Acheter un terrain en lotissement

Acheter un terrain en lotissement

Plus confortable, l'achat dans un lotissement comporte aussi son lot de contraintes, notamment le respect du règlement de lotissement et du cahier des charges.

Il est beaucoup plus facile d'acquérir un terrain dans un lotissement qu'un terrain isolé.

Les avantages d'un terrain en lotissement

D'abord, vous êtes certain que le vendeur vous propose un terrain constructible, viabilisé et borné. Ensuite, les équipements collectifs étant disponibles à la limite de propriété, vous n'aurez plus qu'à vous y relier pour un coût variant de 2 000 à 5 000 €. Mais, comme pour un terrain isolé, pas de précipitation : la parcelle doit correspondre à votre projet de construction et non l'inverse !

Prenez connaissance des plans et du projet

Consultez le plan de composition du lotissement afin de connaître le nombre et l'implantation des constructions, la composition de la voirie et des réseaux, la présence d'espaces verts intégrés. "Un lotissement doit faire l'objet d'un projet architectural et paysager précis, tout en prenant en compte le respect de l'environnement. Il est donc important également de s'intéresser à la qualité du vendeur (le lotisseur) du terrain et de l'équipe qui l'entoure : bureau d'études, présence ou non d'un paysagiste, d'un géologue, d'un géomètre expert, d'un architecte-urbaniste, voire d'un sociologue", explique Dominique de Lavenère, président du Syndicat national des aménageurs-lotisseurs.

Quel réglement ?

Dans le but de garantir un minimum d'unité des constructions, le lotissement est la plupart du temps régi par des règles spécifiques strictes (règlement du lotissement et cahier des charges). Tant que vous y habiterez, vous devrez, comme tous les autres colotis, les respecter. C'est pourquoi, avant de vous engager, il est important de consulter tous les documents qui régissent la construction et la vie dans le lotissement.

Les obligations du lotisseur

Le lotisseur est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles de compromettre la solidité ou la destination des travaux de voirie et autres équipements. Contrairement à un vendeur non professionnel, le lotisseur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés afférente au terrain vendu.

Par exemple, si la nature du sous-sol rend le terrain inconstructible. Certains lotisseurs peuvent également vous offrir en plus un ensemble de garanties facultatives : une garantie de surface du terrain ; des informations sur la nature du sol.

L'arrêté d'autorisation de lotir

Pour vendre un terrain divisé en plusieurs lots, le vendeur doit obtenir un arrêté d'autorisation de lotir. Tant que le lotisseur n'a pas obtenu cette autorisation, aucune vente ne peut avoir lieu. Ce document est important, car il détermine le nombre maximal de lots accepté, la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) maximale de construction autorisée pour l'ensemble du lotissement et éventuellement sa ventilation par lots, et les obligations qui peuvent avoir été imposées au lotisseur.

Attention ! Si la ventilation par lots ne figure pas dans l'arrêté de lotir, le lotisseur doit vous fournir une attestation qui précise la SHON maximale constructible sur le lot. Un extrait de l'autorisation de lotir doit être affiché à la mairie pendant deux mois consécutifs et figurer sur un panneau situé sur le lotissement, lisible de la voie publique. Les travaux doivent être terminés dans les trois ans qui suivent l'autorisation de lotir (six ans si le lotissement est réalisé par tranches).

Le règlement de lotissement

Le règlement de lotissement et le cahier des charges sont des documents incontournables. Bien qu'ils soient l'un et l'autre facultatifs, ils existent dans la plupart des lotissements. S'ils s'imposent à vous, vous êtes également en droit d'exiger du lotisseur et des autres colotis qu'ils s'y plient de même.

En cas de non-respect du règlement de lotissement ou du cahier des charges, le propriétaire d'un lot peut saisir la justice pour vous obliger à démolir la construction réalisée irrégulièrement. Si le règlement de lotissement existe, les dispositions qui y sont mentionnées sont nécessairement plus strictes que celles contenues dans le PLU. C'est la charte commune qui s'impose à tous. Mais qui dit moins de liberté dit aussi davantage de sécurité.

Ainsi, vous êtes certain d'être renseigné sur ce que pourra faire ou ne pas faire votre voisin, puisque le règlement précise notamment :

  • la destination des constructions (usage privé ou professionnel…), l'emprise au sol, la surface hors œuvre nette maximale, la hauteur, la largeur des façades autorisées ;
  • l'implantation des constructions par rapport à la voirie et aux limites séparatives ;
  • l'aspect extérieur des constructions et les couleurs autorisées ;
  • les conditions d'accès et de desserte de chaque lot, les règles de stationnement des véhicules, le nombre de places pour chaque lot.

Le PLU ou le POS

Dans les communes dotées d'un PLU (ou d'un POS s'il existe encore), le règlement de lotissement cesse de s'appliquer au terme des dix ans qui suivent la délivrance de l'autorisation de lotir. Ce sont alors les règles d'urbanisme du PLU (ou du POS) qui s'appliquent, à moins qu'une majorité de colotis ait demandé le maintien du règlement de lotissement. En revanche, dans les communes qui n'ont pas de PLU (ni de POS), le règlement de lotissement reste en vigueur sans aucune limitation de durée.

Le cahier des charges

Le cahier des charges est un document contractuel de droit privé qui fixe les règles de la vie collective dans le lotissement. Il doit vous être communiqué avant la signature de la promesse de vente ou la vente. Après la signature, il doit vous en être remis un exemplaire à conserver. Attention ! Il s'impose à vous et aux acquéreurs successifs même s'il ne vous a pas été remis. Il contient des dispositions concernant notamment :

  • les travaux collectifs qui incombent au lotisseur ;
  • vos obligations quant à l'entretien extérieur des constructions, l'écoulement des eaux, les plantations existant sur les lots, le séchage du linge… ;
  • l'existence ou non de servitudes de droit privé (c'est-à-dire les obligations que vous pouvez avoir vis-à-vis d'une propriété voisine) : servitude de cour commune par exemple ;les charges à payer ;
  • les activités professionnelles ou commerciales autorisées ou non.

Les droits et obligations des colotis contenus dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur, quelle que soit la date de création du lotissement, tant qu'une assemblée générale des colotis ne décide pas de les modifier.