Acheter sa maison sur plan : les pièges à déjouer

Acheter sa maison sur plan : les pièges à déjouer
La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) étant plus complexe que l’acquisition d’un bien déjà construit, vous devez redoubler de vigilance. - © deliormanli

La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) étant plus complexe que l’acquisition d’un bien déjà construit, vous devez redoubler de vigilance à chaque étape de votre projet. 

Commencer par mener l’enquête


Le vendeur vous presse de signer un contrat de réservation ? Prenez le temps de réaliser votre enquête. Renseignez-vous sur le promoteur, sa notoriété, son antériorité sur le marché, la qualité de ses réalisations précédentes.

En outre, « exigez une étude de sol. Certains lotissements à petits budgets sont construits sur des sols instables – issus de remblais ou composés d’argile gonflante, par exemple – qui risquent d’entraîner des malfaçons dans la construction. Même si cette étude coûte quelques milliers d’euros, elle offre une sécurité importante », recommande Yoann Glasson, directeur général délégué de Lamy Expertise, société spécialisée dans l’expertise immobilière.

Enfin, ne vous fiez pas au logement témoin : « La disposition des pièces, la décoration ne seront pas nécessairement reprises dans votre propre maison. Tous ces éléments n’ont aucune valeur contractuelle, pas plus d’ailleurs que les plaquettes commerciales qui vous seront remises », avertit François-Xavier Berthod, directeur de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) des Deux-Sèvres.

Demandez le plan du logement, la liste des équipements (chaudière, etc.) et les materiaux de décoration prévus dans le prix. Intéressez-vous à la superficie du jardin, à son orientation ou encore à sa clôture, parfois laissée à votre charge.

Prendre garde au contrat de réservation

Le contrat de réservation manque souvent de précisions. Parfois même, il mentionne une surface du logement approximative. Quant au prix, l’idéal est de le négocier définitivement à ce stade, mais le promoteur a le droit de refuser et d’indiquer seulement un prix prévisionnel. Dans ce cas, la majoration ne pourra excéder 5 % lors de la vente définitive ou, si le contrat contient une clause de révision, elle s’appuiera sur la variation de l’indice national du bâtiment BT01, publié chaque mois par l’Insee.

Lors de la réservation, vous devez verser un dépôt de garantie, qui représente jusqu’à 5 % du prix du logement si la vente doit être conclue dans l’année (2 % si elle doit l’être dans les deux ans). Or, vous ne disposez que de dix jours pour réfléchir et vous rétracter sans perdre cet argent. Ce délai démarre à compter du lendemain de la réception du contrat de réservation par lettre recommandée (ou de la première présentation de celle-ci). 
Le promoteur ne peut, à ce stade, vous réclamer aucune autre somme d’argent. 

Hormis les dix jours légaux, certaines circonstances vous autorisent cependant à renoncer à votre projet sans perdre votre dépôt de garantie. Par exemple, si vous financez votre achat à crédit, une condition suspensive sera prévue et la vente annulée si vous n’obtenez pas le prêt.

Scruter le contrat de vente à la loupe


Lorsque le promoteur est prêt à signer la vente, il est tenu de vous adresser par lettre recommandée, un mois au moins avant le rendez-vous chez le notaire, le contrat avec notamment le plan de votre futur logement, le descriptif des équipements et des espaces verts, le cahier des charges du lotissement, etc.

« La date de livraison doit aussi être indiquée. Demandez à ce qu’un mois précis soit mentionné, et pas seulement un trimestre ou une échéance vague (fin 2017, par exemple) », conseille François-Xavier Berthod.


Le contrat comprend l’attestation de la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur. Grâce à ces garanties, vous êtes certain, si le promoteur n’achève pas 
la construction, de voir celle-ci menée à bien par une autre entreprise ou d’être remboursé. Les coordonnées des assureurs et 
les références des contrats d’assurance dommages ouvrage et responsabilité décennale (souscrits par le promoteur) figurent aussi au contrat : elles sont obligatoires.

Ne pas payer plus que prévu

Le jour de la signature de la vente, vous aurez à régler les frais de notaire qui s’élèvent à 2 % ou 3 % seulement du prix du bien. Le paiement du prix de vente est échelonné. Vos versements cumulés ne doivent pas excéder 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau (toiture) et 95 % à l’achèvement des travaux. Le solde de 5 % est payable à la remise des clés, mais peut être consigné si vous exprimez des réserves ce jour-là.

