Agent immobilier, mandataire ou notaire : à qui confier la vente de son bien immobilier ?

Agent immobilier, mandataire ou notaire : à qui confier la vente de son bien immobilier ?

Quelle différence entre un notaire, un agent immobilier et un mandataire ? A priori aucune, car les trois mettent en relation un acheteur et un vendeur. Dans le détail, ce n’est pas si sûr…

Pour vendre dans de bonnes conditions, mieux vaut faire appel à un intermédiaire. Il en existe trois types, chacun dans son rôle.

La catégorie la plus connue, c’est celle de l’agent immobilier. Indépendant ou affilié à un réseau national (Century 21, Era, Laforêt, Orpi, Square Habitat, etc.) ou régional, son activité est réglementée.

Il doit détenir une carte professionnelle “transaction sur immeubles et fonds de commerce”, dite “Carte T”, qui lui sera délivrée par la préfecture sur des critères d’aptitude », indique Jean François Buet, élu récemment président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Il doit par ailleurs être couvert par une assurance de responsabilité civile ­professionnelle et disposer d’une garantie financière. L’agent immobilier travaille seul ou emploie des négociateurs (salariés ou agents commerciaux).

Prix cassés ou sécurité juridique

Qu’il exerce dans le local d’un agent immobilier ou dans un bureau secondaire, voire à domicile (pour un tiers d’entre eux), l’agent commercial est un mandataire.

Il ne possède pas la Carte T, mais est rattaché à celle de l’agent. Certains réseaux sont d’ailleurs constitués exclusivement de mandataires, « comme une grosse agence dotée de 500 ou 1 000 agents commerciaux dans toute la France », résume François Gagnon, P-DG d’Era France.

Ces réseaux, qui ont pour nom CapiFrance, MegAgence, OptimHome, Propriétéprivée.com, Safpi, Trouvé, etc., se sont multipliés car, comme ils ne détiennent pas de boutique, leurs frais de fonctionnement sont réduits. Cela leur permet de pratiquer des commissions moins élevées que celles des agents immobiliers. D’où leur succès.

Mais sont-ils aussi compétents que les agents immobiliers ?

Nos clients connaissent bien la loi et l’agent immobilier doit avoir du répondant au plan juridique, fiscal ou financier », avance Laurent Vimont, président de Century 21. « Certes, la loi n’impose pas de formation initiale, rétorque Jean Lavaupot, fondateur de MegAgence, mais nous avons créé une certification, avec une formation minimale de base, pour nos mandataires".

Le moins connu des trois est sans conteste le notaire.

Traditionnellement, c’est dans le Nord et en Bretagne que l’ancrage du notaire dans la négociation est le plus important, indique Pierre Bazaille, notaire à Lyon et président de l’Institut notarial du droit immobilier. Ailleurs, cela reste une activité accessoire, mais très utile en zone rurale, là où les agents immobiliers sont peu présents ».

Ses honoraires sont fixés par la loi et se situent entre ceux de l’agent immobilier et du mandataire. La profession s’est dotée d’un site Internet : ­immonot.com.

Méthodes commerciales standardisées

Attention ! Si un négociateur n’a pas d’obligation de résultat, il doit utiliser tous les moyens précisés dans le mandat pour trouver un acquéreur pour votre bien. D’où l’intérêt de signer un contrat très précis.

En matière d’évaluation des biens, il n’existe pas de différence majeure entre les professionnels. En principe, ils utilisent tous un logiciel d’analyse comparative de marché s’appuyant sur les caractéristiques du logement et les transactions réalisées dans les environs.

Chacun doit être capable d’étayer son estimation et de lister les points forts et les points faibles de l’appartement ou de la maison.  Dans l’ensemble, agents immobiliers, mandataires et notaires ont une expérience de terrain et sont en mesure de fournir des données fiables.

Pour trouver un acquéreur, tous les professionnels utilisent les mêmes recettes : passages dans les journaux d’annonces gratuits, dans la presse spécialisée et sur les sites Internet (celui de leur cabinet, de leur réseau ou sur des portails immobiliers).
Les agences immobilières disposent, en outre, d’un atout fort utile sur le plan local : leur vitrine.

Par ailleurs, la qualité de l’intermédiaire se juge aussi à l’étendue de son fichier, celui de ses clients comme celui de son réseau, s’il est affilié à un groupement.

Enfin, certains proposent des outils inter­actifs (textos, alertes internet, applications sur smartphones, etc.) permettant de suivre au jour le jour l’évolution de la vente (nombre de consultations des publicités, nombre de visites, commentaires des acheteurs.

Services à la carte

Qu’il soit agent immobilier, mandataire ou notaire, la principale mission du négo­ciateur, c’est de trouver un point d’accord entre le prix demandé par le vendeur et celui proposé par l’acheteur.

Ensuite, l’agent immobilier ou le notaire ont la ­capacité juridique de faire signer le compromis ou la promesse de vente et de recevoir des fonds, mais pas le mandataire. Dans les faits, des nombreux agents immobiliers préfèrent que l’avant-contrat soit établi par le notaire.