès du vendeur afin de trouver un arrangement. Si cette démarche demeure infructueuse, alors seulement la procédure pourra être engagée.