Acte de vente : la date de signature indiquée dans le compromis peut-elle être repoussée ?

J'ai signé le 7 décembre 2009, auprès d'un agent immobilier, un compromis de vente pour l'achat d'une maison. Le paragraphe "réalisation" précise que la date prévue pour la signature de l'acte authentique est le vendredi 19 février 2010 ou au pus tard le 8 mars 2010. A ce jour, le vendeur occupe encore le bien. L'agent immobilier et le notaire demandent de retarder la dernière date d'une semaine, voire plus. Mes questions sont : 1- Est-ce-que la date du 8 mars 2010 n'est pas une date impérative ? 2- Peut-elle être repoussée, même sans mon accord ? 3- Quels sont mes recours pour faire respecter cette date (lettre recommandée avec AR au notaire, plainte auprès tribunal, etc..) ?

Réponse de l'expert

La vente d’un immeuble est matérialisée par la conclusion de deux actes différents : l’avant contrat (le compromis ou promesse synallagmatique de vente, ou la promesse unilatérale de vente) et le contrat de vente.

Le compromis de vente constitue un engagement réciproque des deux parties : le vendeur promet de vendre, l'acquéreur promet d'acheter sous réserve de respecter les conditions d’existence des contrats ; il engage immédiatement les parties.

En effet, l’article 1589 du code civil assimile la promesse synallagmatique (compromis de vente) à la vente elle-même. Ceci dit, l’article 1589 n’a qu’un caractère supplétif de la volonté des parties qui peuvent définir librement la portée de leurs engagements (arrêt de la cour de cassation du 12 mars 2002).

En l’absence de telles mentions, le compromis vaut vente pour l’immeuble désigné et aux conditions prévues.

L'acte est finalisé, dans le délai imparti, par la signature de l'acte authentique.

La défaillance de l’une des parties peut alors être sanctionnée conformément aux stipulations de l’acte lui-même.

Ainsi, si l’acte prévoit qu’à défaut de signature dans les délais impartis dans celui-ci, les parties seront libres de tout engagement, l’absence de signature à l’échéance du terme emporte caducité du contrat préalablement signé. A défaut, la partie la plus diligente peut contraindre son cocontractant à remplir son obligation, c’est-à-dire payer le prix pour l’acquéreur ou délivrer la chose vendue telle qu’elle a été désignée au contrat sous astreinte (ou signer l’acte) pour le vendeur (article 1134 du code civil). Elle peut également demander la résolution du contrat de vente avec attribution de dommages et intérêts (arrêt de la cour de cassation du 11 juin 1980 ; article 1147 du code civil).

Plus précisément, la jurisprudence mentionne que lorsqu’une promesse stipule clairement que la date de signature de l’acte authentique ne constitue pas un terme extinctif de l’obligation, mais constitue le point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter, l’exécution forcée peut être demandée (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 20 mars 2002, n°00-13.888).

En effet, en pareil cas, le non respect de la date de réitération par acte authentique n’entraîne pas la caducité du compromis de vente.

Ainsi, en cas de refus d’une des parties de signer l’acte authentique, l’autre pourra engager une action en justice en vue d’obtenir soit la condamnation du cocontractant à signer l’acte sous astreinte, soit un jugement qui vaudra acte authentique, soit encore la résolution de la vente avec dommages et intérêts (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 11 juin 1980).

Ces actions peuvent être engagées devant le tribunal de grande instance, avec l’assistance d’un avocat, à défaut d’accord amiable intervenu après une tentative de négociation initiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par ailleurs, si le vendeur tarde à délivrer l’immeuble comme il avait été convenu, et que ce retard occasionne un préjudice à l’acquéreur, il peut être condamné à l’octroi de dommages et intérêts déterminés en fonction du préjudice réellement subi (sa responsabilité contractuelle est mise en œuvre sur le fondement de l’article 1147 du code civil).

Enfin, il peut être prévu au contrat une clause pénale visant à fixer forfaitairement le montant de ces indemnisations prévenant l’inexécution ou la mauvaise exécution du contrat. Dès lors, si l’acte est dressé en la forme authentique (c’est-à-dire par le notaire), il est revêtu de la formule exécutoire. La personne la plus diligente peut alors faire appliquer cette clause pénale sans saisir le juge, la simple saisine d’un huissier de justice suffit dans ce cas à mettre en œuvre les procédures d’exécution forcée (saisies sur rémunérations, saisies attributions, etc…).