Agrandir sa maison : la marche à suivre

Agrandir sa maison : la marche à suivre
Avant de commencer à imaginer votre projet, consultez le plan local d’urbanisme (PLU). - © Halfpoint

Annexer le garage pour avoir un grand salon, créer une véranda, surélever d’un étage, ajouter une extension… Pas à pas, comment et en combien de temps mener à bien votre projet ?

IDENTIFIER LES CONTRAINTES D’URBANISME ET DE VOISINAGE

Temps à prévoir : quelques semaines à deux mois

Les règles d’urbanisme déterminent le nombre de mètres carrés que vous avez encore le droit de construire sur votre terrain, compte tenu de la superficie actuelle de votre maison, la hauteur à ne pas dépasser si vous envisagez de la surélever, le recul minimum à respecter par rapport à la chaussée ou aux terrains voisins, ou encore les places de parking dont vous devez éventuellement justifier, etc. Avant de commencer à imaginer votre projet, consultez le plan local d’urbanisme (PLU), disponible auprès de la mairie ou, souvent, sur son site internet. Pour des informations plus détaillées, demandez un certificat d’urbanisme « d’information », en remplissant le formulaire Cerfa n°13410*04. Ce certificat, que la mairie doit délivrer dans un délai d’un mois, indique les règles à respecter sur votre parcelle.

Pour plus de sécurité mais avec un délai de deux mois, vous pouvez solliciter un certificat « opérationnel ». Un architecte des Bâtiments de France est alors consulté. En fonction de la brève description de votre projet, la mairie vous indiquera s’il est réalisable ou non. « Un certificat opérationnel bloque les droits à construire pour 18 mois. Même si les règles d’urbanisme sont modifiées dans l’intervalle, les changements ne s’appliqueront pas à votre terrain », souligne Isabelle Andrieux, juriste conseil au conseil architecture, urbanisme et environnement (CAUE) de Gironde.

Votre projet devra aussi respecter les règles prévues par le Code civil. Impossible, par exemple, d’ouvrir une fenêtre à la limite du terrain voisin, ou de priver une parcelle adjacente d’un accès qui passe par votre terrain (servitude). Renseignez-vous auprès de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) ou du CAUE.

ÉLABORER SON PROJET

Temps à prévoir : un à trois mois


Si vous envisagez des travaux importants, l’idéal est de faire appel à un architecte. Son intervention n’est obligatoire que si la maison après extension dépasse 150 m2 de surface de plancher ou, dans le cas où elle appartient à une société civile immobilière (SCI), si elle est agrandie d’au moins 20 m2. Mais un architecte fournit souvent de bonnes idées, évite les erreurs de parcours et fait gagner du temps. Ses services peuvent se limiter à la réalisation des plans, moyennant 1 500 à 2 000 euros. Si, en revanche, il vous accompagne jusqu’à la fin du chantier, sa rémunération représentera en général 10 à 12 % du montant des travaux hors taxes. Choisissez plutôt un architecte qui a déjà réalisé des agrandissements, en demandant 
à les voir. Après avoir discuté de vos envies et des contraintes, il vous soumettra un plan d’implantation, « qui définit notamment la taille des ouvertures et les volumes », explique Marie-Do Jacquis, du cabinet Briquet et Jacquis Architectes. Vous pourrez bien sûr l’amender avec lui. Il chiffrera ensuite le coût prévisionnel du chantier par poste (menuiserie, charpente, isolation, etc.).

Autre solution : faire appel aux conseils gratuits des architectes du CAUE proche de chez vous. En leur présentant des photos de votre maison et de votre terrain, ils décrypteront pour vous les documents d’urbanisme, vous guideront dans l’élaboration de votre projet, donneront éventuellement quelques repères de prix. Mais ils ne dessineront pas les plans et ne chiffreront pas le chantier.

DÉFINIR SON PLAN DE FINANCEMENT

Temps à prévoir : quelques jours

Si vous pensez emprunter pour financer les travaux, vérifiez qu’il n’y aura pas d’obstacles du côté de la banque et faites-vous une idée des mensualités à rembourser. Vous pouvez solliciter un prêt travaux ou un crédit immobilier, mais il existe aussi, pour de plus faibles montants, des prêts peu onéreux.

« C’est le cas du Prêt agrandissement d’Action Logement pour des travaux qui permettent d’ajouter au moins 14 m2 à votre résidence principale », signale Ghislain Delaroche, directeur de l’ADIL de la Vienne. Sur conditions de ressources et si vous êtes salarié d’une entreprise non agricole de 10 salariés au moins, vous pourrez bénéficier de son taux à 1 % jusqu’à 10 000 euros de dépenses. « Autre exemple : si vous aménagez les combles, un écoprêt à taux zéro (écoPTZ) peut financer les travaux d’économies d’énergie impliqués comme l’isolation, l’installation d’un chauffe-eau solaire, etc. ». Jusqu’à 30 000 euros de prêt sont envisageables, accordés par les banques, sans conditions de ressources mais uniquement pour une résidence principale construite avant 1990.