Il est possible de convenir avec le promoteur d’un paiement mensuel ou de paiements intermédiaires, à condition que le montant déboursé ne dépasse pas l’échelonnement légal. À chacune de ces étapes, le promoteur appelle les fonds, avec une attestation sur l’avancement des travaux, que vous remettrez à la banque si vous financez l’achat à crédit. Ne payez rien hors de ce cadre. Mais ne tardez pas, car le contrat prévoit souvent des pénalités à votre charge si vous n’êtes pas ponctuel (1 % maximum de la somme à payer par mois de retard). Parce que vous devenez propriétaire du logement au fur et à mesure que les travaux avancent, vous devez souscrire une assurance multirisque habitation dès la pose de la toiture en général. Le contrat couvrira l’immobilier. Puis vous demanderez de l’étendre aux meubles lorsque vous aurez emménagé. Budgétez-le !

Repérer les défauts à la livraison


Lorsque la maison est achevée, le promoteur vous donne rendez-vous pour la remise des clés. À vous d’inspecter les moindres détails : testez la chaudière, les prises électriques, ouvrez et fermez les fenêtres, examinez les combles... Si vous constatez des défaillances ou si certaines prestations ne sont pas conformes au contrat de vente, ou encore si des travaux de finition restent à réaliser, notez vos observations sur le procès-verbal de livraison.


« Ne vous laissez pas impressionner par un promoteur qui menace de ne pas vous donner les clés parce que vous faites trop de réserves. Ce chantage à la remise des clés est assez fréquent. Restez ferme, indiquez ce que vous devez sur le procès-verbal et signez-le », précise David Rodrigues, juriste à l’Association de défense des consommateurs CLCV.

Refuser la livraison du logement est plus délicat. « Toutes les garanties que vous pouvez faire jouer prennent effet à partir de la livraison. Il faut donc que cette dernière ait lieu pour que vous puissiez utiliser ces recours contre le promoteur », relève Yoann Glasson.

Certes, si vous estimez que trop d’éléments ne sont pas conformes, vous pouvez décider de ne pas verser le solde de 5 % et le consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignation (ou chez un notaire, si le promoteur est d’accord). Mais indiquez bien que votre décision est motivée par un défaut de conformité. Sinon, vous vous exposez à voir la vente annulée pour défaut de paiement.

« Si le comportement du promoteur vous fait craindre le pire pour la remise des clés, faites-vous aider d’un expert en bâtiment, qui examinera les lieux pour vous, ou d’un huissier, qui dissuadera le promoteur de se livrer au chantage à la remise des clés », indique Yoann Glasson.

Si vous faites d’autres découvertes désagréables par la suite, vous avez encore un mois pour les signaler au promoteur par lettre recommandée avec AR. Vous disposez d’un an pour agir en justice si celui-ci ne répare pas les problèmes relevés. Ensuite, vous n’êtes plus protégé que par la garantie décennale qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’immeuble. Seuls les gros problèmes sont donc couverts, et pendant dix ans seulement.

Comment réagir si la livraison prend trop de retard ?

L’idéal est que des pénalités de retard soient prévues dans le contrat de vente. Mais les promoteurs sont réticents à accepter cette clause. De plus, lorsqu’elle existe, les jours où les travaux ont été arrêtés pour cause d’intempéries ou de force majeure, par exemple, ne sont pas décomptés. C’est pourquoi, en pratique, tout passe par la négociation.

« Demandez au promoteur de faire un geste commercial, de vous offrir une petite prestation, comme du parquet au lieu d’une moquette », suggère François-Xavier Berthod.

Toutefois, s’il fait la sourde oreille et que les délais supplémentaires qu’il vous a imposés ont entraîné pour vous des frais en plus (loyers à régler, garde-meuble à payer...), vous pouvez agir en justice pour demander des dommages et intérêts, « avec tous les justicatifs dont vous disposez à l’appui ».

Pensez à l’assurance de protection juridique

Il est très souvent conseillé de souscrire une solide assurance de protection juridique pour ne pas être seul face au promoteur en cas de problème. Vous aurez ainsi accès à un service d’information qui vous renseignera sur vos droits et vous indiquera la marche à suivre pour vous faire entendre. Et en cas de litige, vos frais de justice seront pris en charge, dans certaines limites.