Acheter un logement HLM : les précautions à prendre

Acheter un logement HLM : les précautions à prendre
D’autres critères que la situation financière de la copropriété sont à considérer, comme la présence d’espaces verts ou la qualité de construction. - © ARochau

La loi Elan incite les organismes HLM à accélérer les ventes de logements sociaux et à les élargir à tous les ménages. Mais se laisser tenter n’est pas sans risque.

BIEN S’INFORMER SUR LES OFFRES

Pour acquérir un logement HLM, la première démarche consiste à consulter les sites des organismes HLM du département qui vous intéresse ou de ceux proposant des biens dans toute la France, comme le groupe 3F (Cityloger.fr) ou la filiale immobilière de la Caisse des dépôts, (Cdc-habitat.com). Autre piste : Bienveo.fr, mis en place par l’Union sociale pour l’habitat, qui regroupe les bailleurs sociaux. Pensez à certains réseaux d’agences immobilières, comme Immo de France ou Quadral, relais privilégiés pour les offres de logements sociaux, sans oublier les agences immobilières classiques et les sites tels que Leboncoin, Logic-immo, etc.

VÉRIFIER SI VOUS ÊTES PRIORITAIRE OU PAS

Un organisme HLM doit d’abord proposer le logement vacant aux locataires de son parc dans le département et à ses gardiens d’immeubles. Si personne n’est intéressé, après 2 mois, les collectivités locales et tous les particuliers peuvent acheter.

« Mais, si plusieurs candidats se présentent, le logement sera vendu en priorité à celui qui est déjà logé dans le parc social du département, y compris dans des immeubles gérés par d’autres organismes HLM, et qui remplit les conditions de ressources de l’accession sociale », précise Cécile Chopard, responsable du département politiques patrimoniales de l’Union sociale pour l’habitat. Si aucun candidat de ce profil ne postule, le logement est vendu au premier qui souhaite l’acquérir, quels que soient ses revenus.

Pour acheter le logement social que vous louez aujourd’hui, la procédure diffère. Si vous êtes dans les lieux depuis 3 ans au moins, vous pouvez formuler cette demande vous-même à votre bailleur, qui doit répondre (oui ou non) dans les 2 mois. Parfois, c’est lui qui prend l’initiative de vous le proposer. Rien n’empêche votre conjoint de se porter également acquéreur, ou même vos descendants et ascendants, dès lors qu’ils respectent les plafonds de ressources exigés pour le prêt locatif social.

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ÉTUDIER LE PRIX DE VENTE

Fini le temps où un logement social était mis en vente à un prix administrativement fixé par le Domaine. Il incombe désormais aux conseils d’administration des organismes HLM de le déterminer librement, comme d’ailleurs la marge de négociation acceptable (au cas où il faudrait discuter le prix avec les futurs acquéreurs).

« Ils se décident bien sûr en fonction des prix pratiqués sur le marché pour des logements situés dans le même secteur. Mais le coût global doit être assez abordable pour permettre aux familles modestes d’acheter sans se mettre financièrement en danger », explique Cécile Chopard.

ÊTRE ATTENTIF À LA QUALITÉ DU BIEN

Vous pourrez donc trouver des logements sociaux moins onéreux que des biens du parc privé. Mais cette décote se justifie aussi parfois par des abords immédiats de l’immeuble pas d’aussi bon standing que dans les rues voisines. Il convient donc de visiter de nombreux biens (sociaux ou non) dans le même périmètre, afin de disposer d’une base de comparaison pertinente. La qualité, la performance énergétique et le cadre de vie des logements HLM s’avèrent très variables selon la date de leur construction, leur entretien, leur emplacement, etc. Les organismes HLM ont l’interdiction de proposer des biens ayant une performance énergétique inférieure à E.

« En général, les logements sociaux mis en vente sont en bon état, car l’organisme HLM réalise au préalable les travaux nécessaires, y compris dans les parties communes. Il entend ainsi éviter de compliquer la situation financière des nouveaux acquéreurs et ne pas risquer de voir ces copropriétés se dégrader », remarque Olivier Barrat, directeur de l’offre de services chez Action Logement Services.

Par précaution, consultez la fiche technique que l’organisme social doit remettre aux acquéreurs. Elle indique notamment les travaux réalisés, et ceux envisagés d’ici à 5 ans.

« Si la résidence est déjà une copropriété, cette fiche mentionne également le taux d’impayés sur les charges de copropriété », indique David Rodrigues, juriste à l’association de défense de consommateurs CLCV.