SOLLICITER LES AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES

Temps à prévoir : un à six mois

Selon l’ampleur des travaux envisagés (voir le tableau ci-dessous), vous aurez à déposer une déclaration préalable ou une demande de permis de construire. Cette dernière peut être assez complexe, mais votre architecte vous y aidera, ou à défaut, le CAUE. En principe, la mairie doit répondre sous un mois pour une déclaration préalable, sous deux mois pour un permis de construire. « Si elle ne se manifeste pas dans le délai prévu, les travaux sont considérés comme acceptés, explique Isabelle Andrieux. Mais elle peut demander des renseignements complémentaires ou des modifications, ce qui allonge les délais ». Si votre terrain se situe dans un secteur où les travaux nécessitent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, l’instruction peut durer jusqu’à six mois.

S’ASSURER QU’IL N’Y AURA PAS DE RECOURS DES VOISINS

Temps à prévoir : deux mois

Pour désamorcer les conflits, présentez-leur votre projet avant d’installer, comme c’est obligatoire, un panneau visible depuis la voie publique, mentionnant la déclaration ou le permis de construire obtenu. Vos voisins ont le droit de contester ces autorisations, si par exemple certaines règles du Code civil ne sont pas respectées ou si votre projet leur porte préjudice. « Une surélévation ou une extension qui les prive de soleil ou d’une vue, par exemple, peut être bloquée le temps que les juges tranchent », rappelle Fabienne Briquet, architecte. Vous devez attendre deux mois pour être certain que votre autorisation ou votre permis ne seront pas contestés. Il est prudent de ne pas engager les travaux avant.

PRÉPARER LE CHANTIER

Temps à prévoir : un mois


Si vous avez fait appel à un architecte, il peut maintenant dessiner des plans très précis et définir un cahier des charges technique pour les différents corps de métiers (plombier, charpentier...). Il lancera aussi un appel d’offres auprès des entreprises qu’il connaît ou que vous lui indiquerez.

Sinon, à vous de trouver les artisans et de comparer les devis. Le CAUE vous aidera à comprendre ce qui peut justifier les écarts 
de prix et vous conseillera sur les mentions 
à prévoir, comme des pénalités de retard.
 « Exigez un contrat de chaque artisan et vérifiez qu’ils sont tous assurés pour leur responsabilité civile et décennale, précise Isabelle Andrieux. Si vous faites les travaux vous-même, vous en serez responsable pendant 10 ans, même si vous vendez la maison dans l’intervalle. Il est donc important de vous assurer », ajoute-t-elle. Adressez-vous pour cela aux associations d’autoconstructeurs Les Castors.

OBTENIR LE FINANCEMENT

Temps à prévoir : un mois

Il est temps, maintenant d’obtenir les financements de la banque ou d’Action Logement, pour pouvoir régler les entrepreneurs au fur et à mesure de l’avancement des travaux. « Hormis le premier acompte, vous ne devez régler que ce qui a réellement été fait », prévient Isabelle Andrieux.

LANCER LE CHANTIER

Conseillé par l’architecte, vous avez choisi les entreprises, qui demandent souvent quelques semaines ou mois avant d’intervenir tour à tour. La durée du chantier est très variable selon l’ampleur du projet.

RÉCEPTIONNER LES TRAVAUX

Le chantier achevé, vous allez, éventuellement avec l’architecte, faire la réception des travaux avec chaque artisan ou avec l’entrepreneur qui s’est occupé de tout le chantier. « Sur le procès-verbal de réception, vous noterez vos réserves (malfaçons éventuelles, oublis, etc.). Il faut prévoir avec chaque artisan un délai précis dans lequel il doit lever ces réserves », conseille Marie-Do Jacquis.

RÉGLER LES FORMALITÉS ADMINISTRATIVES

Temps à prévoir : jusqu’à trois mois


Enfin, il vous restera à adresser à la mairie, dans les 90 jours, la déclaration d’achèvement des travaux et de conformité : vous attesterez sur l’honneur que ce qui a été réalisé est conforme avec ce qui a été autorisé. « Si vous avez créé plus de 5 m2 de surface de plancher, vous aurez aussi à payer la taxe d’aménagement et la taxe d’archéologie, dont les montants sont très variables selon la surface, la commune et le département », précise Ghislain Delaroche.

CONTACTS UTILES

  • Pour trouver le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) le plus proche de chez vous : fncaue.com
  • l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) : anil.org
  • Pour être conseillé et assuré si vous réalisez seul les travaux : taper dans un moteur de recherche Internet « Association les Castors » + votre lieu d’habitation