DES RÈGLES DE COPROPRIÉTÉ DIFFÉRENTES

Il est rare que tous les appartements d’un même ensemble soient vendus rapidement. La copropriété peut être longtemps partagée entre les particuliers ayant acquis un logement et l’organisme HLM propriétaire des autres appartements, toujours loués.

« Dans une copropriété ordinaire, un copropriétaire qui détient à lui seul la moitié des millièmes n’a pas le droit d’avoir pour autant la majorité des droits de vote : son pouvoir est limité. Dans les HLM, cette règle ne s’applique pas : le bailleur social, s’il a la majorité, est libre de décider beaucoup de choses sans l’accord des autres copropriétaires, notamment les travaux à réaliser », avertit David Rodrigues. Si certains organismes HLM s’engagent à ne pas exercer plus de 50 % des droits de vote, ce n’est pas le cas partout.

L’organisme HLM garde en outre la main sur le syndic. Il finance en effet la mise en copropriété, la rédaction du règlement de copropriété et choisit le premier syndic, qui peut être une de ses filiales. 

« Difficile ensuite pour les autres copropriétaires d’en changer, même s’il ne donne pas satisfaction », rappelle David Rodrigues.

La loi Elan autorise même les bailleurs sociaux à différer pendant 10 ans maximum la mise en copropriété de l’immeuble, à compter de la vente du premier logement. Les détails pratiques de cette mesure n’étant pas encore connus, il est difficile de savoir si les organismes HLM l’utiliseront réellement.

TROUVER DES AIDES POUR FINANCER L’ACQUISITION

Dans certaines zones géographiques, le prêt à taux zéro (PTZ) finance en partie (10 % du prix du bien dans la limite d’un plafond) l’achat par son occupant d’un logement social auprès de l’organisme HLM dont il était locataire.

À condition bien sûr de respecter certains plafonds de ressources. Le « Prêt Accession+ » d’Action Logement (l’ancien 1 % Logement) se révèle intéressant si vous êtes salarié d’une entreprise privée de plus de 10 personnes, et si vos revenus n’excèdent pas les plafonds retenus pour le logement intermédiaire (moins restrictifs que ceux du logement social). Son montant est de 40 % du coût de l’opération, dans la limite de 45 000 euros en zones A, A bis et B1 (zones tendues, grosses agglomérations...) et de 30 000 euros en zone B2 ou C. Il est même possible de profiter d’un différé de remboursement (hormis les intérêts au taux de 1 %) jusqu’à 15 ans (la durée de remboursement du crédit est de 25 ans maximum). En complément, pour les personnes aux ressources modestes, les banques peuvent proposer des prêts à l’accession sociale (PAS), assortis pour elles d’un fonds de garantie qui les protège des incidents de remboursement. Cela peut les rassurer au moment de consentir le prêt.

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BIEN ESTIMER LE BUDGET

Si vous êtes locataire, il ne suffit pas de comparer le loyer que vous payez aujourd’hui avec les mensualités du crédit que vous aurez à rembourser. Propriétaire, vous paierez en plus la taxe foncière et une assurance habitation un peu plus chère, puisqu’elle vous couvrira aussi en tant que propriétaire. Surtout, les charges s’alourdiront : aujourd’hui, vous supportez seulement celles récupérables sur le locataire, car liées à l’occupation du bien. Après avoir acquis votre logement, vous devrez aussi payer celles qui incombent au propriétaire, en particulier les gros travaux dans les parties communes.

« Comptez environ 30 % de charges en plus, résume David Rodrigues. Enfin, si vous bénéficiez d’allocations logement, elles disparaîtront lorsque vous serez propriétaire. Même l’APL n’est plus accordée en cas d’achat d’un logement social », ajoute-t-il.

OÙ SE RENSEIGNER ?

Vous trouverez des informations sur les moyens de financer votre acquisition (prêts, aides locales), les frais d’acquisition (« frais de notaire ») et les logements sociaux mis en vente auprès de l’Agence départementale pour le logement (coordonnées à consulter ici).

Autre piste à explorer : l’agence Action Logement Services.

QUAND IL EST INTERDIT DE REVENDRE OU DE METTRE EN LOCATION

L’achat d’un logement social s’accompagne de contraintes particulières, car les pouvoirs publics veulent lutter contre la spéculation immobilière. « Il peut vous être interdit de revendre votre bien quelques années seulement après l’avoir acheté, la durée exacte dépend des conditions prévues par l’organisme HLM dans l’acte de vente, sauf circonstances exceptionnelles comme un divorce, le décès du conjoint, une mutation professionnelle, par exemple, avertit Olivier Barrat. La mairie peut alors s’opposer à la vente. » De même, les logements sociaux sont acquis à titre de résidence principale, il n’est pas permis de les louer avant un certain délai.

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